Добросовестный покупатель ГК

Если вы купили квартиру, а ее предыдущий владелец обанкротился, вам грозят проблемы. Жилье могут попытаться забрать в конкурсную массу должника, признав сделку купли-продажи недействительной. Это нормально, решили две инстанции в одном из споров, попавших на рассмотрение в Верховный суд. Но Экономколлегия ВС разобралась в ситуации. Эксперты оценили, как покупателю уже не новой квартиры обезопасить себя при подобном сценарии.
Банкротство обновило владельца жилья
В 2015 году Мария Дьякова* продала Вере Иглиной* однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую однушку 9,3 млн руб., и право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя продавец недвижимости обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, и арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной. АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года — за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право пользования квартирой. В иске он указал, что женщина не будучи собственником фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. Вскоре, в начале 2019 года квартиру зарегистрировали на нового владельца — Решетова.
Сложности оспаривания
Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.
Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем, и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.
Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции — там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.
Что сказал ВС
Коллегия по экономическим спорам Верховного суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении по делу (Дело № А40-109856/2017) ВС указал, что Иглина стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности Дьяковой на квартиру недостоверны, сделал вывод ВС: управляющий не мог распоряжаться квартирой. Новый же покупатель с торгов, Решетов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой — уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам под председательством судьи Ивана Разумова.
Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же это передача происходит после регистрации, такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Следовательно, акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверен, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.
Коллегия сочла, что права Иглиной нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем», — говорится в определении.
При этом, отметила коллегия, Иглина правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика — правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом Экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в ВС Решетов перепродал квартиру, зарегистрировав переход прав в госреестре. Этот новый владелец к делу не привлечен.
В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АС Москвы. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.
Эксперты о рисках
К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист.
Александра Воскресенская юрист КА Юков и Партнеры, напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, и так далеко всё не заходит.

«Управляющие, являясь профессиональными участниками арбитражного процесса, должны проверять все документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. Сейчас это достаточно просто и для простых физических лиц, самые основные данные находятся в открытом доступе», — Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

Запрос отчета из Бюро кредитных историй о продавце, который советуют делать перед покупкой недвижимости риелторы и юристы, может помочь только частично, замечает Кадников: в данных БКИ не отражаются долги перед физлицами. Помимо этого, часто в договоре купли-продажи указывают на отсутствие у продавца кредиторской задолженности — но и этот способ защиты не дает гарантии от последующего оспаривания.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

— заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру — в ней будет информация о переходе прав собственности;

— проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;

— проверить правопредшественников по базам ФССП и ЕФРСБ — есть ли в отношении продавца и предыдущих собственников исполнительные производства, не находятся ли они в банкротстве.

Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина: лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой несмотря на даже успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.

Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.

У судов нет оснований требовать от покупателя досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой квартиры, считает Шамшина — достаточно исполнить стандарт осмотрительности и разумности.

Другими словами — проверить регистрацию права собственности за отчуждателем, отсутствие судебных запретов на совершение распорядительных сделок, отсутствие судебного спора о правах на имущество и другие обстоятельства. Также надо посмотреть, владеет ли продавец фактически тем, что он продает — это особенно важно, поскольку, как и отметила Экономколлегия, предпосылкой регистрации перехода права собственности является передача владения. «Фактическая передача имущества является частью юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности.

*Имена и фамилии участников процесса изменены
Ирина Кондратьева

Реституция – это гражданско-правовое действие по аннулированию последствий сделки, которая признана недействительной по основаниям, обозначенным в ч.1 гл.9 ГК РФ и данным перечнем в статьи 166 ГК РФ.

Так же – право истца затребовать возвращение недвижимости или денежных средств, при расторжении договора имущественной сделки по законным основаниям (ст.450 ГКРФ).

Недействительными могут признаваться имущественные сделки:

  1. Оспоримые, признанные таковыми по решению суда.
  2. Ничтожные, для признания статуса неправоспособности, которых решение суда не требуется.
  3. Совершённые с нарушением положений договора, что нарушает имущественные или гражданские права истца и определяется причиной прекращения действия.

При обозначенных ситуациях регистрация договора в Росреестре не проводится, а недвижимость и деньги, успевшие перейти контрагенту – возвращаются. При расторжении договора после регистрации и внесении сведений в записи государственного кадастра (ГКН), реституция проводится по решению суда.

К ничтожным сделкам так же применимы нормы специального принятия арбитражного постановления, если выявленные незаконные прецеденты не были завалены в иске, но повлияли на те или иные обстоятельства опосредованно.

По преимуществу, гражданские действия аннулируются таким образом, чтобы их состояние соответствовало тому, которое существовало до совершения сделки. Такие действия вменяются в ответственность виновному лицу, что допускает классификацию процедуры по видам.

Реституция недействительных сделок

Многочисленные разновидности недействительных сделок делятся на две категории:

  1. Ничтожные, признанные таковыми по решению суда, без обязательного требования подачи иска со стороны заинтересованного лица, чьи имущественные права были нарушены.
  2. Оспоримые, признанные таковыми по инициативе истца, возбудившего арбитражный процесс.

Ничтожные договора и их последствия расторгаются безапелляционно. Так как они не требуют возбуждения процесса, таковые не допускают и заключения мирового соглашения, допустимого для оспоримой процедуры. Соответственно, при признании имущественной операции ничтожной, реституция требуется во всех случаях.

Оспоримые сделки допускают заключения мирового соглашения и требований отступного, что допускает прекращения арбитражного процесса, по аннулированию проведённого гражданского, а соответственно – кадастрового действия в отношении объекта недвижимости.

Решение суда предусматривает полную отмену совершённого гражданского действия, признанного недействительным. Его прекращение начинается с момента оформления соответствующего договора, нарушения которого опираются на нормы статей 171-179 ГК РФ.

Виды реституции

Так как при совершении сделки на недобросовестные действия могут опираться как обе стороны, так и одна, реституция приобретает разновидности в силу арбитражных решений по существу спора.

Иногда инициатива по требованию возвращения недвижимости принадлежит одной стороне договора, чьи права нарушены до возникновения права собственности и юридического оформления объекта.

На этом основании возникают следующие виды обозначенной процедуры:

  • односторонняя;
  • двусторонняя.

При односторонней сделке, полученное возвращает одна сторона, признанная виновной. К числу таковых относятся лица, которые приняли имущество в одностороннем порядке, безвозмездно или владеющие единолично (на протяжении определённого временного отрезка) объектом и уплаченными денежными средствами.

Особняком рассматриваются заведомо виновные, преступные действия контрагента, если они были направлены против добросовестного участника.

При двусторонней реституции – контрагенты проводят обратные взаиморасчёты.

Односторонняя реституция

В обозначенном случае требования суда обращаются к одному из участников имущественной сделки.

Например, односторонний возврат может быть затребован в силу незаконных действий продавца, за которым сохраняется право собственности на квартиру или иное имущество, до момента завершения регистрационной процедуры (ст. 551 ГК РФ).

В этом промежутке собственник юридически владеет ещё не отчуждённой покупателю квартирой и одновременно – уже полученными деньгами, за сбыт жилья.

В этой ситуации у покупателя законный и целесообразный выход – подать заявление по месту регистрации купчей, о приостановке учётных работ. Одновременно – возбудить исковое производство с требованием возврата проблемной квартиры.

По преимуществу, данный прецедент возникает при аннулировании односторонних сделок, в которых отчуждение недвижимости происходит одной стороной. Такие ситуации возникают при составлении и последующем аннулировании дарственной.

Так же – при незаконном наследовании по завещанию или в порядке очерёдности по степени родства, когда лицо, юридически и (или) фактически унаследовавшее недвижимость покойного собственника, признаётся недостойным наследником (ст.1117 ГК РФ).

Возврат полученного по дарственной переходит в ведение предшествующего собственника, осуществившего дарение объекта. Если собственник к этому моменту скончался – к его правопреемникам (см. Правопреемство при наследовании).

Недостойный наследник возвращает незаконно полученное имущество покойного – остальным наследникам, среди которых оно распределяется посредством приращения долей. Если данное лицо оказалось единственным преемником вещных прав покойного – недвижимость входит в состав вымороченного имущества и отчуждается в ведение государства.

Кроме обозначенного, иногда возникают ситуации завещания заложенного имущества, которое стало предметом залога после официального волеизъявления собственника-заёмщика. В таком случае имущество возвращается кредитору на основании статьи 346 ГК РФ путём отмены нотариального действия по выдаче свидетельства о наследовании.

Двусторонняя реституция

Двусторонние сделки, которые завершились переходом вещных прав контрагентов и прошли регистрационный процесс, с внесением соответствующих сведений в записи ГКН, требуют аннулирования в двустороннем порядке, с взаимным возвращением полученного по сделке от каждого участника.

Например, при аннулировании договора купли-продажи – продавец возвращает соразмерную денежную сумму, а покупатель – полученное помещение или земельный участок. При признании недействительной мены квартир– участники таковой возвращают полученные объекты.

Если мена производилась с доплатой – она возвращается лицу, от которого была получена.

При переуступке прав и оформлении договора цессии, цессионарий и цедент так же проводят соответствующие взаиморасчёты, приводя собственную правоспособность в состояние, которое существовало до начала переуступки прав. Решение суда о признании сделки недействительной прилагается к основному договору.

Например, таковым является договор долевого участия (ДДУ) в строительстве или договор аренды. При последующем оформлении цессии, арбитражное решение исполнит роль звена в цепочке преемников, сохраняя титульную целостность перехода гражданских и имущественных прав.

При отмене переуступки по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), ответственность за приобретение недвижимости возвращается предшествующему покупателю, от которого потребуется возвращения стоимости задатка.

Так как по преимуществу сумма, полученная предшествующим покупателем по ПДКП, приравнивается к уплаченному задатку, если соглашением о переуступке не предусмотрено иное.

При условии недобросовестности продавца, иск возбуждается против него на основании полученных от предшествующего покупателя прав на приобретение объекта. То есть, при нарушении положений соглашения о купле, возникшие гражданские отношения прекращаются на общих основаниях, без учёта оформления цессии.

Получение компенсации и субституция

От момента завершения сделки до признания таковой недействительной, иногда проходит соответствующий период времени, в течение которого происходят изменения.

Здесь следует учесть соответствующий нюанс, который предусматривает:

  • Изменение стоимости недвижимости, связанной с особенностями рыночного ценообразования или изменением качества объекта.
  • Внесение неотделимых улучшений в полученное помещение, здание или земельный участок.
  • Начало возведения капитального строения на возвращаемом предшествующему собственнику, земельном участке.

Данные обстоятельства требуют доказательства со стороны заинтересованного лица. На основании таковых, он вправе затребовать компенсации за финансовые и иные затраты, направленные на улучшение объекта.

С другой стороны, если состояние возвращаемой недвижимости пришло в упадок – заинтересованное лицо может взыскать за материальный вред, нанесённый объекту.

Данные взыскания определяются как субституция. Такие действия допустимы как для истца, так и для ответчика.

Компенсация и субституция рассчитываются с учётом затрат:

  • На строительные материалы, которые затрачены на внесение неотделимых улучшений или которые потребуется затратить на исправление нанесённого вреда.
  • Стоимости услуг за проведение неотделимых улучшений или требующихся на исправление повреждений.
  • Допускается учитывать начисление процентов и начисления за упущенную выгоду.

Если за обозначенный период изменилась рыночная стоимость объекта, заинтересованное лицо вправе требовать компенсации за повышение (понижение) цены, если в порядке реституции возвращается соразмерная стоимость объекта.

Такие обстоятельства могут возникнуть, если сделка признана ничтожной после того, как недвижимость была отчуждена третьим лицам, которые оказались добросовестными покупателями.

Преимущества добросовестного приобретателя

Каждая сложившаяся ситуация предусматривает гарантии для лиц, участвующих в гражданских действиях добросовестно, опираясь на букву закона.

К таким приобретателям не применяются меры реституции, на основании положения статьи 233 ГК РФ, которая оглашает признание права собственности добросовестного приобретателя с момента завершения регистрационных действий.

К подобным ситуациям относится, например, приобретение арестованной недвижимости, если покупатель не знал и не мог знать о прецеденте ареста.

Но по условиям, перечисленным в статье 302 ГК РФ, возвращение недвижимости или полученных за её сбыт денежных средств, может быть затребовано. При этом добросовестный приобретатель, в отличие от недобросовестного, может освобождаться от уплаты компенсации.

Так же в его сторону не применяются нормы статей 12, 393 и 11102 ГК РФ, вменяющие ответственность за неосновательное обогащение и несанкционированное использование чужих денежных средств.

При условии злонамеренного, заведомо виновного отношения к заключению и исполнению обязательств договора одной стороной, в действие вступает односторонняя реституция, определяющая ответственность виновной стороны.

Здесь применяются нормы возвращения полученного при сделке добросовестному приобретателю, а виновный участник не получает возвращаемого. Имущество, которое принадлежало бы ему при возврате, отчуждается в пользу государства, а виновный участник лишается исполненного по сделке и права его требования.

Кроме прочего, виновный возмещает полностью реальный ущерб, нанесённый пострадавшему контрагенту, руководствуясь нормами статьи 179 ГК РФ.

Земельные участки

В отношениях с земельными участками ситуация осложняется тем, что этот базовый элемент недвижимого имущества следует судьбе возведённого на нём строения. Соответственно, если реституция в отношении наделов не производится своевременно, дальнейшее её введение в практику юрисдикционных норм затрудняется.

Причина может крыться в следующем:

  • начало (завершение) возведения капитального строения;
  • реорганизация участка.

Аннулировать землю при развитии строительных работ и тем более – после сдачи строения в эксплуатацию, невозможно без нарушения прав собственника, которым является владелец недостроя или дома.

В особых случаях, требуется юрисдикционное признание постройки возведённой незаконно, с вытекающими административными и иными последствиями. Опорой на законодательство станут нормы статей 166 и 167 ГК РФ.

По преимуществу такие ситуации допускают компенсаторного расчёта при аннулировании сделки, которые выражаются в денежной форме, соответствующей цене на участок, на момент принятия решения судом.

При реорганизации земельного участка путём слияния или разделения, первичный объект уничтожается юридически и не подлежит восстановлению. Это означает отсутствие предмета притязаний со стороны истца. Такие иски допускают отклонения судом или получения от виновного лица компенсаторного расчёта.

Когда реституция невозможна

Иногда аннулирование сделки не приводит к обозначенным юридическим последствиям.

К случаям невозможности возвращения утраченного объекта относятся:

  • допустимость нарушения имущественных прав третьих лиц;
  • пропущенный срок исковой давности.

В первом случае ситуации опираются на последующие операции отчуждения объектов недвижимости, проведённые законно, при добросовестных намерениях со стороны третьих лиц. В этом случае пострадавшая сторона вправе затребовать компенсацию за реальный ущерб, причинённый сделкой.

Если претензии по передаче имущества не предъявлялись в течение трёх лет – срок исковой давности считается пропущенным, по основаниям статьи 169 ГК РФ. В этом случае, нормы закона не предусматривают даже притязаний на компенсацию пострадавшему лицу.

Однако действие этой статьи не распространяется на ничтожные прецеденты, которые совершены злоумышленником и дают право отчуждения полученного, в пользу государства.

Вся электронная библиотека >>>

Основы права >>

Юриспруденция

Основы права

Раздел: Экономика и юриспруденция

Бездолевая (совместная) собственность – принадлежность имущества на праве собственности нескольким лицам при невозможности его (права собственности) раздела на доли; собственность, при которой участники обладают долями, не определенными заранее в массиве общего имущества (собственность супругов, членов фермерского хозяйства, собственность лиц, проживающих в приватизированных квартирах).

Вещное право – абсолютное субъективное право, относящееся к числу так называемых абсолютных (т.е. таких, которым противостоит неограниченный круг обязанных лиц) и объектом которого является вещь (имущество).

Добросовестный приобретатель – владение вещью на праве собственности при условии, что владелец вещи не осведомлен об обстоятельствах, препятствующих приобретению им этого права (принятие имущества в порядке наследования по закону, без ведома о наличии завещания, которым это имущество предоставлено другому лицу).

Доверительное управление – способ осуществления собственником принадлежащих ему правомочий посредством передачи своего имущества другому лицу (доверительному управляющему) в доверительное управление, т.е. во владение, пользование и распоряжение, оставаясь при этом собственником данного имущества.

Долевая собственность – собственность, в которой составляющее ее имущество разделено между участниками на конкретные доли; имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников.

Законное владение – владение, опирающееся на правовое основание, титул или основанное на тех фактах, которые по закону признаются способами приобретения права собственности, но ввиду отсутствия того или иного условия не порождают его (одно лицо приобретает в дар вещь от другого лица при условии, что даритель не имел права собственности на эту вещь).

Клад – имущество, собственник которого не может быть установлен или в силу закона утратил на него право.

Находка – обнаружение утерянной вещи, собственник которой неизвестен.

Недобросовестный приобретатель – лицо. владеющее вещью при условии, что при определенных обстоятельствах оно должно было убедиться в неосновательности своего владения; лицо, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно.

Незаконное владение – владение вещью, присвоенной способом, противоречащим закону.

Объекты вещного права – индивидуально-определенное имущество.

Основания (способы) приобретения права собственности – те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение права собственности, переход имущества к собственнику – так, право собственности на имущество, имеющего собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, иной сделки об отчуждении этого имущества).

Первоначальные способы (основания) приобретения права собственности – такие основания, при которых право собственности возникает на вещь, ранее никому не принадлежавшую (изготовление новой вещи – художественного произведения) либо независимо от воли прежнего собственника (в результате находки, длительного правомерного владения вещью и пр.).

Переработка – такой способ возникновения права собственности, когда новая вещь создается одним лицом путем переработки материалов, принадлежащих на праве собственности другому лицу.

Право общей собственности – принадлежность вещи на праве собственности одновременно нескольким лицам – собственникам (право собственности на неделимые вещи – ч. 1 ст. 133 ГК РФ).

Право собственности – право владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом.

Право хозяйственного ведения – вещные права юридических лиц по хозяйственному и иному использованию имущества собственника.

Правомочие владения – возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве.

Правомочие пользования – возможность эксплуатации использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления.

Правомочие преимущества – элемент вещного права, означающий, что при конкуренции вещного и обязательственного прав приоритет в осуществлении принадлежит вещному праву (его субъекту).

Правомочие распоряжения – возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения.

Правомочие следования – элемент вещного права, означающий, что вещь, выбывшая из владения собственника помимо его воли, продолжает оставаться его собственностью, т.е. не может быть истребована из чужого незаконного владения.

Приобретательная давность – способ приобретения права собственности на движимое или недвижимое имущество посредством открытого добросовестного и непрерывного владения им как своим в течение установленного законом срока (15 лет – для недвижимого и 5 лет – для движимого – ст. 342 ГК РФ).

Производные основания приобретения права собственности – основания, по которым право собственности возникает исключительно на основании волеизъявления прежнего собственника вещи.

Содержание права собственности – право и фактическая возможность собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им право владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь при этом собственником, отдавать имущество в залог и распоряжаться им иным образом.

К содержанию книги: Основы права

Право собственности и другие вещные права

Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию. вещное право, которое дает возможность своему обладателю-собственнику и только.

Право частной собственности и ее наследования. Свобода…

Раздел: Экономика. 1. Право частной собственности и ее наследования. … Право частной собственности на природные ресурсы. Правовое …

Собственность в гражданском праве. Право собственности. Основные…

Важное значение имеют основания приобретения права собственности. Право. собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приоб

Содержание права собственности. Право собственности и другие…

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право частной собственности на природные ресурсы. Правовое…

Сторонники права частной собственности на землю полагают, что именно она будет способствовать изменению к лучшему ситуации в сельском…

Право собственности на землю. Виды и формы земельной…

4) иные формы собственности — смешанные. В республиках бывшего СССР существовало исключительное право государственной собственности на землю.

Право частной собственности принадлежит гражданам и юридическим…

Право собственности и другие вещные права на землю. В Российской Федерации юридически признаются несколько основных форм собственности на землю.

Собственность -… его поводу. Субъект права публичной собственности….

Право собственности в этом смысле, как установили еще древнеримские юристы, – это право владеть, пользоваться и распоряжаться конкретным имуществом.

Защита права собственности и других вещных прав

собственности и других вещных прав, связанные с их абсолютным характером … об абсолютной (вещно-правовой) защите не только права собственности и иных.

Прекращение права собственности. Случаи принудительного изъятия…

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением. (п. 1 ст. 235 ГК), поскольку при этом исчезает сам объект данного права.

Кто такой добросовестный приобретатель (по ГК РФ) и как защитить имущество?

В жизни случаются разные ситуации:

  • купили автомобиль, а он оказался краденым;
  • приобрели земельный участок у одного лица, а у другого появились претензии (и теперь он требует вернуть «землю»);
  • оформили документы на квартиру, а потом появились левые собственники, «родственники с зоны»;
  • купили машину, а затем узнали, что транспортное средство находится под арестом;
  • приобрели имущество в компании, оплатили на расчетный счет, а потом со стороны третьих лиц появились непонятные претензии о возврате вещи;
  • купили телефон, а он оказался найденным (а теперь законный собственник требует вернуть его обратно);
  • оформили документы на участок, а он оказался в залоге;
  • стали жертвой «черных риелторов», которые продали чужое имущество.

Есть и более сложные правоотношения. К примеру, юридическое или физическое лицо покупает земельный участок у местных органов А., а потом оказывается, что имущество стоит на балансе учреждения/органа Б. Для совершения сделки необходимо было получить его согласие/разрешение.

Получается, что в подобных ситуациях у нас как минимум 3 субъекта:

  • приобретатель (покупатель), который считает имущество полученным законно (оплатил стоимость, оформил документы, получил разрешение);
  • законный собственник (тот, чье имущество как раз и стало предметом купли-продажи);
  • «якобы продавец», который реализовал чужое имущество.

Дополнительно в правоотношениях могут фигурировать представители компаний и юридических лиц, государственные органы (по земельному кадастру, регистрации сделок, а также нотариусы и многое другое).

Как разрешить конфликт? В этих и других случаях на помощь приходит Гражданский кодекс (ст. 301 и ст. 302), а также ряд постановлений правоприменительных органов + судебная практика.

Нормативное регулирование правоотношений

Чтобы найти ответы на все вопросы, придется поднять пласт законодательства:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 301 и ст. 302);
  • Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам госорганов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г. (касается случаев «самовольного строительства»);
  • Пост. Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П (постановление Конституционного суда признает одну часть норм ст. 302 ГК РФ соответствующей Конституции, а другую – несоответствующей);
  • Пост. Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 под названием «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, а также других вещных прав».

Необходимо будет пересмотреть судебную практику (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда за 13.09.2016 № 33-18592/2016; определение ВС РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-11; апелляционное определение ВС Р. Марий Эл от 01.12.2016 по делу № 33-2184/2016, а также многие другие).

Традиционно суды отталкиваются от принципа добросовестности приобретателя. Но ничто не мешает вам подтверждать и доказывать добросовестность (чеки, квитанции, договор).

Кто такой добросовестный приобретатель недвижимого имущества или движимых вещей?

В ст. 302 ГК РФ указывается, что деньги, а также ценные бумаги НЕ МОГУТ БЫТЬ ИСТРЕБОВАНЫ у добросовестного приобретателя.

Все остальные вещи (в теории) можно истребовать:

  • дома, коттеджи, квартиры, комнаты в квартирах, части блокированных домов;
  • автомобили, технику, транспортные средства;
  • украшения, ювелирные изделия, предметы искусства;
  • товары для дома и быта;
  • участки земли, производственные комплексы, торговые павильоны, а также многое другое.

Но кто такой добросовестный приобретатель по Гражданскому кодексу? Каким критериям он должен соответствовать? В ч. 1 ст. 302 ГК РФ прямо указывается характеристика.

Добросовестный приобретатель — это лицо, которое соответствует указанным признакам:

  • получило имущество от субъекта, который не имел права заключать сделки с ним (будь то юридическое лицо, частный субъект или государственный орган);
  • не знало (и не могло знать) о том, что права законного собственника нарушаются (к примеру, вам не сообщили о залоге, необходимости получения разрешений и так далее).

Что делать, если «продавец» подарил вам незаконно полученные часы/квартиры/машины/автомобили? В таком случае вы все равно остаетесь добросовестным приобретателем.

Разница лишь в том, что законный собственник всегда может истребовать имущество (кроме ценных бумаг на предъявителя и денег).

ГК РФ не устанавливает жесткий перечень критериев (признаков), по которым приобретатель признается (или может признаваться) добросовестным.

Судебная практика (пост. № 10/22, а также обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014) обозначила ряд дополнительных критериев для сделок с недвижимостью:

  • сделка, заключенная по приобретению имущества может расцениваться как действительная (исключение предусматривается для неправомочного продавца);
  • ЕГРП на момент заключения сделки не содержал записи о другом собственнике (или нескольких собственниках);
  • ЕГРП не имел на момент заключения сделки отметки о суд. разбирательстве по спорному имуществу;
  • отсутствие сомнений у приобретателя по поводу наличия родственных связей или занижения стоимости объекта.

«Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей…» за 01.10.2014 также указывает, что приобретатель не может признаваться законным, если он:

  • знал о притязаниях третьих лиц (к примеру, был осведомлен о том, что есть еще один собственник, согласие которого не получено; классическая ситуация – продажа квартиры братом и сестрой: у каждого по 50%, и вы не можете купить недвижимостью до тех пор, пока не получите согласие обоих);
  • был в курсе, что имущество получено незаконным путем (украдено);
  • осведомлен, что объект сделки был получен помимо воли законного собственника (под принуждением или любым иным путем).

Как доказать, что ты добросовестный приобретатель?

В силу специфики правоотношений у нас возникает спорная ситуация:

  • собственник, у которого не спрашивали согласие на отчуждение имущества, хочет вернуть его обратно;
  • приобретатель, которого «обманули», заплатил деньги/взял кредиты/потратил силы и нервы, поэтому хочет оставить имущество у себя.

Что делать в такой ситуации? Один будет доказывать, что приобрел объект законно, другой будет требовать возврата.

Сам по себе признание приобретателя добросовестным ничего не обозначает! Более того: вы не можете обратиться в суд с одним только материально-правовым требованием, поскольку оно автоматически не приводит к восстановлению нарушенных прав.

Признание добросовестным приобретателя возможно только как возражение против требований законного собственника (который требует возврата).

Что происходит на практике? Законный собственник идет в суд с иском о возврате его имущества. «Покупатель» начинает переживать: вдруг придется отдавать обратно приобретенную вещь?

Ответчик в таком случае возражает против истребования имущества из его владения посредством представления доказательств возмездного приобретения имущества у лица, которое на самом деле не имело права его отчуждать, о чем он не знал, но и не должен был знать (т.е. признание добросовестным приобретателем).

Дальше суд должен разобраться в ситуации (в обзоре, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г. и касающимся недвижимости) прямо прописываются факты, которые необходимо учесть:

  1. Возмездность (или же безвозмездность) приобретения имущества. При этом факт возмездного приобретения сам по себе не будет основанием для автоматического признания покупателя «добросовестным приобретателем».
  2. Наличие/отсутствие прав собственности на имущество у истца (т.е. того, кто считает себя законным собственником). Он же и обращается в суд с требованием об изъятии имущества из чужого незаконного владения.
  3. Наличие/отсутствие у покупателя статуса добросовестного. Признаки перечислялись выше: главное, что лицо не знало и не могло знать о том, что продавец «лукавит». Не можем мы говорить о добросовестности, если: а) вы знали, что покупаете краденое; б) вы были в курсе залога; в) вы знали о выдвинутых притязаниях третьих лиц на тот или иной объект; г) вы не проявили должную осмотрительность. На последнем пункте «сыпятся» многие ответчики (и даже профессиональные юристы!). «Должная осмотрительность» по п. 1 ст. 401 ГК РФ обозначает, что «лицо проявило такую степень заботы, которая необходима была в конкретных правоотношениях». Если дело касается покупки недвижимости, то разумными и осмотрительными будут действия: а) знакомство со сведениями из ЕГРП для подтверждения права собственности лица; б) выяснение наличия/отсутствия обременении; в) осмотр жилого помещения; г) нормальная цена, приближенная к рыночной. Если вы купили квартиру в Москве за 2 000 долларов (хотя она стоит на рынке больше 50 000), а потом столкнулись с проблемами залога/кредитов/сторонних собственников, то не будете признаны добросовестным приобретателем. Считается, что виноваты сами, поскольку проявили «халатность» и «неосмотрительность». Законный собственник сможет истребовать имущество.
  4. Выбытие имущества из владения собственника (или иного лица) по воле или же помимо их воли. Во втором случае истец может истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя (ДП).

Итак, суд состоялся. Что происходит дальше и могут ли забрать имущество у ДП? Деньги и ценные бумаги на предъявителя «отобрать» никто не может. Остальные объекты (дома, квартиры, автомобили, техника) могут передаваться законному собственнику. Но все зависит от решения суда.

Вам придется подготовиться к заседанию и «вооружиться» доказательствами:

  • чеки;
  • квитанции;
  • факты передачи денег;
  • показания свидетелей;
  • копии и оригиналы договора купли-продажи.

Практика показывает, что придется долго доказывать добросовестность приобретения имущества (то что вы не знали и не могли знать о наличии/отсутствии обременений).

Но самое главное – подтвердить, что вы проявили должную осмотрительность:

  • проверили информацию в реестре недвижимости и залога;
  • убедились в нормальном состоянии объекта;
  • прочитали все отметки в ПТС (к примеру, если там стоит пометка о залоге имущества, вы автоматически считаетесь уведомленными о наличии прав третьих лиц, поэтому не можете претендовать на признание добросовестным);
  • сделали многое другое.

Может ли добросовестный приобретатель автомобиля, участка, дома, квартиры рассчитывать на компенсацию или возмещение убытков?

Вы не успели стать приобретателем вещи, а ее уже изымают! Что делать? Неужели все потраченные деньги уходят зря?

Нет. Законодательство защищает вас:

  1. ДП оставляет за собой все отделимые улучшения (к примеру, новые кожаные кресла в салон автомобиля, беседку на участке и так далее). Если улучшения неотделимые (штукатурка, шпатлевка, обои), в таком случае вам должны компенсировать все понесенные расходы. В ст. 303 ГК РФ указывается, что размер компенсации не может быть выше произошедшего увеличения стоимости. Грубо говоря, вы купили дом за 100 000 долларов, отремонтировали его, а теперь он стоит 130 000. Размер увеличения стоимости – 130 000 – 100 000 = 30 000. Вы не можете требовать компенсацию больше, чем на 30 000.
  2. ДП может потребовать возмещения от продавца всех понесенных убытков. Соответствующая норма находится в ст. 461 ГК РФ.

Но здесь есть 2 момента, о которых вы должны знать:

  1. Продавец будет освобожден от ответственности, если докажет, что приобретатель знал о риске изъятия. Доказательства разные: записи разговоров, письма, сообщения, намеки, копии документов. Получается, что при таком добросовестный приобретатель земельного участка «сам виноват», что не проверил документы/сделку. Законный собственник получает имущество обратно, а продавец отказывается от компенсации оплаты адвокатов, государственных пошлин и так далее.
  2. Продавец может быть привлечен к рассмотрению виндикационного иска. Такое возможно в соответствии с нормами ст. 462 ГК РФ. Но и в таком случае продавец может избежать ответственности. Ему достаточно доказать, что мог быть предотвратить истребование (по п. п. 43 постановления № 10/22).

При истребовании жилья ДП оказывается в невыгодном положении. Чтобы защитить его интересы, государство предусмотрело ряд мер.

Закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1) предусматривает компенсацию до 1 000 000 рублей. Норма действует до 1 января 2020 года.

После этого вступают в силу требования обновленного закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят еще 13.07.2015 № 218-ФЗ). Ст. 68 нормативного акта содержит аналогичную норму, направленную на защиту прав покупателя.

Перспективны ли дела про истребование имущества у добросовестного приобретателя?

При разрешении подобных споров необходимо руководствоваться требованиями ГК РФ (ст. 301 и 302).

Виндикационный иск не будет подлежать удовлетворению при наличии следующих условий:

  • ответчик приобрел имущество возмездно (т.е. за деньги или в обмен на другое);
  • отчуждатель не имел прав на заключение подобных сделок (поскольку права собственности не у него);
  • имущество попало к «незаконному продавцу» помимо воли законного правообладателя (кражи, обман, мошенничество);
  • приобретатель был добросовестным на момент заключения сделки (не знал и не мог знать о нарушении прав, проявил должные меры осторожности).

Возможно истребование имущества у ДП, если он купил похищенный с охраняемой стоянки автомобиль. Здесь выбытие имущества не было по воле собственника.

Перед тем, как защитить интересы в суде, нужно просмотреть нормально-правовую базу, обзоры судебной практики. Бывали случаи, когда в одной и той же ситуации при решении вопросы о ДП суды придерживались разных позиций. То же Постановление Пленума ВС РФ может судьями трактоваться по-разному.

Надеемся, что ничтожная сделка не станет причиной больших потерь и лишений (нервов, денег, имущества).

1 С 1 января вступили в силу поправки в ГК, направленные на защиту прав добросовестных приобретателей жилья, а также изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, существенно скорректировавшие порядок получения государственной компенсации за утрату добросовестным приобретателем жилого помещения.

Изменение норм о добросовестном приобретении

Как сообщалось ранее, п. 6 ст. 8.1 ГК, посвященной госрегистрации прав на имущество, дополнен указанием на то, что приобретатель недвижимости, полагавшийся при ее приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на соответствующую недвижимость.

Статья 302 ГК, посвященная истребованию имущества от добросовестного приобретателя, дополнена п. 4, согласно которому суд должен отказать в удовлетворении требования РФ, ее субъектов и муниципальных образований об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося публично-правовым образованием, в любом случае, если после выбытия жилого помещения из владения истца прошло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилья. При этом бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия жилого помещения из владения истца несет публично-правовое образование.

Кроме того, в ст. 223 ГК появился п. 3, согласно которому добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании п. 4 ст. 302 ГК, признается собственником этого жилья с момента государственной регистрации права собственности. Примечательно, что в данном случае соответствующее право собственности может быть оспорено, а жилое помещение – истребовано на основании п. 1 и 2 ст. 302 ГК только по требованию лица, не являющегося публично-правовым образованием.

Отметим, что ранее п. 1 ст. 234 ГК предусматривал, что для приобретения права собственности по правилам о приобретательной давности необходимо добросовестно, открыто и непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение 15 лет, а иным имуществом – в течение 5 лет. С 1 января этого года указанное применимо в том случае, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены ст. 234 Гражданского кодекса.

Изменился и порядок определения начала течения срока приобретательной давности. Так, п. 4 ст. 234 ГК в прежней редакции устанавливал, что течение указанного срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Теперь же срок приобретательной давности начинает течь со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, – не позднее момента указанной госрегистрации.

Ранее в комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отмечал, что первоначальная идея изменений, как ему представляется, сводилась к необходимости исключить один из общих необходимых реквизитов добросовестного приобретения – выбытие имущества из владения собственника по его воле, если таковым являлось публичное образование.

Эксперт посчитал ослабление позиций публично-правовых собственников в условиях общей тенденции на всемерную защиту государства нестандартным подходом. «В данном случае, видимо, было принято решение продемонстрировать готовность государства поступиться своими интересами, если речь идет о жилье: с одной стороны, это важно для граждан, с другой – наверное, ущерб от потери таких объектов на общегосударственном уровне не так существенен», – рассуждал Александр Латыев. По мнению юриста, первоначальная редакция законопроекта полностью соответствовала заявленной идее и была достаточно простой, но ко второму чтению появилось много изменений, из-за чего проект получил дополнительные смыслы, стал менее понятным.

Александр Латыев подчеркивал, что изменения, внесенные в ст. 8.1 и 223 ГК РФ, не имеют никакого смысла, а вопросы приобретательной давности выходят за пределы первоначальной тематики законопроекта, а значит, не были надлежащим образом исследованы субъектом законодательной инициативы. Комментируя корректировки, внесенные в ст. 302 ГК, юрист указывал, что никакой новой дополнительной защиты добросовестному приобретателю не предоставлено. По мнению Александра Латыева, после 1 января практика применения норм о защите вещных прав вряд ли существенно изменится.

Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев, напротив, говорил, что изменения, внесенные ко второму чтению, можно охарактеризовать положительно. По его мнению, формулировки документа позволят избежать неоднозначного толкования судами норм о добросовестном приобретении, а это, в свою очередь, будет способствовать единообразию судебной практики. Эксперт также подчеркивал, что изменения помогут защитить права добросовестных приобретателей.

В свою очередь, управляющий партнер юридической фирмы «LLC-Право» Дмитрий Лизунов отмечал, что воля законодателя направлена на защиту интересов добросовестного приобретателя. По его словам, понять верность избранного подхода можно будет только после начала применения новых норм судами.

Получить компенсацию за утрату добросовестным приобретателем жилья теперь проще

Как ранее писала «АГ», прежде на компенсацию могли претендовать две категории граждан: собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам был не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, и добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилье. Теперь в законе осталась единственная категория – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК. Указанное лицо имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ после вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения третьим лицом.

Поправки вступили в силу 1 января, при этом требования о компенсации, предъявленные добросовестным приобретателем до дня вступления в силу новых норм, подлежат рассмотрению в соответствии с законодательством, действовавшим на дату их предъявления.

На основании прежних правил потребовать выплату компенсации можно было только при прекращении исполнительного производства по двум основаниям. Первое касалось смерти должника-физлица, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим в том случае, если обязанности по исполнению решения суда не могли перейти к правопреемнику и быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства. Второе было установлено для юридического лица – его ликвидация.

Согласно принятым поправкам суд должен принять решение о взыскании с государства компенсации, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев со дня предъявления документа к исполнению.

На основании ст. 68 Закона о госрегистрации недвижимости компенсация производилась в сумме, установленной вступившим в силу решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты жилья. При этом был установлен ее предельный размер – 1 млн руб.

Теперь максимальная сумма компенсации не предусмотрена, однако закреплены критерии ее определения. Так, по общему правилу, размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба, однако добросовестный приобретатель может потребовать исчислить компенсацию в размере кадастровой стоимости жилья. Если же суд установит, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилья, размер компенсации будет уменьшен на сумму возмещения.

В то же время, если добросовестный приобретатель утратил жилье вследствие ненадлежащего исполнения полномочий Росреестром, правила новой статьи в данном случае не применяются, а убытки подлежат возмещению в соответствии со ст. 66 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Кроме того, добросовестный приобретатель, от которого ранее было истребовано жилое помещение в собственность РФ, ее субъекта или муниципального образования, вправе в течение трех лет со дня вступления поправок в силу обратиться с иском к соответствующему публичному образованию о взыскании компенсации. Удовлетворение требований будет возможно при наличии судебного акта о возмещении убытков, возникших в связи с истребованием от добросовестного приобретателя жилого помещения, который по не зависящим от указанного лица причинам исполнен частично или не исполнен в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа.

Комментируя поправки после их принятия, юрист МКА «Князев и партнеры» Мария Рулькова отмечала, что, хотя закон и сейчас допускает получение компенсации за утрату права на жилье, суды зачастую не удовлетворяют такие требования по мотиву отсутствия оснований для привлечения госоргана к ответственности.

Адвокат АП г. Москвы Константин Евтеев указывал, что остаются открытыми вопросы о финансировании и возможных объемах выплат за счет казны, вопросы о подходе к определению реального ущерба и реальной кадастровой стоимости при определении размера компенсации в разных регионах, где цены на жилье могут существенно отличаться.

Советник практики недвижимости «ИНФРАЛЕКС» Анастасия Драскова отмечала, что сложно прогнозировать, как будет работать новый механизм. «На данный момент судами уже установлен очень высокий стандарт доказывания добросовестности, а если в этом процессе будет учитываться финансовый интерес государства, ситуация может усугубиться», – поясняла она.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *