Арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги

Отвечает адвокат Тамара Куценко (Ростов-на-Дону):

В этой ситуации все зависит от договора, который подписывали стороны. И был ли вообще договор. Сейчас такое происходят очень часто. Иногда наниматель не только не освобождает помещение, но и игнорирует собственника помещения. Идеально, конечно, когда стороны пытаются договориться об отсрочке платежа. Но если стороны не идут на контакт, тогда уже следует действовать в рамках действующего законодательства. При заключении договора с нанимателями квартиры первоначально необходимо направить им претензию по внесению денежных средств в счет оплаты по договору найма. В претензии следует указать ссылки на нормы действующего Гражданского кодекса РФ, в частности статьи 671, 682, 678, 309, 450. И отметить выполнение обязательств, принятых на себя по договору.

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Если наниматели не ответят на отправленную Вами в их адрес (по месту нахождения квартиры или по их месту регистрации) претензию, то необходимо подавать исковое заявление. Иск подается в мировой суд, если сумма задолженности меньше 50 тысяч рублей (ст. 131 ГПК РФ). При большей сумме иск подается в районный суд. Также при подаче искового заявления в суд Вы можете взыскать с неплательщика, помимо основного долга, государственную пошлину, неустойку, оплату услуг юриста или адвоката.

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

К сожалению, дистанционно Вашу проблему решить сложнее. Если у Вас нет возможности лично поехать в другой город, то Вам необходимо найти доверенное лицо, которое будет представлять там Ваши интересы. Это может быть родственник, знакомый или привлеченный Вами на платной основе посторонний человек. Доверенность можно оформить у любого нотариуса в месте Вашего проживания и отправить ее доверенному лицу по почте.

Изложенная Вами ситуация свидетельствует о наличии оснований для досрочного расторжения договора найма. Задержка по платежам больше пяти месяцев будет являться веским основанием для расторжения договора и выселения нанимателей из жилого помещения. Для начала Вы (или Ваше доверенное лицо) должны направить нанимателю письменную претензию с требованием об оплате задолженности и уведомить нанимателя о досрочном расторжении договора и необходимости освободить квартиру не позднее установленного Вами срока. В случае невыполнения Ваших требований Вы (или Ваше доверенное лицо) вправе обратиться в суд по месту нахождения сдаваемой квартиры. При этом в суде можно будет заявить требование не только о выселении нанимателя и взыскании задолженности по плате за наем за весь период неоплаты, но и потребовать взыскания с нанимателя неустойки (если неустойка предусмотрена договором), процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, понесенных расходов на ведение судебного дела и оплату услуг представителя.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

На будущее можем посоветовать Вам рассмотреть возможность передачи Вашей квартиры в доверительно управление надежной компании, работающей в городе, где находится квартира. Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача квартиры ее собственником во временное доверительное управление по договору, заключенному с доверительным управляющим. В Вашем случае доверительное управление будет заключаться в том, управляющий будет сдавать вашу квартиру по договорам найма или аренды. Иными словами, между Вами и нанимателями будет некий посредник, который будет делать за Вас всю работу (искать нанимателя, заключать с ним договор, контролировать исполнение договора и своевременное поступление платежей, вести претензионную переписку и т. п.), а Вы будете лишь получать доход. Доверительный управляющий работает за вознаграждение, которое составляет определенный процент от получаемых Вами платежей.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Единственный выход в Вашем случае – немедленное обратиться в суд. Вам важно проверить условия договора: по месту жительства кого предусмотрено предъявление иска в суд. В случае, если была установлена подсудность по месту жительства истца, Вам не придется отправляться в другой город, Вы можете обратиться в районный суд по месту Вашей регистрации. Если же такая оговорка не предусмотрена, возможно, имеет смысл нанять юриста/адвоката по месту нахождения квартиры.

В любом случае, я бы не рекомендовала продолжать жидать и верить обещаниям, поскольку никаких гарантий оплаты у Вас в настоящее время не имеется.

Отвечает юрисконсульт Валерий Макаров (Уфа):

Успех принудительного взыскания денежных средств с нанимателя в судебном порядке будет зависеть от того, насколько правильно оформлены ваши отношения. Во-первых, должен быть правильно оформлен и заключен договор найма с указанием всех существенных условий, то есть с подробным описанием жилого помещения, передаваемого внаем. Во-вторых, должен быть оформлен акт приема-передачи жилого помещения от наймодателя к нанимателю. Что касается обращения в суд, то направить исковое заявление по месту нахождения недвижимости можно почтовым отправлением с приложением копии иска для ответчика, квитанции об оплате госпошлины и заявления о рассмотрении дела без Вашего участия. Обратиться в суд возможно также через представителя в городе нахождения Вашей квартиры, оформив у любого нотариуса соответствующую доверенность на представительство в суде и заключив договор на оказание юридических услуг.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

Конечно, чтобы всесторонне ответить на Ваш вопрос, необходимо ознакомиться с условиями заключенного между Вами и Вашим нанимателем договора найма жилого помещения.

В то же время закон предусматривает общие правила регулирования отношений по найму жилых помещений (в первую очередь, глава 35 Гражданского кодекса РФ). Законодатель предусмотрел меры защиты наймодателя от недобросовестного нанимателя, который не вносит предусмотренную плату. Так, договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, с нанимателя можно взыскать долги по плате за помещение и коммунальные услуги. Для этого Вам следует пройти досудебную стадию и далее обратиться в суд с иском. Иск подается по месту регистрации ответчика, если договором не предусмотрена иная подсудность спора.

Договор найма будет расторгнут судом в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (не более года) – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Если имеется указанная выше просрочка, обращайтесь в суд с требованием о расторжении договора найма и взыскании задолженности. Как только решение суда вступит в силу, у нанимателя не будет законных оснований для пользования квартирой, и он должен будет незамедлительно ее покинуть. В случае противодействия Вы можете обратиться в полицию (для содействия в выдворении из помещения лиц, незаконно находящихся в нем), к судебному приставу для исполнения решения суда, а также при правильной подготовительной работе (чтобы вас встречно не обвинили в нарушениях закона, пропаже вещей и пр.) вправе заменить замки в квартире.

Конечно, судиться в другом городе сложнее, но Вы можете обратиться за юридической помощью, и юристы окажут Вам соответствующие услуги. Стоит отметить, что суд возместит Вам судебные расходы по делу в разумных пределах за счет проигравшей стороны.

Для всесторонней защиты Ваших прав как собственника помещения рекомендуем обратиться за юридической помощью еще при составлении договора найма и проверке нанимателя. Это поможет минимизировать возможные риски.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Платим через посредника

Если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией остается еще вариант оформить отношения при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). При этом очень важно определиться, кто для кого является агентом.

Как правило, договор с энергоснабжающей организацией заключен арендодателем до того, как он сдал свое имущество в аренду. А «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Следовательно, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение – покупать для последнего коммунальные услуги. Логично предположить, что арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах. На практике такие договоры агентирования большая редкость. Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии. В этом случае для других, мелких арендаторов она может стать агентом по закупке коммунальных благ. Подобная ситуация возникла в ходе рассмотрения дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 23 января 2004 г. № А58-1458/ 2003-Ф02-4943/03-С1.

📌 Реклама

Заключая договор агентирования, необходимо помнить, что энергоносители продаются по государственным тарифам, завышать которые не имеет права ни один посредник.

Пример 1

ООО «Снеговик» сдает в аренду ООО «Подсолнух» складское помещение. Арендная плата составляет 5900 руб. в месяц, включая НДС – 900 руб. ООО «Снеговик» является агентом ГУП «Свет» и выполняет его поручение – предоставлять электроэнергию ООО «Подсолнух» с участием в расчетах. Агентское вознаграждение составляет 10 процентов от стоимости электроэнергии, потребленной ООО «Подсолнух». За отчетный месяц стоимость электроэнергии потребленной арендатором составила 1180 руб., включая НДС 180 руб. Агентское вознаграждение ООО «Снеговик» составляет 118 руб., включая НДС 18 руб.

Учет у арендодателя (агента):

Дебет 62 Кредит 90-1

– 5900 руб. – отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 900 руб.– начислен НДС со стоимости оказываемых услуг по аренде;

Дебет 51 Кредит 62

– 5900 руб.– поступил на расчетный счет платеж за аренду;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

– 1180 руб.– поступил на расчетный счет платеж за электроэнергию;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 76 субсчет «Расчеты с принципалом»

– 1180 руб.– отражена задолженность перед принципалом;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 90-1

– 118 руб.– начислено агентское вознаграждение;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 18 руб.– начислен НДС с агентского вознаграждения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 51

– 1062 руб.– (1180 – 118) – перечислен принципалу платеж за электроэнергию, потребленную ООО «Снеговик» за вычетом агентского вознаграждения.

Учет у арендатора

Дебет 60 субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит 51

– 5900 руб. – перечислена арендная плата;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 5000 руб. – отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 900 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);

Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом» Кредит 19

– 900 руб. – произведен налоговый вычет по НДС с суммы арендной платы;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за потребленную электроэнергию;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1000 руб. – отражена стоимость потребленной электроэнергии по акту арендодателя (агента) и его счет-фактуре;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 180 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 180 руб.- произведен налоговый вычет по НДС.

Арендатор компенсирует затраты арендодателя 📌 Реклама

Арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант. До недавнего времени он был довольно-таки безобидным для всех сторон – участников процесса. Спокойную жизнь хозяйствующих субъектов нарушило письмо Минфина от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234.

В нем финансисты указали, что если арендатор компенсирует расходы арендодателя по оплате электроэнергии, то счета-фактуры арендодатель арендатору выставлять не должен.

Следовательно, когда арендодатель получает счет-фактуру от энергоснабжающей организации, то в книге покупок его надо зарегистрировать без учета стоимости электроэнергии, потребленной арендатором.

Несмотря на то, что в вышеуказанном письме речь шла о компенсации расходов на электроэнергию, выводы финансистов можно распространить и на компенсацию других видов коммунальных расходов. Это следует из статьи 548 Гражданского кодекса. В ней указано, что правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям снабжения тепловой энергией, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими аналогичными товарами.

Заключая договор аренды, сторонам необходимо решить, в чьи обязанности будет входить содержание арендованного имущества (ст.616 ГК), в том числе оплата коммунальных услуг, связи, охраны и др. Обычно эта почетная обязанность возлагается на арендатора.

Однако сложность ситуации в том, что арендатор в силу ряда причин не имеет возможности контактировать напрямую с организациями, оказывающими такие услуги. На практике фактически расходы на коммунальные и прочие услуги несет арендодатель.

Поэтому в договоре аренды может предусматриваться, что по итогам месяца арендодатель предоставляет арендатору расчет или копии подтверждающих документов от поставщиков услуг, на основании которых дополнительно к сумме арендной платы арендатор выплачивает арендодателю компенсацию понесенных расходов.

Такое «перевыставление» коммунальных услуг для арендатора ведет к налоговым рискам:

— по НДС: риск отсутствия права на вычет по НДС по коммунальным услугам

— по налогу на прибыль: риск отсутствия возможности списать в расходы всю сумму компенсации.

Почему возникают такие риски, и какова официальная позиция чиновников по этому вопросу?

Перевыставление коммунальных услуг и мнение чиновников

Давайте сначала разберемся, что мы будем понимать под словом «перевыставление». Арендодателю поставщики оказывают услуги, выставляют счета-фактуры. При этом стоимость услуг без НДС в налоговом учете включается в расходы, а НДС принимается к вычету.

Затем арендодатель оформляет у себя оказание этих услуг арендатору. В налоговом учете возникает выручка, с которой начисляется НДС. Арендатору выставляется счет-фактура от имени арендодателя.

Минфин и ФНС выступают против того, чтобы арендатор принимал к вычету НДС за коммунальные услуги по счету-фактуре, полученному от арендодателя. ФНС России подробно объясняет свою позицию в письме от 04.02.2010г. №ШС-22-3/86.

Объяснение чиновников:

1. Коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и т.п.) поставщиками оказываются арендодателю, который в свою очередь не имеет лицензии на их оказание. Поэтому реализация коммунальных услуг арендодателя арендатору отсутствует, а значит, сумма компенсации не включается в налоговую базу арендодателя по НДС (п.1 ст.146 НК).

2. Счета-фактуры от поставщиков услуг арендодатель может отразить в книге покупок, но только в части, потребленной им самим. НДС по тем услугам, которые потребил арендатор, не принимается к вычету и не отражается в книге покупок. Счет-фактура не перевыставляется. Часть входного НДС, приходящуюся на долю арендатора, арендодатель включает в стоимость коммунальных услуг.

3. В акте, расчете или счете, который направляется арендатору по итогам месяца, указывается полная сумма компенсации с указанием «без НДС».

4. Арендатор не имеет права принять к вычету НДС по перевыставленным услугам (поскольку там его нет).

5. На всю сумму компенсации арендатор уменьшить налог на прибыль не сможет. НДС с коммунальных услуг в расходы включить нельзя, даже если они не выделены отдельно в документе от арендодателя (письмо Минфина от 27.12.2007г. №03-03-06/1/895). Эта позиция очень спорная, но риски при проверках существуют.

Пример

Рассмотрим пример и его решение с позиции рекомендаций чиновников.

ООО «Арендатор» арендует офисное помещение у ООО «Арендодатель». Величина арендной платы равна 23 600 руб. в месяц, в том числе НДС 3 600 руб. Договором аренды предусматривается, что арендатор компенсирует расходы на коммунальные услуги. Арендодатель перевыставляет арендатору счета снабжающих организаций в сумме стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором.

За май 2014 года общая стоимость коммунальных услуг по зданию составила 11 800 руб., в том числе НДС 1 800 руб. Потреблено арендодателем – 8 260 руб. (НДС 1 260 руб.), арендатором – 3 540 руб. (НДС 540 руб.).

По итогам мая ООО «Арендодатель» передает ООО «Арендатор»:

1. Акт с позициями:

— услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2014 года – 23 600 руб., в том числе НДС 3 600 руб.

— компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2014 года – 3 540 руб., НДС не облагается

2. Приложение к акту – расчет распределения коммунальных платежей и копии документов поставщиков услуг.

3. Счет-фактура на услуги по аренде в мае 2014 года – 23 600 руб., НДС 3 600 руб.

У арендодателя за май:

— входной НДС к вычету по услугам коммунальных служб – 1 260 руб.

— начислен НДС с реализации услуг по аренде – 3 600 руб.

— налоговый учет: доходы по аренде — 20 000 руб., расходы по коммунальным услугам, потребленным самостоятельно – 7 000 руб.

У арендатора за май:

— входной НДС к вычету по арендным платежам 3 600 руб.

— расходы в налоговом учете: стоимость аренды – 20 000 руб., компенсация за коммунальные услуги – 3 000 руб.

Мнение ВАС

Однако мнение ВАС не совпадает с разъяснениями чиновников (Постановление Президиума ВАС от 25.02.2009г. №12664/08). Рассмотрена ситуация, когда оплата коммунальных услуг арендатором осуществляется на основании счетов-фактур, которые выставляет арендодатель, с выделением суммы НДС. Т.е. коммунальные услуги потребляет непосредственно арендатор.

По мнению ВАС, выставление счетов-фактур арендодателем арендатору не противоречит нормам налогового и гражданского законодательства. Коммунальные услуги неразрывно связаны с услугами по аренде.

Поэтому при наличии счетов-фактур от арендодателя арендатор имеет право принять НДС по коммунальным услугам к вычету, даже если платеж не включен в арендную плату, а является отдельной компенсацией по договору. Таким образом, решение, как отразить в учете перевыставление коммунальных услуг, остается за вами.

Обязательно ли при аренде составлять акт, .

Многие жители России знакомы с вопросом аренды жилья, где помимо арендной платы съемщик должен оплачивать коммунальные услуги. Согласно законодательным актам рассчитывается тот, кто пользуется услугами ЖКХ. Но стороны, заключая соглашение, способны изменить данный порядок. Поэтому нередко встречаются ситуации, когда коммунальные платежи включены в стоимость аренды.

Что относится к коммунальным платежам при аренде

Ежемесячно люди должны оплачивать ресурсы, потребленные в течение определенного периода времени.

Что входит в коммуналку:

  1. Отопление.
  2. Газоснабжение.
  3. Электричество.
  4. Обеспечение горячей и холодной водой.
  5. Вывоз мусора.
  6. Содержание и обеспечение сохранности общего имущества.

За это люди должны рассчитываться с УК ежемесячно, в противном случае жилье будет отсоединено от общих сетей. При этом не важно, кто не платит владелец или временно проживающий, если задолженность не будет устранена в срок, будут применены соответствующие меры.

Кто должен оплачивать квартплату по закону

Граждане, владеющие недвижимостью, имеют определенные права и обязанности. Человек согласно статье 155 ЖК должен вносить плату за сервис ЖКХ. При просрочке оплаты, задолженность взыскивается с нарушителя в судебном порядке, если он не докажет, что сервисом пользовался другой человек, который и одолжен был исполнять обязательства.

Вопрос, кто вносит коммуналку при аренде квартиры или дома, интересует многих людей. Граждане обладают полной свободой воли, поэтому при заключении договора жилищного найма должны быть решены данные вопросы. Соглашение необходимо оформить у нотариуса, тогда документ будет иметь еще большую силу. При этом рекомендуется указать не только то, кто платит квартплату, но и когда должна вноситься сумма и в каком размере. Также следует указать, может ли при определенных обстоятельствах одна сторона рассчитаться за другую. Например, при возникновении непредвиденных ситуаций, временной нетрудоспособности и т.д.

Возложение обязательства на арендатора

Собственник вправе установить более высокую стоимость аренды, если в составе платы будет стоимость обслуживания ЖКУ. Такие условия позволят ему избежать проблем с поставщиком, так как он будет полностью сам контролировать погашение долга. Но в таком случае могут возникнуть ситуации, когда квартплата станет слишком высокой, и квартиросъемщики не смогут не контролировать расход ресурсов. Поэтому тут лучше разделить платежи следующим образом:

  1. За отопление, содержание общего имущества, ремонт, вывоз мусора платит арендодатель.
  2. А за электроэнергию, воду и газ будет оплачивать съемщик отдельно, по факту использования.

Так можно будет заранее предупредить возникновение конфликтов, и избежать образования просрочки. Если же арендатор не платит коммунальные платежи, то он и будет привлечен к наказанию.

Возложение обязанности на квартиранта

Должен ли рассчитываться квартирант зависит от условий договоренности. Если в соглашении указан пункт, возлагающий данную обязанность на арендодателя, то перечислять ежемесячную плату должен будет вносить арендатор. И при образовании задолженности, платеж и пеня будет взыскана с нанимателя.

Что если квартиросъемщик нарушил сделку

Владелец жилого помещения должен исполнять требования, указанные в глава 234 ГК РФ и статье 224 Налогового законодательства.Собственник обязан рассчитываться за сервис, вовремя вносить налог и не нарушать права других граждан. При образовании просрочки по налогу и коммуналке к ответственности привлекается именно владелец.

Если долг образовался не по его вине, то потребуется доказывать факт образования просрочки при сдаче помещения. Поэтому чтобы избежать этих проблем арендодателю следует контролировать исполнение обязанностей квартиросъемщиком. Можно потребовать арендодателя присылать каждый месяц квитанции, так как заставить нарушителя погасить задолженность достаточно сложно.

Если жилец отказывается исполнять это обязательство и не перечисляет коммунальные платежи, то арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор и выселить нарушителя, и в судебном порядке взыскать долг и неустойку. Прежде чем обращаться в суд, пострадавшему следует направить должнику досудебную претензию. Если первичное требование будет проигнорировано, то можно писать исковое заявление.

Расходы по содержанию недвижимости могут быть разделены между нанимателем и владельцем, при этом суммы могут быть фиксированные. Либо обязательство может быть полностью возложено на одну из сторон конфликта. Важно включить в договор все условия устной договоренности, чтобы после не возникало недоразумений. Исполнение условий договора регулируется нормами главы 25 Гражданского кодекса РФ, и при их нарушении виновные привлекаются к гражданско-правовой ответственности.

Тем не менее практически каждый собственник хочет, чтобы в его доме были все блага цивилизации, лестничная площадка блестела чистотой, а двор украшали газоны, и готов за это платить, но адекватные деньги, соизмеримые со своими доходами. Поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как формируются расходы по содержанию жилья, от чего они зависят и как их можно уменьшить не в ущерб качеству.

Составляющие расходов
Расходы на содержание жилья складываются из двух больших групп – коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Коммунальные платежи – это плата за электричество, газ, воду, отопление и прочие составляющие коммунального рая. Такие расходы определяются тарифами, которые устанавливаются в законодательном порядке на федеральном и муниципальном уровне. Их сумма рассчитывается либо исходя из фактического потребления ресурса (если установлен счетчик), либо по нормативу. Эксплуатационные же расходы включают в себя все затраты, необходимые для технического обслуживания дома, поддержания инфраструктуры и обеспечения безопасности жильцов.

Как сообщает Андрей Ерехинский, заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест», в понятие «техническое обслуживание» входит три блока опций:

— управление жилищным фондом, включающее организацию эксплуатации, взаимоотношения с поставщиками, работу с нанимателями и арендаторами (сюда можно отнести такие услуги, как, например, организация документооборота и выдача различных справок, заключение договоров на коммунальное обслуживание, обработка показаний индивидуальных приборов учета, ведение бухгалтерской отчетности, обеспечение требований пожарной безопасности и т.д.);

— техническое обслуживание как таковое, включающее контроль за состоянием дома и его инженерных систем (отопление, вода, канализация, электричество, вентиляция) и устранение возникающих неисправностей, ремонт и амортизацию коммунальных сетей, заборов и дорог, освещение наружной территории и т.п.;

— санитарное содержание: уборка мест общего пользования и придомовой территории (уборка мусора, снега, мытье лестничных площадок, подметание и полив дворов и тротуаров и т.п.), уход за зелеными насаждениями.

«Это общепринятый перечень услуг, утвержденный постановлением Госстроя РФ в 2003 году», — говорит Андрей Ерехинский. Именно их обычно и получают наниматели муниципального жилья (по договору социального найма) и собственники квартир, которые не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом, причем по тем тарифам, которые установил город или муниципалитет. Но если за управление жильем взялась управляющая компания (что сейчас не редкость, особенно в новостройках) или сами собственники, то к вышеуказанному списку можно прибавить любые другие услуги, например, по обеспечению безопасности: «Охрану территории (у нас это – служба контроля), организацию пропускного режима, контроль доступа в помещения, системы видеонаблюдения и спринклерного пожаротушения, службу консьержей и т.п.», — перечисляет Александр Зинов, руководитель службы технического надзора управляющей компании «Техстрой». И естественно, все это не бесплатно.

Что влияет на расходы?
Набор услуг, особенно дополнительных, а также их периодичность во многом зависят от пожеланий жильцов и их финансовых возможностей, так как они должны утверждаться на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме или собственников домостроений в загородном поселке. И сложно представить, чтобы жильцы самого обычного дома экономкласса добавили в свой перечень услуг, к примеру, доставку продуктов. У проектов экономкласса чаще всего все ограничивается базовыми услугами с минимальной периодичностью и соответственно небольшими расходами.

«Обычно они включают в себя оплату содержания и ремонта внутридомовых инженерных систем электро-, тепло- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, расходы на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, расходы на выставление платежных документов», — говорит Александр Зинов (УК «Техстрой»), а также затраты на контроль за состоянием дома, необходимый ремонт и уборку территории. «А вот в элитных комплексах могут быть более интересные услуги, например, охрана, видеонаблюдение, консьерж-сервис, клининг, доставка продуктов, бебиситтерство, аренда автомобиля и т.д.», — уверяет Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». Кроме того, чем выше класс проекта, тем, как правило, больше аппетиты управляющей компании и, соответственно, выше тарифы за оказываемые услуги, ведь их устанавливает сама организация, а не законодательные акты, и если жильцы, в принципе, платежеспособны, то почему бы не взять с них побольше – к сожалению, такие рассуждения в наших реалиях не редки. И, как отмечает Олег Птушкин, заместитель генерального директора ГК «МИГ-Недвижимость», расценки на техническое обслуживание жилья очень сильно разнятся и многое зависит не только от грамотности, но и от порядочности управляющей компании.

«Уборка мест общего пользования может производиться два раза в неделю, а может семь раз в неделю, — говорит Андрей Блажко, генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад», член правления группы компаний «Домостроитель». — Мраморная плитка, скажем, требует иного ухода, нежели бетонный пол. В подъезде дома может быть аквариум, которому требуется обслуживание и уход. Или, предположим, конструкция здания такова, что окна снаружи можно помыть только с использованием труда промышленных альпинистов. И так далее. Список может серьезно варьироваться в зависимости от желания и финансовых возможностей жителей, а также технического оснащения и отделки дома. Таким образом, юридически от класса жилья такие расходы не зависят, но на содержание жилья элит- и бизнес-класса действительно часто приходится тратить больше, чем на содержание домов комфорт- и экономкласса».

Таким образом, расходы на содержание жилья тесно взаимосвязаны с классом проекта: «Минимальная стоимость наблюдается в экономе, среднюю ценовую нишу занимают проекты бизнес-класса, а в премиум-сегменте верхней границы цен фактически нет. Стоимость технического обслуживания в проектах эконом- и бизнес-класса может различаться в два раза. Содержание обычной московской квартиры обходится владельцам в 4-5 тыс. руб. в месяц, а городское жилье бизнес-класса – примерно в 7-8 тыс. руб. в месяц», — сообщает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»). Аналогичные цифры называет и Наталья Картавцева (ОАО «ОПИН»): «Естественно, минимум по обслуживанию зданий обходится дешевле «полного пакета услуг» с приходящей прислугой или круглосуточной охраной. Поэтому ежемесячные расходы в экономе составляют в среднем до 5 тыс. руб., в бизнесе — 5-10 тыс. руб., а в элитке — 10-20 тысяч руб.». «Если же рассматривать экономкласс более детально, то расходы по содержанию однокомнатной квартиры могут составлять от 3 до 4 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — от 3,5 до 5 тыс. руб., трехкомнатной — от 3,500 до 7 тыс. руб.», — утверждает Олег Птушкин (ГК «МИГ-Недвижимость»).

Однако если в экономичном сегменте сократить затраты довольно сложно, поскольку набор услуг и так минимален, то в более дорогих проектах возможны варианты. Конечно, бизнес- и премиум-классы предполагают наличие более сложного инженерного оборудования, обслуживание которого стоит дороже, чем в бюджетных ЖК, да и отделка зданий в таких домах дороже, поэтому расходы на ремонт тоже выше. И отказаться от этого покупатели квартир и домов, в общем-то, не могут, поэтому, выбирая красоту, комфорт и технологичность, надо изначально понимать, что за это придется платить. «Но что касается «нетехнических» расходов жители могут сами решить, до какой степени у них бизнес-класс или элитка, определяя, сколько они готовы тратить на системы контроля доступа, охрану, уборку, благоустройство придомовой территории и т. д.», — объясняет Александр Зинов (УК «Техстрой»). К примеру, если собрание собственников квартир решит, что не нужно сажать голубые ели, то управляющая компания не вправе будет их посадить. И тогда расходы на содержание жилья будут немного меньше.

Но, впрочем, порой бывают и обратные ситуации, собственники желают получать какие-то услуги либо увеличить их периодичность, а управляющая компания не может этого обеспечить в силу своих возможностей или технических параметров дома. Например, не везде просто сделать паркинг или посадить консьержа. В таком случае, расходы на содержание жилья, конечно, должны быть ниже, даже если жильцы готовы на бОльшие суммы.

А вот если в проекте богатая собственная инфраструктура, то эксплуатационные расходы наверняка будут выше. «Чем больше инфраструктуры, тем больше затраты на ее содержание и обслуживание, и тем самым возрастает сумма платежей, приходящаяся на один квадратный метр жилья», — утверждает Виктор Петров, председатель ЖСК (г. Саратов). Если в доме есть подземный паркинг, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, стадионы, фитнес-центры, бассейн или пляж, то все это требует денег, и платят их, естественно, жители проекта. Единственно, расходы могут быть очень незначительными, если речь идет об огромном жилом комплексе с тысячами квартир либо объекты инфраструктуры вынесены на границу территории и доступны не только жильцам, но и сторонним посетителям, за счет которых покрывается часть расходов на их содержание. «Кроме того, такие объекты, как детские сады, школы, торговые центры и т.д., как правило, имеют собственную управляющую компанию, которая занимается их эксплуатацией, и их наличие никак не влияет на эксплуатационные расходы жилого дома», — утверждает Андрей Ерехинский («Эталон-Инвест»). Но, правда, названные учреждения могут сыграть и злую шутку, даже если они не имеют никакого отношения к конкретному жилому дому: «Например, муниципальный детский сад, расположенный между домами жилого комплекса, требует максимального внимания управляющей компании: ей приходится думать, как правильно, не нарушая нормативов, расположить и организовать систему входа и выхода людей, въезд служебных автомобилей, как проконтролировать безопасность жителей и т.п.», — говорит Александр Зинов (УК «Техстрой»). В итоге организация этих процессов может потребовать бОльших расходов.

Также, как отмечает Андрей Ерехинский («Эталон-Инвест»), затраты жильцов могут быть выше, если в ходе строительства застройщик использовал не совсем качественные материалы или допустил нарушение технологии. Это приводит к более частым и дорогостоящим ремонтам, так что лучше покупать жилье в качественных проектах от застройщиков с хорошей репутацией.

А еще уровень расходов по эксплуатации жилья зависит от стратегии работы управляющей компании: «Есть два основных варианта. Первый вариант – выполнять работы самостоятельно, то есть содержать свой штат дворников, электриков, сантехников, сотрудников аварийных служб и т.д., закупать необходимое оборудование, расходные материалы. В таком случае расходы управляющей компании складываются из заработной платы персонала, налогов, затрат на инвентарь и необходимые материалы. Плюс прибавляются затраты на привлечение компаний, занимающихся вывозом мусора и обслуживающих лифты, так как для этих видов деятельности нужна специальная лицензия. Второй вариант – не содержать собственный штат рабочих, а отдавать работы по оказанию услуг на аутсорсинг. В таком случае уровень расходов, как правило, выше», — говорит Андрей Ерехинский («Эталон-Инвест»).

Кроме того, более низкие эксплуатационные расходы получаются в том случае, если одна управляющая компания обслуживает несколько объектов. «Это возможно, когда девелопер ведет сразу несколько проектов, расположенных в непосредственной близости друг от друга. Тогда застройщик создает собственную управляющую компанию, а экономия достигается за счет использования единого парка техники и штата сотрудников», — уверяет Ирина Мошева (СП RDI & Limitless).

Ну и конечно, многое зависит от района и города, то есть фактически от бюджета административной единицы. Взять хотя бы Москву и Подмосковье.

Москва и Подмосковье
Не секрет, что в Подмосковье расходы на содержание жилья могут быть выше московских: «В первую очередь потому, что отсутствуют субсидии, предоставляемые городом. Например, стоимость уборки улиц, содержания придомовых территорий и вывоза мусора для жителей столицы в сегменте экономкласса минимальна. А в подмосковных проектах такие услуги оказывает управляющая компания, поэтому их стоимость рассчитывается по другим тарифам», — объясняет Ирина Мошева (СП RDI & Limitless). «Иначе говоря, Москва ежемесячно выделяет своим жителям дотации на благоустройство дворов. А в Подмосковье за уборку территории (оплату дворников), покраску лавочек и бордюров, уход за газонами и т. д. собственники платят самостоятельно, — добавляет Александр Зинов (УК «Техстрой»). – И кроме того, в Подмосковье, во всяком случае в новостройках, логика формирования тарифа отличается от московской».

Администрация, как правило, считает, что раз дом новый, значит, люди в нем живут богатые и потянут любые суммы. Поэтому в новостройках, где жильцы не смогли утвердить тариф самостоятельно на собрании собственников или вовсе не провели такое собрание, органы местного самоуправления назначают тариф на свое усмотрение, обычно он не низок и оспорить его практически невозможно. Например, в Красногорске, как сообщает Андрей Ерехинский («Эталон-Инвест»), в зависимости от категории жилого дома ежемесячная плата за содержание и ремонт жилья составляет от 17,5 руб./кв. м до 34,82 руб./кв. м. Но, впрочем, эксперт считает такие цифры вполне даже рыночными и полагает, что частным управляющим компаниям нужно ориентироваться на них.

И в общем-то, для жителей хорошо, если они ориентируются на муниципальные тарифы, однако чаще расценки управляющих компаний еще выше. Тут виноваты, конечно, и аппетиты организаций, но также и технические факторы. Особенно это касается загородных поселков. Например, одно дело вывезти мусор с территории московской новостройки, и совсем другое дело – с территории коттеджного поселка, расположенного в нескольких километрах от ближайшего города. Кроме того, сегодня подмосковные поселки даже комфорт- и бизнес-классов часто отличаются ландшафтным дизайном, дорогим озеленением и обширным набором собственной инфраструктуры, в состав которой может входить и пляж, и лодочная станция, и бассейн: «Поэтому кроме стандартных расходов могут появиться расходы на уход за газонами, цветами и деревьями, на содержание каскада прудов, детских площадок, прогулочных аллей, беседок, на освещение и т.п.», — говорит Олег Птушкин (ГК «МИГ-Недвижимость»). При этом количество домовладений в поселках, как правило, гораздо меньше, чем в новом столичном квартале, а жилые площади достаточно большие, вот и расходы на обслуживание инфраструктуры и территории получаются немаленькими. И потом, если городская новостройка может обойтись без охраны и, например, без забора, то поселок без всякой защиты вряд ли будет востребован, даже несмотря на то что безопасность тоже стоит денег.

В итоге получается, что расходы по эксплуатации загородных поселков (как поселков таунхаусов, так и мультиформатных или коттеджных), как правило, существенно выше, чем в многоквартирных домах. «В охраняемых поселках бизнес-класса стоимость технического обслуживания может доходить до 25-50 тыс. руб. в месяц», — говорит Олег Птушкин (ГК «МИГ-Недвижимость»), хотя по многим объектам расценки все же ниже. «В качестве примера можно привести среднюю стоимость эксплуатации таунхауса в жилом комплексе бизнес-класса «Загородный Квартал». Ежемесячные технические расходы здесь составляют около 70 руб. за кв. м, а для таунхауса средних размеров суммарная стоимость достигает 9 тыс. руб. в месяц», — сообщает Ирина Мошева (СП RDI & Limitless).

Естественно, эксплуатационные расходы во многом зависят от жителей не только в Москве, но и в Подмосковье. «Даже в дорогих проектах собственники могут сами определить список своих потребностей: дополнительное видеонаблюдение или охрана, наличие ограждения, украшение территории и высадка зеленых насаждений. Также жители могут контролировать, с какими организациями сотрудничает их управляющая компания и адекватны ли цены на их услуги», — объясняет Олег Птушкин (ГК «МИГ-Недвижимость»). Как правило, чем активнее жильцы, тем меньше эксплуатационные расходы.

«А вот что касается тарифов за коммунальные услуги, то в Московской области тарифы на электроэнергию и газ едины для всех территорий, а стоимость воды, канализации и отопления определяет муниципалитет, и в зависимости от степени протяженности коммуникаций, их состояния, удаленности жилья от источника поставок ставки могут отличаться в 3-5 раз. И тут уж как кому повезло», — говорит Александр Зинов (УК «Техстрой»). Единственное, что остается – экономить ресурсы.

А как это сделать, а также, как сократить расходы по эксплуатации (техническому обслуживанию), портал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы, в ближайших выпусках.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *