Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.

Предмет данного договора — здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.

В ГК РФ не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение». Попытки дать их юридические дефиниции вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых, различие с правовой точки зрения между ними также не имеет правового значения, поскольку правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих правоотношений.

Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянекого, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.


Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.

Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.

ВАЖНО!

С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополняется абзацем: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются:

· земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

· в порядке, предусмотренном договором, — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;


· права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;

· иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

· права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656ГК).

Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического предмета:

· первого рода — предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (определяющий).

· второго рода — действия сторон (составляющие вместе с первым предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия).

Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия. Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п. И напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.

Действия арендатора заключаются в принятии, надлежащем пользовании арендованным имуществом, внесении арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Данный прием законодательной техники не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия. Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559 — 566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (ст. 69 — 73). (законы не проверены)

Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК (ст. 132), рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам). В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656):

1) права, которые переходят к арендатору (по общему правилу):

· на средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие);

· права на использование таких средств индивидуализации, принадлежащие ему на основании лицензии.

2) права, которые не переходят к арендатору (по общему правилу):

· полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).

Формально договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров (п. 2 ст. 434 ГК). В случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Существенные условия договора аренды предприятия:

· предмет договора;

· условия о размере арендной платы;

· условия о сроке аренды предприятия.

Ответственность арендатора

Ст. 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный действующим законодательством, а также договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. В данном случае требования одной из сторон были основаны на применении правил договора хранения, элементы которого содержались в договоре аренды.

Ранее вопросы, связанные с договором субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, находились вне законодательного регулирования. В то же время судебно-арбитражная практика шла по пути необходимости защиты прав субарендатора и в том случае, если соответствующий договор аренды расторгнут. В подобных случаях суды считали, что договор субаренды сохранял свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду занимал арендодатель по основному договору аренды. Такая практика не имела под собой необходимой законодательной базы и основывалась исключительно на принципе целесообразности. После вступления в силу части первой ГК РФ (п. 3 ст. 308) она прекратила свое существование.

Особое внимание при регламентации арендных отношений законодатель уделил вопросам их стабильности и надежности, включив в ГК РФ соответствующие нормы. Так, бесспорно, стабильности арендных отношений будет способствовать правило, согласно которому переход права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды.

В отличие от Основ Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 86), которые лишь указывали на возможность досрочного расторжения договора аренды по решению суда в случаях, предусмотренных законодательными актами, а также Основ законодательства СССР об аренде (ст. 13), допускавших досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной условий договора, действующий Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 619, 620 достаточно подробно и детально регламентировал основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон. Как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только по решению суда. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре — в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.

ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

Ответственность арендодателя

Арендатор несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества независимо от его вины. Знание арендатора о недостатках в момент заключения договора или необнаружение им недостатков по грубой неосторожности, проявленной во время осмотра или проверки имущества при его принятии, устраняют ответственность арендодателя (ст. 611 ГК).

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

За недостатки, полностью или частично препятствующие использованию арендованного имущества, которые обнаружены арендатором до заключения или во время заключения договора аренды, арендодатель ответственности не несет. В этом случае арендатор может отказаться от заключения договора аренды.

Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного имущества, может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.

Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений — обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

В договоре аренды здания (сооружения) должно быть обязательно указано наименование здания (сооружения), его описание, местонахождение, размер арендной платы. Как правило, описание здания (сооружения) осуществляется в приложении к договору, называемом «Описание недвижимости». Также к договору в качестве приложений, как правило, прикладываются копии документов на здание (сооружение): свидетельство о государственной регистрации права собственности, иной документ, подтверждающий право арендодателя сдавать в аренду здание (сооружение), технический паспорт здания (сооружения).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Что же такое договор аренды зданий, сооружений:

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор является: консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания — до непосредственной передачи имущества в аренду); взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу); возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом). Отдельно обратим внимание, что если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.

Форма и государственная регистрация договора:

Договор аренды зданий, сооружений должен обязательно заключаться в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Если такое требование не соблюдается, то данный договор считается недействительным, согласно ст.651 ГК РФ.

Объект аренды:

Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ). Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при аренде находящихся на них зданий или сооружений. Как установлено в ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка, которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования. Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений.

Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на земельный участок, на котором находится объект аренды. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений.

Цена договора:

Применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).

Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или сооружения, его технических характеристик. Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Сохранение права пользования земельным участком арендатором здания, сооружения:

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Как передается здание, сооружение:

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655 ГК РФ).

Стороны договора:

Сторонами в договоре аренды зданий и сооружений являются арендатор и арендодатель. Арендодателем здания или сооружения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица — как физические, так и юридические, управомоченное на то законом или собственником имущества. Возможны случаи, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение).

Существенные условия договора:

Существенными условиями договора аренды зданий или сооружений являются:

1)Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора, его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание, либо помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.

2)Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.

Дополнительные условия в договоре:

Дополнительным условием договора аренды зданий, сооружений является срок аренды. Договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если срок в договоре аренды не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в таком случае какая-либо из сторон захочет расторгнуть этот договор, то она может сделать это в любое время, так как договор не имеет определенного срока. При таком расторжении договора необходимо предупредить другую сторону за три месяца. Уведомить другую сторону о расторжении договора следует в письменном виде. Срок такого предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Какие приложения и сопутствующие документы могут прилагаться к договору аренды зданий, сооружений:

Договор аренды зданий, сооружений может содержать следующие приложения:

  • Описание здания, сооружения;
  • Описание земельного участка, на котором расположено здание, сооружение;
  • График арендных платежей;
  • Свидетельство о государственной регистрации права;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • Кадастровый паспорт здания, сооружения;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Акт приема-передачи недвижимости;
  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

Что нужно знать при заключении договора аренды зданий, сооружений:

При заключении договоров аренды зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений в них, важно помнить, что такие договоры должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами. Кроме того, если имущество передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации.

Получая имущество в аренду, арендатор одновременно принимает на себя определенные обязанности, а именно, своевременно уплачивать арендную плату в установленном договором размере, использовать имущество по его назначению, поддерживать его в исправном состоянии. При этом, заключая соответствующий договор, арендатор, приобретает также определенные права. В частности, помимо общеизвестного права пользования имуществом, это такие права как:

  • Истребовать у арендодателя имущество, если оно не было своевременно ему передано;
  • Удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им;
  • Требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшились;
  • С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
  • Преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды.

К примеру, очень часто арендодатели предусматривают в договоре аренды право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при наличии определенных условий, а также право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, в частности, в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору. Включение в договор таких условий не противоречит действующему законодательству, не смотря на то, что Гражданским кодексом РФ установлено общее правило, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, когда арендатор:

  • Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • Существенно ухудшает имущество;
  • Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • Не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
  • В иных случаях, предусмотренных договором аренды.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Если же договором не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгать договор, он не может чинить препятствия арендатору в пользовании имуществом вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении такого договора. Ограничение в пользовании имущества в таком случае не допускается и может привлечь арендодателя к административной или даже уголовной ответственности.

Если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, к примеру, в случае нарушения сроков оплаты, арендатору, при ограничении пользования имуществом, целесообразно обжаловать соответствующие действия арендодателя с одновременным предъявлением в суд заявления о применении обеспечительных мер о запрещении арендодателю совершать эти действия.

В любом случае очень важно внимательно отнестись к заключению договора аренды и определению его условий, просчитав все возможные ситуации, в том числе возникновение конфликта с арендодателем, что в дальнейшем позволит исключить совершение в отношении арендатора каких-либо неправомерных действий и обеспечить защиту прав и законных интересов.



Субъектами договора аренды зданий и сооружений выступают, как правило, арендатор и арендодатель. Именно они формируют арендные отношения. Арендатор — это частное или юридическое лицо, которое берет во временное пользование чужое имущество. Арендатором может быть любое физически и психологически дееспособное лицо, достигшее возраста совершеннолетия, либо в подростковом возрасте с 14 лет при наличии согласия опекунов или родителей. В случае если у человека проблемы со здоровьем, и он не может считаться полностью дееспособным, то так же нужно согласии опекуна.

Арендодатель — это юридическое или физическое лицо, которое предоставляет свое имущество во временное пользование другому лицу, за определенную плату. Арендодателем может быть любое дееспособное лицо, имеющее во владении вещь как собственность.

В Гражданском кодексе в полной мере раскрыто понятие «арендодатель». Этому значению посвящена статья 608 «Арендодатель» Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой говориться: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». Согласно этому тексту можно сделать вывод, что арендодателем так же может быть и государство, если это не запрещено законом.

В аренду сдать вещь либо же недвижимость может как собственник, так и его доверенное лицо. При этом может возникнуть момент, когда по договору аренды зданий и сооружений арендодателем будет считаться именно доверенное лицо, а не собственник. Такое может произойти, если собственник передал в безвозмездное пользование свое имущество и оформил доверенность на право использования собственностью. В связи с этим если данное имущество будет передано в аренду третьему лицу, то собственник данного имущества не будет состоять в арендных отношениях с арендатором. Договор аренды зданий и сооружений может быть, как стандартного образца, так и с протоколом разногласий, где некоторые условия доработаны и согласованы, которые не устроили одну из сторон. В договоре аренды зданий и сооружений присутствуют такие условия, как: предмет договора; цена по договору и порядок расчетов. Они считаются основными, поскольку регламентируют договорные отношения. Так же договор аренды зданий и сооружений может содержать следующие условия: условия использования помещения; права и обязанности сторон; ответственность сторон; непреодолимая сила; срок действия договора; порядок разрешения споров; соблюдение законодательства и нормативных требований; заключительные положения; реквизиты и подписи сторон; приложения к договору.

Данные условия заключаются по инициативе сторон, в случае если по ним не достигнуто соглашение, то договор аренды зданий и сооружений не будет заключен. В начале договора составляется «шапка», где указываются субъекты договора. А именно кто является арендатором, а кто арендодателем, если это юридические лица, то от какой компании и в чьем лице, а также на основании какого документа (доверенность, устав и т. д.) Предметом договора зданий и сооружений выступает здание или сооружение, которое арендатор передает арендодателю во временное пользование. Как правило, это не жилое помещение. Зданием или сооружением может быть, как дом нежилого типа, завод, цех так и постройка для хранения инвентаря. В этом плане постройка должна отвечать только одному требованию, быть недвижимой, т. е. иметь неотделимость от земли, в частности иметь фундамент. Так же помещение может сдаваться и под жилые нужды, но здесь есть пометка, что это может делать только юридическое лицо, согласно статье 671 ГК РФ. Цена по договору и порядок расчетов — одно из главных условий в договоре аренды. Существует несколько видов оплаты: -денежной; -натуральной -путем предоставления услуг арендатором арендодателю.

Размер арендной платы зависит от многих факторов, наиболее распространенные из них это: место расположения здания; техническое состояние; назначение помещения; принадлежность здания к памятникам истории, архитектуры; степень обустройства; вид помещения; -площадь здания по факту. Нормы договора аренды зданий и сооружений не регламентируют то, как именно должна взыскиваться арендная плата, поэтому здесь применяются понятия и расчеты как при сдаче в аренду аналогичного имущества. В случае если условие арендной платы не прописано в договоре, то такой договор считается ничтожным. При отсутствии в договоре аренды зданий и сооружений установленного обеими сторонами размера арендной платы, договор считается незаключенным, при этом п.3 ст. 424 ГК РФ в данном случае не может быть применен.

Литература:

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения является:

1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;

2) возмездным;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.654 ГК РФ).

Форма договора

– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Следующая глава >

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *