Эксплуатационные расходы — это что?

Эксплуатационные затраты – абсолютный показатель издержек, понесенных предприятием на обеспечение работоспособности производственных фондов. Покупка ГСМ и комплектующих, оплата услуг ремонтников, приобретение энергии и др. – важная составляющая совокупной стоимости основного капитала. Их доля в себестоимости не должна превышать 30%, в противном случае потребуются мероприятия по капитальному ремонту и замене оборудования.

Компании несут расходы не только на покупку оборудования, машин и возведение сооружений, но и на их содержание. Оттого в бюджет фирм важно закладывать средства на приобретение комплектующих и горюче-смазочных материалов (ГСМ), оплату электроэнергии и амортизационные отчисления.

Затраты эксплуатационные (ЗЭ) – это сумма издержек, понесенных на обеспечение работоспособного состояния основных средств, их текущее обслуживание и создание благоприятных условий для выпуска товаров и услуг.

Справка! Издержки на эксплуатацию производственных фондов формируют часть себестоимости продукции, поскольку косвенно участвуют в производстве товаров и услуг (Гл. 25 НК РФ).

Таблица 1. Классификация эксплуатационных затрат

Статья затрат

Приобретение материалов

Комплектующие, ГСМ, вспомогательные товары

Техническое обслуживание

Проведение ремонтов, обеспечение электроэнергией

Зарплата обслуживающего персонала

Оплата труда, социальное страхование, налоги

Амортизационные отчисления

На восстановление и капитальный ремонт основных фондов

В финансовом анализе ЭЗ принято рассматривать как переменные издержки, поскольку объем потребляемых ГСМ, комплектующих, услуг бригад-ремонтников зависит от объема выпуска продукции. В период простоев предприятие не несет таких расходов.

Формула расчета эксплуатационных затрат

Расходы на эксплуатацию производственных фондов не выделяются в финансовой отчетности в отдельную статью. Оттого для их определения необходимо собирать сведения из широкого круга внутренних и первичных бухгалтерских документов:

  • зарплата и социальные отчисления во внебюджетные фонды для обслуживающего персонала (ремонтники, наладчики и др.);
  • амортизационные отчисления по основным фондам;
  • расходы на силовую энергию;
  • оплата текущего ремонта устройств и оборудования;
  • приобретение материалов и машинных носителей;
  • накладные затраты информационного отдела и др.

Важный момент! Если обязанности по наладке, ремонту, обслуживанию основных фондов выполняют основные производственные работники, то из общего объема проработанных ими часов потребуется выделить те, которые были потрачены на обеспечение работоспособного состояния основных фондов.

В общем виде формулу расчета показателя можно представить в следующем виде:

ЭЗ = Зп + За + Зэ + Зр + Зс + Зн, где:

Зп – зарплата обслуживающего персонала;

За – отчисления на амортизацию основного оборудования;

Зэ – затраты на потребление энергии;

Зр – затраты на капитальный ремонт и восстановление;

Зс – затраты на приобретение расходных материалов и комплектующих;

Зн – накладные расходы.

Таблица 2. Источники данных для оценки эксплуатационных затрат

Показатель

Источник

Зп

Табель учета рабочего времени, зарплатные ведомости

За

Разница между стоимостью ОС в балансе (Ф.№ 1) текущего и предыдущего года

Зэ

Внутренние документы учета потребления энергии

Зр

Договоры подряда на выполнение ремонтно-восстановительных мероприятий

Зс

Договоры купли-продажи с поставщиками

Зн

Отчет о финансовых результатах (Ф.№ 2)

Нормативное значение индикатора

Российское гражданское и налоговое законодательство не выдвигает точных нормативов в отношении ЭЗ. Однако компании важно отслеживать их сумму. В связи с этим необходимо:

  • определить максимально возможную долю эксплуатационных затрат в себестоимости (нормальным считается доля до 30%);
  • установить предельную сумму расходов на эксплуатацию производственных фондов по каждому направлению деятельности.

Важный момент! Компании, которые используют в своей деятельности физически и морально устаревшее оборудование, будут сталкиваться со значительной величиной эксплуатационных затрат.

Примеры расчета коэффициента

Детальный процесс определения эксплуатационных затрат удобнее всего просмотреть на примере компании АО «СДС-Азот», которая занимается выпуском азотных удобрений.

Таблица 3. Определение ЭЗ для АО «СДС-Азот», в 2015-2017 гг., млн руб.

Статья затрат

Оплата труда обслуживающего персонала

Отчисления на амортизацию

Затраты на энергоносители

Расходы на ремонт и восстановление

Издержки на комплектующие и расходные материалы

Накладные расходы

ЭЗ

Вывод! В 2016 году показатель эксплуатационных издержек компании «СДС-Азот» возрос на 15,51%, что обусловлено проведением ремонта оборудования в нескольких цехах предприятия. В 2017 году показатель сокращается на 6,0%, поскольку цеха заработали в обычном режиме.

Поскольку эксплуатационные расходы являются абсолютным показателем, то анализ его динамики представляется актуальным только в том случае, если выводится доля ЭЗ в себестоимости продукции.

Рисунок 1. Динамика доли эксплуатационных затрат в себестоимости продукции

В 2015-2016 гг. в компании АО «СДС-Азот» показатель составлял 32-34%, что больше нормативных 30%. Такая ситуация являлась показателем значительного количества старого оборудования, требующего замены и восстановления. Капитальный ремонт в 2016 году позволил изменить ситуацию к лучшему: в 2017 году значение показателя составило всего 27,7%.

Подробно процесс расчета ЭЗ и их доли в себестоимости продукции рассмотрен в образце, сформированном на основе инструментов табличного редактора Excel.

Арендодатель не оказывает арендатору коммунальных услуг, поскольку не является поставщиком таких услуг (энерго-, теплоснабжающей организацией). Следовательно, объект обложения НДС в данном случае не возникает. Поэтому арендодатель не вправе выставлять арендатору счет-фактуру по потребленному им электричеству, теплу, воде (см. письмо Минфина России от 24.03.2007 № 03-07-15/39). Зарегистрировать в книге покупок счет-фактуру, выставленный поставщиками коммунальных услуг, а соответственно и заявить вычет «входного» НДС арендодатель имеет право только в части коммунальных услуг, потребленных им самим (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07-05-06/234).

В бухгалтерском учете стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг не признается расходом арендодателя (п. 2 ПБУ 10/99), а сумма полученного от арендатора возмещения затрат по оплате коммунальных услуг – его доходом (п. 2 ПБУ 9/99).

📌 Реклама

Указанные операции оформляются следующими проводками:

Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем;

Дебет 19 – Кредит 60 – отражен НДС, приходящийся на стоимость этих услуг;

Дебет 68/»НДС» – Кредит 19 – принят к вычету НДС в части коммунальных услуг, приходящихся на арендодателя;

Дебет 76 – Кредит 60 – предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС);

Дебет 51 (50) – Кредит 76 – поступили деньги от арендатора в возмещение им доли коммунальных услуг.

Пример

Организация является собственником нежилого здания, которое она использует под офис. Несколько помещений в этом здании организация сдала в аренду предприятию сроком на 11 месяцев с 1 июля 2007 г. по 31 мая 2008 г. Арендная плата в размере 177 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% – 27 000 руб.) уплачивается арендатором за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего месяца. В тот же срок арендатор обязан компенсировать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг.

📌 Реклама

Согласно договору доля арендатора составляет 10% общей суммы эксплуатационных расходов по этому зданию.

31 июля 2007 г. от коммунальной службы организацией получены счет и счет-фактура. Согласно этим документам величина эксплуатационных расходов в целом по зданию за июль составила 47 200 руб. (в том числе НДС 18% – 7200 руб.). Оплата коммунальщикам произведена в августе 2007 г.

Расчетным путем организация определила, что из этой суммы на долю арендатора приходится 4720 руб. (в том числе НДС 18% – 720 руб.) и выставила ему счет на эту сумму 3 августа.

8 августа предприятие перечислило на расчетный счет организации сумму арендной платы и сумму возмещения коммунальных платежей.

Для организации-арендодателя предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности.

Эксплуатационные расходы железных дорог классифицируют на основные и общехозяйственные, прямые и косвенные, зависящие и не зависящие от размеров движения.

К основным относят расходы, непосредственно вызываемые процессом перевозок, к общехозяйственным — расходы по обслуживанию производства и руководству хозяйством.

Основные расходы, в свою очередь, подразделяют на расходы, специфические для каждой отрасли хозяйства, и расходы, общие для всех отраслей хозяйства. Например, специфическими основными расходами для вагонного хозяйства являются затраты на текущий и деповской ремонт грузовых вагонов и др.

К основным расходам, общим для всех отраслей хозяйства железных дорог, относятся: транспортные расходы (в доле, относящейся к материалам, израсходованным на производственные и хозяйственные нужды); оплата труда производственного персонала за непроработанное время (оплата отпусков, время выполнения государственных обязанностей, время вынужденного прогула, выплаты работникам, высвобождаемым с предприятий и организаций в связи с их реорганизацией, сокращением численности работников и др.); скидка со стоимости форменной одежды, выданной производственному персоналу; отчисления на социальные нужды производственного персонала; затраты по охране труда и производственной санитарии; износ малоценных и быстроизнашивающихся предметов производственного назначения и др.

Общехозяйственные расходы подразделяют на общехозяйственные расходы без затрат на содержание аппарата управления и расходы на содержание аппарата управления. К общехозяйственным расходам без расходов на содержание аппарата управления относят затраты по содержанию персонала, не относящегося к аппарату управления (затраты на оплату труда персонала производственных участков, цехов и других специалистов, освобожденных бригадиров); обслуживанию и текущему ремонту зданий, сооружений и инвентаря общехозяйственного назначения; амортизация основных фондов общехозяйственного назначения отчислениям в резерв на создание ремонтного фонда; отчислениям во внебюджетный фонд на выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ общеотраслевого значения, отчислениям в инвестиционный фонд, платежи по кредитам банков и др. К расходам на содержание аппарата управления относят затраты на оплату труда, командировки и прочие расходы (отчисления на социальные нужды, материальные затраты, амортизация и отчисления в резерв на капитальный ремонт легковых автомобилей и гаражей для них и др.).


Прямыми называют расходы, связанные с выработкой определенной продукция или выполнением конкретного вида работы и поэтому непосредственно (прямым способом, без дополнительных расчетов) относимые на тот или иной вид продукции или работы.

Косвенные расходы — это расходы, относимые на несколько видов продукции и распределяемые на тот или иной вид продукция или работы не прямым путем, а в результате дополнительных расчетов. Например, расходы хозяйства пути не могут быть отнесены только на грузовые или только на пассажирские перевозки, так как путевое хозяйство обслуживает и грузовое, и пассажирское движение. Расходы этого хозяйства распределяют на грузовые и пассажирские перевозки пропорционально соответствующим измерителям.

К зависящим относят расходы, которые изменяются прямо пропорционально объему работы или размерам движения. Расходы, мало зависящие от объема работы или размеров движения, принято условно относить к независящим (условно постоянным).

Расходы на железнодорожном транспорте планируют и учитывают по установленной Номенклатуре расходов по основной деятельности железных дорог. Все основные расходы по перевозкам планируют и учитывают по подразделениям соответствующих хозяйств: пассажирского, грузовой и коммерческой работы, перевозок, локомотивного, вагонного, пути, гражданских сооружений, сигнализации и связи, электрификации и электроснабжения. Расходы хозяйств по отдельным работам, производственным операциям или нескольким близким однородным операциям объединяют в соответствующие статьи расходов. Каждой статье расходов присвоен определенный номер. По каждой статье указывают измеритель, с которым связаны расходы, и приводят пояснения о том, какие виды затрат относятся на эту статью расхода. Основные расходы, специфические для каждой отрасли хозяйства, имеют свою нумерацию. По основным расходам, общим для всех отраслей хозяйства, и общехозяйственным расходам для всех хозяйств установлена единая номенклатура и единая нумерация. Каждое предприятие использует по основным общим и общехозяйственным расходам те статьи, которые имеют к нему отношение. Кроме номенклатуры расходов, используемой подразделениями железнодорожного транспорта по эксплуатационной деятельности (перевозкам), установлена номенклатура расходов по подсобно-вспомогательной деятельности, т.е. для предприятий, финансируемых из прочих источников (механизированных дистанций погрузочно-разгрузочных работ, пунктов льдозаготовок, баз топлива, баз обслуживания пассажирских вагонов, путевых машинных станций, карьеров, складов материалов и др.).


1.3 Методы планирования эксплуатационных расходов

План эксплуатационных расходов разрабатывается на основе плана перевозок, плана работы подвижного состава, плана по труду и других разделов плана экономического и социального развития. В нем предусматривается обеспечение запланированного объема перевозок необходимым фондом оплаты труда, денежными средствами на материалы, топливо, электроэнергию и другие расходы. Составляется план эксплуатационных расходов по сети в целом, железным дорогам, отделениям дорог и предприятиям.

Цель планирования эксплуатационных расходов — обеспечение выполнения заданного объема перевозок необходимыми денежными средствами.

В условиях перехода к рыночной экономике применяемые ранее традиционные методы и порядок планирования эксплуатационных расходов железных дорог существенно меняются. Базой планирования по-прежнему является годовой план перевозок с разбивкой по кварталам.

Планирование расходов производится в соответствии с утвержденным Положением о порядке планирования финансово-экономических показателей работы железных дорог. Положением установлены процесс и последовательность разработки планов с учетом взаимодействия департаментов ОАО «РЖД», экономических, финансовых и отраслевых служб дорог.

Планирование эксплуатационных расходов осуществляется по элементам затрат и по статьям расходов.

В настоящее время при планировании расходов используются нормы и лимиты эксплуатационных расходов, которые разрабатываются для отраслевых хозяйств дорог соответствующими департаментами ОАО «РЖД» с учетом особенностей условий их работы по регионам страны, внедрения прогрессивных технологий и организации производства.

Управление затратами требует не только целенаправленного планирования и регулирования затрат на основе применения не только дифференцированных технически и экономически обоснованных норм расходов, но и анализа, контроля их выполнения, а также постоянного обновления нормативной базы расчета затрат. Совершенствование нормирования и лимитирования эксплуатационных расходов по элементам затрат, и особенно в современных условиях по фонду оплаты труда, является сложной экономической проблемой. Ее решение требует детальной и кропотливой работы экономистов и технических работников всех уровней по формированию нормативных баз организации управленческого учета, контроллинга и других систем управления предприятиями. Формирование нормативных баз расчета расходов необходимо осуществлять по местам возникновения затрат — т.е. по структурным подразделениям организации (по рабочим местам, участкам, цехам), по которым организуется планирование, нормирование и учет расходов, а также по центрам ответственности и по центрам прибыли.

Таким образом может быть создана единая экономическая база для совершенствования планирования, регулирования, анализа учета затрат и принятия, решений на всех уровнях управления.

Планируются эксплуатационные расходы по сети железных дорог, железным дорогам, отделениям дорог и линейным производственным структурам. Эксплуатационные расходы состоят из текущих затрат железных дорог, необходимых для выполнения перевозок грузов, пассажиров, багажа и почты.

Планирование эксплуатационных расходов железных дорог производится по однородным видам затрат, т.е. по экономическим элементам. Наибольший удельный вес в эксплуатационных расходах железнодорожного транспорта занимают расходы по оплате труда.

Фонд оплаты труда планируется, исходя из лимита численности персонала, занятого в перёвозках, и среднемесячной заработной платы. Численность работников по перевозкам рассчитывается с учетом задания на рост производительности труда тремя способами: по объему работы и нормам выработки или нормам времени; по числу производственных объектов и нормам затрат труда на один объект; по числу хозяйственных единиц и штатным расписаниям. Размер среднемесячного заработка устанавливается, исходя из принятых на предприятии форм, систем, условий оплаты труда различных профессий, доплат и премий.

Фонд оплаты труда представляет собой произведение среднемесячного заработка на контингент работников. При этом рассчитывают явочную численность работников и численность работников, находящихся в отпусках и выполняющих государственные и общественные обязанности. Выплаты работникам за дни болезни входят в фонд заработной платы, так как они производятся из фонда социального страхования. Также не включаются в фонд заработной платы компенсации за неиспользованный отпуск, командировочные, единовременные премии, премии за изобретения и технические усовершенствования.

Отчисления на социальные нужды планируются по установленным законодательством нормам страховых взносов, в процентах от фонда оплаты труда. В расчетах численности эксплуатационного контингента предусматривается его сокращение за счет внедрения новой совершенной техники, автоматизированной системы управления, прогрессивных технологий, совершенствования системы мотивации труда, методов планирования контингента и оценки качества управления персоналом.

Расходы на материалы, топливо, электроэнергию рассчитывают по величине этих видов ресурсов, необходимой для выполнения планируемого объема перевозок (видов работ и услуг), и цене единицы соответствующего ресурса. Количество ресурсов определяется разными способами:

по объему работ и нормам затрат на единицу соответствующего измерителя. Этот способ является основным, им определяют расходы топлива и электроэнергии на тягу поездов, расход материалов на эксплуатацию и ремонт подвижного состава и др.;

по потребному контингенту отдельных групп работников и нормам на одного работника (расходы по спецодежде, суточные, командировочные и др.);

по количеству оборудования, устройств и нормам затрат на каждую единицу (расходы на текущее содержание пути, отоплениё, освещение зданий и т.д.);

по числу линейных предприятий и укрупненным нормам затрат ресурсов на каждое из них (общехозяйственные расходы).

При расчете расходов на топливо и электроэнергию для тяги поездов объем работы выражается в различных измерителях: тонно-километры брутто вагонные, локомотиво-километры линейного пробега, локомотиво-часы простоя в рабочем состоянии (условный пробег). Нормы расхода топлива (электроэнергии) на единицу измерителя устанавливаются соответственно на 10000 тонно-километров брутто; на 100 локомотиво-километров линейного пробега; на 1 час простоя. При этом средняя норма на тягу поездов рассчитывается на 10 тонно-километров брутто вагонных. Величина расходов на топливо и электроэнергию зависит от цены 1 т условного топлива и 1 кВт·ч электроэнергии, которые существенно различаются по дорогам и регионам страны и принимаются по действующим тарифам на топливно-энергетические ресурсы.

При разработке норм расхода топлива (электроэнергий) для тяги поездов используются «Инструкция по техническому нормированию расхода электрической энергии и топлива для тяги поездов”, «Методика определения норм расхода дизельного топлива на тягу поездов», а также нормативно-методические материалы отраслевых департаментов МПС России. Средняя норма включает расход топлива (электроэнергии) на передвижение вагонов, локомотивов и простой локомотивов в рабочем состоянии. Диапазон изменения удельного расхода топлива и электроэнергии дорогам весьма значителен.

На среднюю величину удельного расхода топлива и электроэнергии влияют структура парка локомотивов по их типам, сериям и мощности; соотношения в объемах тонно-километров брутто в грузовом и пассажирском движении; размеры качественных показателей использования подвижного состава; удельный вес поездной, вспомогательной и маневровой работы; количество остановок, приходящихся на единицу пробега; техническая оснащенность и состояние пути; профессиональная квалификация локомотивных бригад и использование опыта передовых машинистов по экономному расходованию топлива и электроэнергии; введение электрического отопления в пассажирских вагонах и другие факторы.

При установлении нормы расхода электроэнергии необходимо учитывать возможность применения рекуперативного торможения а также потери в линиях электропередач, которые составляют 15% от расходов электроэнергии на тягу поездов.

Планирование расхода топлива и электроэнергии, кроме тяги поездов, осуществляется и для прочих нужд. Величина этих расходов определяется по количеству оборудования и устройств, их мощности и времени работы, объему или площади производственных помещений, по удельным нормам расхода топлива (электроэнергии), зависящим от температуры наружного воздуха. Цены на 1 кг условного топлива л 1 кВт·ч электроэнергии для прочих нужд выше, чем для тяги поездов. Планирование расходов на топливо и электроэнергию для прочих нужд в среднем по сети основывается на анализе базисного уровня затрат и расчёт их изменения в планируемом периоде.

Резёрвом сокращения расходов на топливо для тяги поездов является повышение качества эксплуатационной работы, совершенствование технологических процессов и улучшение качественных показателей использования подвижного состава. Так, увеличение массы поезда брутто на 1% снижает удельный расход топлива для грузовых поездов на 0,2%, пассажирских — на 0,3%; уменьшение порожнего пробега вагонов к общему пробегу на 1% сокращает удельный расход на 0,44%, повышение технической скорости движения поездов на 1 км/ч увеличивает удельный расход топлива на 0,97% для грузовых поездов, для пассажирских — на 1,16%; снижение вспомогательного пробега локомотивов в одиночном следовании и при двойной тяге на 1% уменьшает удельный ход топлива на 0,23%, в маневровой работе — на 0,67%, при простое локомотивов в рабочем состоянии — на 1,3%. Повышение температуры наружного воздуха на 1 °С сокращает удельный расход топлива на 0,26%; повышение осевой нагрузки вагона на 1% уменьшает норму расхода топлива в грузовом движении на 0,43%, в пассажирском — на 0,5%; увеличение доли бесстыкового пути на 1% сокращает норму расхода топлива в грузовом движении на 0,042%, в пассажирском — на 0,18%; изменение эквивалентного уклона на 1% соответственно изменяет норму расхода топлива на 0,3%.

Материальные затраты планируют по объему работы подвижного состава и нормам расхода на единицу работы, по контингенту отдельных групп работников и нормам затрат на одного человека.

По тем статьям расходов, где не представляется воспользоваться расчетно-нормативными способами расчет расходов на материалы и другие затраты, используют отчетные данные (исключая непроизводительные затраты) и корректируют их применительно к условиям планируемого периода. Основной путь сокращения расходов на материалы заключаются в повышении качества эксплуатационной и ремонтной работы, производительности труда, внедрении высокоэффективной технологии работы и прогрессивных норм расхода материалов, снижении цен на них.

Амортизационные отчисления планируются исходя из среднегодовой стоимости основных средств и норм отчислений на их полное восстановление. Исходными данными являются сведения о наличии основных средств на начало планируемого периода и их структура по важнейшим видам и группам, а также данные о намечаемом их поступлении и выбытии.

Анализ состава арендной ставки на примере оценки офисных помещений с использованием доходного подхода

В.А. Вольнова

вице-президент Российского общества оценщиков (РОО), член Экспертного совета РОО, председатель Новосибирского регионального отделения РОО (г. Новосибирск)

Вера Александровна Вольнова, sibocenka@bk.ru

В нашей стране оценочная деятельность очень молода. С одной стороны, это хорошо, так как открывается большой простор для творчества, предоставляется возможность ежедневно решать интересные задачи. Но, с другой стороны, мы понимаем, что оценщикам остро не хватает утвержденных методик и руководящих документов. В связи с этим оценщики самостоятельно активно занимаются решением вопросов, возникающих в повседневной работе. Одним из таких вопросов является состав арендной ставки, который оценщику необходимо знать при использовании доходного подхода к оценке недвижимости и при расчете рыночной арендной ставки в рамках сравнительного подхода.

Сегодня благодаря имеющимся учебникам по оценке недвижимости оценщики имеют четкое представление об укрупненном составе арендной ставки, то есть о тех расходах, которые несет собственник объекта недвижимости и которые он обязательно включит в арендную плату . Это условно-постоянные, условно-переменные расходы и расходы на замещение. Условно-постоянные расходы, включающие налоги и страховку объекта, как правило, легко определяются оценщиком, так же как и расходы на замещение, которые обычно принимаются по неким строительным нормам и справочникам или рассчитываются оценщиком как расходы на ремонт и замену короткоживущих элементов. В основном затруднения возникают при определении составляющих условно-переменных расходов. Укрупненно их можно разделить на коммунальные платежи и эксплуатационные расходы.

Коммунальные платежи включают оплату по следующим статьям:

• электроэнергия,

• водоснабжение и водоотведение,

• горячее водоснабжение,

• теплоснабжение.

Эксплуатационные расходы включают оплату по следующим статьям:

• охрана,

• услуги связи,

• уборка помещений,

• уборка территории и вывоз мусора,

• СЭС и дезинфекция,

• техобслуживание и работа с арендаторами.

При расчете величины арендной ставки оценщику необходимо знать соотношение составляющих величин арендной ставки между собой, особенно если нужно рассчитать не общую арендную ставку, а очищенную от каких-либо ее составляющих или если искомые арендные ставки объектов-аналогов приводятся в средствах массовой информации без

учета отдельных составляющих (коммунальные платежи, оплата связи, электроэнергия и т. д.).

Таким образом, вопрос о составе арендной ставки и соотношении между собой ее составляющих можно считать актуальным.

Опыт проведения экспертизы многих отчетов об оценке недвижимости показал, что сегодня оценщики принимают состав арендной ставки без проведения анализа, в процентном отношении от эффективного валового дохода, опираясь на данные переводной литературы по оценке или используя некий процент из приведенных в учебниках задач. Отдельные оценщики получают данные о расходах на содержание объекта от собственников недвижимости.

Используя опыт работы с крупными естественными монополиями, специалисты компании ООО «Сибирский оценщик» провели анализ имеющихся данных по различным структурным подразделениям монополии в части состава арендной ставки. В ходе работы были проанализированы данные о коммунальных платежах и эксплуатационных расходах в 16 городах Российской Федерации:

1) Москва,

2) Санкт-Петербург,

3) Нижний Новгород,

4) Иркутск,

5) Челябинск,

6) Воронеж,

7) Ростов-на-Дону,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

8) Саратов,

9) Хабаровск,

10) Чита,

11) Красноярск,

12) Калининград,

13) Ярославль,

14) Екатеринбург,

15) Самара,

16) Новосибирск.

Поскольку мегаполисы Москва и Санкт-Петербург по различным параметрам (концентрация капитала, промышленности, доходы населения, арендные ставки, розничные цены и т. д.) существенно отличаются от многих городов России, они были изъяты из общего списка. Из оставшихся 14 городов были выделены города-миллионники:

1) Нижний Новгород (1,25 млн чел.);

2) Челябинск (1,13 млн чел.);

3) Ростов-на-Дону (1,09 млн чел.);

4) Красноярск (0,97 млн чел.);

5) Екатеринбург (1,35 млн чел.);

6) Самара (1,16 млн чел.);

7) Новосибирск (1,47 млн чел.).

Затем оставшиеся города с численностью населения меньше одного миллиона (средние города) были объединены в отдельную группу:

1) Иркутск,

2) Воронеж,

3) Саратов,

4) Хабаровск,

5) Чита,

6) Калининград,

7) Ярославль.

В отношении каждой из этих групп формировались информационные массивы по расходам на содержание офисных помещений. Каждая статья расходов (коммунальные платежи и составляющие эксплуатационных расходов) по всем городам одной группы рассматривалась в качестве выборки, которая была нормализована (то есть приведена к однородной с помощью коэффициента вариации 33%, эта величина коррелирует с пороговым значением коэффициента вариации, приведенном в постановлении Федеральной службы государственной статистики от 28 сентября 2004 года № 42).

После нормирования выборки была сформирована усредненная выборка по расходам, рассчитаны значения эксплуатационных расходов и соотношение их составляющих между собой, то есть была сформирована структура эксплуатационных расходов.

На диаграммах (рисунки 1 и 2) приведены значения эксплуатационных расходов для офисных помещений в средних городах, при этом коммунальные платежи (КП) (рис. 1) указаны суммарно.

2 550 21 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1=

Ф 2 I Ф , ЕЗ СО о

!»§ О О ф со

со

к

со

о

о

Го I

£ I £ 1 >. 2 о

о

ф

сс

о

ю

со

о

о

со

о

— ф й н 8*

о

т

си

ч

о.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

о

о

31 П 10 21 1 1

го

ей

*

о

ю

о

£5

Рис. 1. Годовые эксплуатационные расходы для офисных объектов в средних городах

Как видно из диаграммы, наибольшую долю в эксплуатационных расходах занимает уборка помещений (36%), далее следуют услуги связи (30%), техобслуживание (13%) и охрана (15%). Незначительную долю в эксплуатационных расходах занимают СЭС и дезинфекция (1%), а также содержание лифтов (2%). Затраты на уборку территории и вывоз мусора составляют 3 процента от всей суммы эксплуатационных расходов на объект.

На рисунке 3 показано соотношение коммунальных и эксплуатационных расходов.

Таким образом, доля коммунальных расходов в общей сумме условно-переменных расходов составляет:

405 / (405 + 1 034) = 28%.

СЭС и дезинфекция, 1%

техобслуживание, 13%

уборка территории и, вывоз мусора, 3%

уборка помещений, 36%

охрана, видеонаблюдение, сигнализация, 15%

услуги связи, 30%

Рис. 2. Структура эксплуатационных расходов для офисных объектов в средних городах

1 250

1 000

250 —

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1 1

коммунальные

эксплуатационные

Рис. 3. Соотношение годовых коммунальных и эксплуатационных расходов для офисных объектов в средних городах

При средней величине рыночной арендной ставки для офисных помещений среднего уровня 4 800 р./м2/год доля условно-переменных расходов составляет:

(405 + 1034) / 4 800 = 30%,

в том числе:

• доля коммунальных расходов — 8 процентов;

• доля эксплуатационных расходов — 22 процента.

Для 7 городов-миллионников были получены получены данные, представленные на рисунках 4-6.

Таким образом, доля коммунальных расходов в общей сумме условно-переменных расходов составляет:

541 / (541 + 1 292) = 30%.

При средней величине рыночной арендной ставки для офисных помещений в городах-миллионниках 6 600 р./м2/год доля условно-переменных расходов составляет:

550 -1-541-

^ 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Рис. 4. Годовые эксплуатационные расходы для офисных объектов

в городах-миллионниках

техобслуживание,

Рис. 5. Структура эксплуатационных расходов для офисных объектов

в городах-миллионниках

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

(541 + 1 292) / 6 600 = 28%, в том числе:

• доля коммунальных расходов — 8 процентов;

• доля эксплуатационных расходов — 20 процентов.

Интересно сопоставить результаты расчетов по средним городам и городам-миллионникам (см. рис. 7).

В большинстве случаев расходы в городах-миллионниках выше, чем в средних городах (см. рис. 8).

Общая величина условно-переменных расходов в городах-миллионниках также выше, чем в средних городах.

: 1 35Q L1 2QQ 1 Q5Q 9QQ 75Q 6QQ 45Q 3QQ 15Q Q

1 1

коммунальные

эксплуатационные

Рис. 6. Соотношение годовых коммунальных и эксплуатационных расходов для офисных объектов в городах-миллионниках

% 600

□ средние города □ города-миллионники

Рис. 7. Соотношение годовых эксплуатационных расходов для офисных объектов в городах с различной численностью населения

Структура коммунальных расходов анализировалась в двух городах-милионниках — Самаре и Новосибирске. Диаграммы (см. рисунки 9 и 10) показывают, что данные достаточно близки, что говорит о высокой степени достоверности информации.

Согласно диаграммам наибольшую долю от общей суммы коммунальных расходов составляет электроэнергия (около 50%). Имея эти данные о соотношении видов коммунальных расходов, оценщики могут легко вычленить ту или иную их часть.

Также были рассмотрены соотношения операционных расходов и арендных ставок, представленные ведущими аналитическими агентствами Москвы и Санкт-Питербурга (табл. 1).

£±

1 400 1 200 1 000

коммунальные □ средние города

эксплуатационные □города-миллионники

Рис. 8. Соотношение усредненных годовых коммунальных и эксплуатационных расходов для офисных объектов в городах с различной численностью населения

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

горячее водо- и теплоснабжение,

40%

электроэнергия, 53%

вода и канализация, 7%

Рис. 9. Соотношение различных статей коммунальных расходов для офисных зданий

в городе Новосибирске

горячее водо- и теплоснабжение, 44%

вода и канализация, 5%

электроэнергия, 51%

Рис. 10. Соотношение различных статей коммунальных расходов для офисных

зданий в городе Самаре

Таблица 1

Соотношение операционных расходов и арендных ставок, представленных ведущими аналитическими агентствами

Класс Арендная ставка, $/м2 в год Операционные расходы (условно-переменные), $/м2 в год Доля в составе арендной ставки, % Источник информации

А 500-1 100 80-210 16-19 Knight Frank (www.knightfrank.ru)

В+ 350-550 80-120 23-22

В- 200-395 50-80 25-20

Среднее 21

А 700-1 200 120-150 17-13 Портал www.arendator.ru

В 450-850 80-125 18-15

Среднее 16

А 750 75-120 10-16 Blackwood (www.blackwood.ru)

В+ 520 50-90 10-17

В- 360 35-60 10-17

Среднее 13

А 800 135-140 17-18 Портал http://zdanie.info

В 650 115-120 18-19

Среднее 18

Из приведенной таблицы видно, что в столичных городах доля эксплуатационных расходов в арендной ставке составляет до 21 процента.

Вывод

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

После проведенного анализа определились следующие данные по офисным помещениям в средних городах и городах-миллионниках:

• соотношение величины коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, их доля в общей сумме расходов по объекту;

• соотношение эксплуатационных расходов по их видам;

• распределение коммунальных платежей по их видам;

• процент содержания условно-постоянных расходов в величине арендной ставки.

Итоговые данные приведены в таблице 2.

Использование представленных разработок и результатов анализа в повседневной работе позволит оценщикам более точно и корректно определять величину рыночной арендной ставки с учетом ее составляющих. Учитывая, что величины арендных ставок, предлагаемые на рынке недвижимости, претерпевают изменения, практическое применение полученных результатов целесообразно в виде процентов.

Таблица 2

Итоговые значения долей составляющих арендной ставки в средних городах

и городах-миллионниках

Показатель Средние города Города-миллионники

ДОЛЯ УСЛОВНО-ПЕРЕМЕННЫХ РАСХОДОВ В ВЕЛИЧИНЕ АРЕНДНОЙ СТАВКИ,%

Доля условно-переменных расходов в величине арендной ставки, расчетное значение (на основе анализа), в том числе: доля коммунальных расходов в величине арендной ставки 30 28

8 8

доля эксплуатационных расходов в величине арендной ставки 22 20

СОСТАВ УСЛОВНО-ПЕРЕМЕННЫХ РАСХОДОВ

Среднее значение величины коммунальных платежей, р./м2/год 405 541

Доля коммунальных платежей в общей сумме расходов, % 30 28

Среднее значение эксплуатационных расходов, р./м2/год 1 034 1 292

Доля эксплуатационных расходов в общей сумме расходов, % 70 72

СТРУКТУРА КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ИХ ВИДАМ, %

Электроэнергия — 52

Вода и канализация — 6

Горячее водоснабжение и теплоснабжение (с учетом азоснабжения) — 42

СТРУКТУРА ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ ПО ИХ ВИДАМ, %

Охрана, видеонаблюдение, сигнализация 15 17

Услуги связи 30 33

Уборка помещений 36 30

Уборка территории и вывоз мусора 3 2

СЭС и дезинфекция 1 1

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *