Индивидуальное жилое строительство

Содержание

Какие изменения принесло новое законодательство?

Новый закон подробно регламентировал единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на садовых участках. Он вводится взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, когда прежде чем заложить фундамент, требовалось получить разрешение на строительство, а затем ещё один документ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Теперь процедура упростилась: владелец земельного участка обязан уведомить администрацию муниципального образования о планируемом строительстве жилого дома.

Как это можно сделать, куда обращаться?

Схематично этот процесс выглядит следующим образом: человек задумал построить дом, он обращается в орган местного самоуправления (ОМС) с уведомлением о планируемом строительстве, к которому прилагает правоустанавливающий документ на земельный участок. Форма уведомления утверждена Минстроем РФ и находится в свободном доступе в сети Интернет. Подать уведомление можно несколькими способами: через МФЦ, с помощью Единого портала госуслуг либо заказным письмом с уведомлением по почте.

В течение 7 дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве ОМС проводит предусмотренные законодательством проверки на соответствие объекта градостроительным параметрам и направляет застройщику уведомление о соответствии параметров планируемого строительства. Тогда можно приступать к возведению дома. На строительство отводится 10 лет.

Если же ОМС считает, что параметры не соответствуют законодательству, направляет уведомление о несоответствии указанных в уведомлении параметров объектов ИЖС или садового дома. Тогда необходимо их пересматривать.

После того как дом построен, по аналогичной схеме нужно вновь обратиться с уведомлением об окончании строительства в ОМС. Срок подачи такого уведомления — не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции. К уведомлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером. ОМС в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства проверяет соответствует ли построенный объект действующим параметрам разрешенного строительства. Если всё в порядке все документы направляются в Росреестр. Хочу это подчеркнуть: обращаться самостоятельно в Росреестра за постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности при уведомительном порядке гражданам не нужно! Орган местного самоуправления должен самостоятельно подготовить и направить все документы, это их обязанность, оговоренная в ст.13 Федерального закона №340-ФЗ.

Каких объектов недвижимости касается новый порядок?

Уведомительный порядок касается строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на садовых участках.

Ещё один важный нюанс: до 1 марта 2019 года осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, можно без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции объектов и уведомлений об окончании работ. Необходимо сделать всего три шага: обратиться к кадастровому инженеру, с его помощью заполнить декларацию об объекте и подготовить технический план, подать эти документы в Росреестр через МФЦ. После 1 марта 2019 года для этой категории объектов также начнет действовать уведомительный порядок.

Чем принципиально отличается объект индивидуального жилищного строительства и садовый дом?

Установлена равнозначность понятий «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» — это жилое, отдельно расположенное здание, имеющее не более трёх этажей и не выше 20 метров, состоящее из жилых и бытовых комнат, а также хозяйственных помещений. Данное здание не может быть разделено на самостоятельные объекты недвижимости, например, квартиры.

Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком доме. То есть садовый дом — это объект нежилого назначения. Это новое понятие, введенное с 1 января 2019 Федеральным законом №217-ФЗ.

Ранее возведенные жилые строения (сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до 1 января 2019 года) в силу закона признаны жилыми домами, ранее созданные нежилые строения, не являющиеся хозяйственными и предназначенные для временного пребывания граждан на садовых участках, признаются садовыми домами.

Федеральный закон №217-ФЗ предусматривает возможность признания садового дома жилым домом и наоборот – жилого дома садовым домом. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления.

Что делать, если дом построен уже давно, возможно, больше 10 лет назад, а документов на него нет. Как узаконить объект?

Если Вы получали разрешение на строительство до вступления в силу 340-ФЗ, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, застройщик уведомляет ОМС об окончании строительства объекта ИЖС.

К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план на дом (его готовит кадастровый инженер) и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. После регистрации права собственности гражданин получит от органа местного самоуправления выписку, подтверждающую регистрацию права на недвижимое имущество.

Сегодня мы не раз упомянули кадастровых инженеров, как его выбрать, на что стоит обратить внимание?

При выборе кадастрового инженера Управление Росреестра по Курганской области рекомендует обратиться к рейтингу специалистов, осуществляющих деятельность на территории Зауралья, ежеквартально публикуемому на официальном сайте Росреестра – www.rosreestr.ru .

В основе рейтинга — доля принятых решений о приостановлениях и отказах в государственном кадастровом учёте от общего объёма документов, поданных данными специалистами. Чем меньше в практике доля приостановлений и отказов в государственном кадастровом учёте, тем, соответственно, выше качество подготовленных документов.

Для ознакомления с рейтингом необходимо зайти на официальный сайт Росреестра (www.rosreestr.ru), выбрать регион «Курганская область», раздел «Открытая служба»/ «Статистика и аналитика»/ «Рейтинг кадастровых инженеров».

Узнать контакты интересующего вас кадастрового инженера можно также через сайт Росреестра. Выбираем раздел «Физическим лицам», где есть вкладка «Реестр кадастровых инженеров», вводим в строку поиска фамилию и имя специалиста, получаем информацию в какой саморегулируемой организации кадастровых инженеров он состоит. Каждая такая организация ведет реестр своих специалистов, где сконцентрирована полная информация об их деятельности, включая их адреса и телефоны.

Что грозит тем, кто не воспользуется уведомительным порядком?

Нужно чётко понимать, что если вы строите или уже построили жилой дом, но не имеете на него никаких документов, не воспользовались уведомительным порядком, то фактически вы создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести объект недвижимости либо привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Все эти действия осуществляются за счет собственника земельного участка.

Поэтому, при приобретении земельного участка, на котором уже есть строение, но строение не оформлено, вы рискуете стать собственником самовольной постройки, которую не сможете зарегистрировать или потом вам придется уже за ваш счет приводить ее в соответствие с градостроительным законодательством, либо осуществлять снос. Это очень важно понимать тем, кто планирует приобретение: нужно покупать земельный участок и постройки только с оформленными документами.

Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница? К каким расходам может привести не верно указанный вид разрешённого использования земельного участка.

Разрешенное использование земельного участка «для жилищного строительства» и «для индивидуального жилищного строительства» имеет ли значения данное обстоятельство при исчислении земельного налога?

Предварительно хотелось бы обозначить, что рассматриваемая в настоящей статье ситуация касается только земельных участков, имеющих разрешённое использование «для жилищного строительства» или «для индивидуального жилищного строительства», на которых не имеется объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Далее перейдем к сути проблемы.

Как известно в соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговой базой для уплаты земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка.

Казалось бы, все просто, для расчета суммы земельного налога необходимо умножить ставку налога, действующую на территории конкретного муниципального образования, на кадастровую стоимость земельного участка.

Однако Налоговым кодексом РФ предусмотрены случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов).

Так, ст. 396 Налогового кодекса РФ, с целью стимулирования строительства на земельных участках, установлены следующие случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов):

1). абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. При этом, в случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

2). абз. 2 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

3). п. 16 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Таким образом повышающий коэффициент земельного налога зависит от вида разрешенного использования земельного участка и действует до момента регистрации права собственности на первый объект недвижимости на земельном участке.

Так в случае, если земельный участок имеет вид разрешенного использования – «для жилищного строительства» (кроме «индивидуального жилищного строительства») при исчислении земельного налога:

— применяется повышающий коэффициент 2 – с первого дня владения земельным участком и в течении следующих 3-х лет, но до момента государственной регистрации прав на построенный объект.

— применяется повышающий коэффициент 4 – с четвертого года владения земельным участком и до момента государственной регистрации прав на построенный объект.

То есть повышенный земельный налог придется платить до момента регистрации права собственности на построенный объект.

Если регистрация права собственности произойдет в первые 3 года владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 2.

Если регистрация права собственности произойдет в четвёртый, пятый и последующие годы владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект, ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 4.

При этом имеется важный нюанс, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена до истечения трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог, уплаченный с повышающим коэффициентом 2 возможно возвратить или зачесть в счет иных платежей по налогу, но только в части превышающий размер земельного налога, исчисляемого без повышающего коэффициента.

Но, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена по истечении трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог уплаченный повышающим коэффициентом 2 и повышающим коэффициентом 4 зачесть уже будет невозможно.

Для случаев владения земельным участком имеющем вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», исчисление земельного налога, с учетом повышающего коэффициента, происходит по-иному.

Так повышающий коэффициент 2 применяется только с одиннадцатого года владения земельным участком и до государственной регистраций права собственности на построенный объект.

Далее, рассмотрим разницу между такими видами разрешенного использования земельного участка как «индивидуальное жилищное строительство» и «жилищное строительство».

До 2014 года в Российской Федерации не существовало какого-либо единого классификатора видов разрешенного использования земельных участков, и муниципальные органы власти, предоставляя земельные участки в собственность, самостоятельно определяли наименования видов разрешенного использования исходя из внутренних регламентов с учетом целей их использования.

В связи с этим можно только из практики применения видов разрешенного использования земельных участков указать, что такое разрешенное использование как «индивидуальное жилищное строительство» подразумевало возможность размещения жилого дома, а «жилищное строительство» подразумевало возможность размещения малоэтажных многоквартирных домов.

В 2014 году с целью упорядочивания видов разрешенного использования земельных участков Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года №540 был введен в действие Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С указанного момента разрешенное использование всех земельных участков должно устанавливаться в соответствии с Классификатором.

В названном Классификаторе имеется такой вид разрешенного использования как «для индивидуального жилищного строительства» (код. 2.1.) при этом отсутствует такой вид разрешённого использования как «для жилищного строительства».

При этом, если разрешенное использование земельных участков было установлено до введения в действие названного классификатора, использование земельных участков с ранее установленным видом разрешенного использования признается законным.

Однако в случаях, если на земельном участке планируется размещение объекта индивидуального жилищного строительства, а земельный участок имеет вид разрешенного использования «для жилищного строительства» указанное обстоятельство, в связи с действием вышеуказанной ст. 396 НК РФ приводит к необходимости уплачивать земельный налог в завышенном размере.

С целью снижения размера земельного налога необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка «для жилищного строительства» на «для индивидуального жилищного строительства» с целью исключения, на текущей момент, исчисления земельного налога с учетом повышающего коэффициента.

Для достижения указанной цели можно воспользоваться одним из следующих правовых механизмов:

— приведение в соответствие разрешенного использования земельного участка с Классификатором. Данная механизм прямо предусмотрен Федеральным законом от 23.06.2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч. 13 ст. 34 названного Федерального закона).

— изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данный механизм прямо предусмотрен Земельным кодексом РФ (ст. 7) и Градостроительным кодексом РФ (ст. 37).

Нижем приведем полезные ссылки, воспользовавшись которыми возможно узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка, а также размер текущих ставок земельного налога:

— узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка возможно воспользовавшись сервисом Управления Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» расположенным по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

— узнать размер текущих ставок земельного налога можно воспользовавшись сервисом Федеральной налоговой службы «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» расположенным

Адвокат Коллегии адвокатов «Гриб, Терновцов и партнеры»
Сергей Потапов

Декабрь 04, 2019 Нет комментариев

Законодательная база

Индивидуальное жилищное строительство является формой обеспечения физических лиц земельными участками, предназначенными для возведения на них жилых зданий для проживания в них.

Участок предоставляется на праве частной собственности или по договору аренды на длительный срок.

Постройка индивидуального жилого дома совершается силами самих граждан или за их собственные финансовые средства.

В соответствии с законодательством допускается строительство на земельных участках под ИЖС здания не более 3х этажей, высотой не более 20-ти метров.

Муниципальные органы могут выделять гражданам участки под жилищное строительство в сельских поселениях, рабочих поселках, городах, а также в садовых некоммерческих товариществах или кооперативах. При этом нормативное регулирование различных категорий участков земли отличается.

Правомочия по использованию земельных участков, предоставленных гражданам, процедура их передачи в собственность устанавливаются в Земельном Кодексе РФ.

Статьей 39.18 Земельного кодекса РФ определяются особенности предоставления земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, российским гражданам для ИЖС.

Данные участки предназначены для постройки частных домов для проживания граждан.

Но на таких землях допускается размещение также иных построек (гараж, баня, беседка, сарай и т.д.), а также заниматься огородничеством и выращиванием растений и т.д.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 года № 540

«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», на участке под индивидуальное жилищное строительство допускается оформить постоянную прописку (регистрацию) гражданам РФ.

Оформление собственности на земли и возведенные объекты недвижимости осуществляется в соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Процедура приобретения земельного участка

Покупка участка может быть выполнена различными способами:

  1. Приобретение за собственные денежные средства;
  2. Бесплатное предоставление гражданам. Государственные или муниципальные органы выделяет участки в отношении отдельных категориям населения, имеющим право на льготы;
  3. Оформление договора долгосрочной аренды.

Под ИЖС гражданам предоставляются земельные наделы, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Приобретение таких земель осуществляется по установленной процедуре. Местная администрация проводит торги по продаже участка или аукциона на право оформления соглашения аренды земли.

Процесс проведения аукциона:

Орган местного самоуправления определяет начальную стоимость земли и «шаг» аукциона к примеру, муниципалитет установил цену на землю в 800 тыс. руб. «Шаг» равен 10 тыс. рублей. Т.е. граждане смогут увеличивать стоимость каждой ставки на эту сумму
Выполняются публичные торги все участники аукциона вносят необходимую сумму в качестве задатка
Победителем объявляется участник предложивший наибольшую цену за землю

Чтобы участвовать в торгах по приобретению участка под жилищное строительство нужно составить заявку на имя руководителя органа местного самоуправления населенного пункта.

После объявления победителя аукциона, происходит процедура регистрации права собственности.

Документом, подтверждающим возникновение собственности, служит договор купли-продажи конкретного земельного участка.

Договор продажи должен включать в себя определенные данные:

Технические параметры приобретенного земельного участка характеристики указаны в кадастровом паспорте участка. В случае отсутствия информации в государственном кадастре, то заниматься постановкой на учет должен его собственник, в данном случае местная администрация
Информация о существующих обременениях эти сведения являются существенными для будущего приобретателя
Вид разрешенного использования интересующего земельного участка

Кроме того, в договоре в обязательном порядке должна указываться стоимость продажи. При отсутствии цены договор является незаключенным, т.е. недействительным.

Сделка должна пройти процедуру регистрации в службе Росреестра, т.е. он обретет юридическую силу с момента внесения регистрационной записи в реестр прав на недвижимость, о чем правообладателю выдается выписка из ЕГРН.

Договор аренды на участок под ИЖС

На участок под жилищное строительство можно заключить договор долгосрочной аренды с муниципалитетом. Такое соглашение может оформляться на срок от 5-ти до 10-ти лет.

Перед этим необходимо стать победителем в конкурсе, т.е. гражданин должен предложить максимальную цену за участок.

Муниципальные органы выполняют следующие действия:

Осуществляют опубликование извещения о предоставлении ЗУ по месту его нахождения и размещает уведомление на официальном сайте, а также на сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» о том, что определенный участок передается в аренду под индивидуальное строительство. Должен указываться кадастровый паспорт земли.
Кандидаты на аренду участка обращаются в орган местного самоуправления с предложением, содержащим определенную цену на этот ЗУ
Побеждает лицо предложившее наибольшую стоимость

Арендное соглашение и иные документы подготавливаются сотрудниками уполномоченных муниципальных органов определенного населенного пункта.

Договор аренды необходимо оформить в службе регистрации, поскольку срок его действия превышает 1 год. Это требование установлено положениями ст. 609 Гражданского кодекса РФ.

Бесплатное предоставление

Существуют льготные категории населения, которым полагается право на бесплатное получение от государственных органов земельного участка.

К льготным относятся следующие категории населения:

  • гражданам, которые имеют 3-х и более детей (многодетным семьям);
  • гражданам, которые имеют звание Герой Советского Союза, Герой РФ (на основании Закона РФ от 15.01.1993 N 4301-1);
  • гражданам, имеющим звание Герой Социалистического Труда, Герой Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы.

Инвалиды имеют право на получение вне очереди участков земли под ИЖС, ведения подсобного хозяйства, а также садоводства. (ч. 8 ст. 15, ч. 16 ст. 17 Закона N 181-ФЗ).

Кроме того, на основании региональных нормативных актом, действующих во многих субъектах РФ, могут бесплатно получить земельные участки под индивидуальное жилищное строительство:

Молодые граждане имеющие полное высшее, среднее специальное образование и заняты в таких значимых сферах, как:

  • в учебной сфере;
  • области медицины;
  • социальной сфере;
  • культурной области;
  • спора и т.д.

Трудовые договоры с этими сотрудниками должны оформляться на срок более 5 лет или без указания срока

Лица, занятые в сельскохозяйственной сфере и намереваются продолжать трудовую деятельность еще более 5 лет
Неполные семьи В которых одному из родителей во время подачи заявки не исполнилось 35 лет. В семье должен быть ребенок
Молодые семьи если оба супруги не достигли 35 летнего возраста на к моменту подачи заявки. Отношения в такой семье должны официально оформляться
Семьи с детьми инвалидами 1-3 групп инвалидности
Дети-сироты которые остались без попечения
Лица с заболеваниями хронического характера которые лишились жилья по форс-мажорным обстоятельствам — природным катаклизмам или чрезвычайным аварийным ситуациям

Земельные участки предоставляются на основании очереди.

Объекты индивидуального жилищного строительства

К таковым относят:

  1. Жилые здания, высота которых не выше 20 метров и не более 3 этажей.
  2. Надстройки и пристройки к жилому дому.
  3. Мансардные этажи.
  4. Вспомогательные строения на участке.

Различные назначения участков

Земля под дачными или садоводческими кооперативами (ДНТ, СНТ) имеют 2 главных назначения:

Для сельскохозяйственной деятельности что не предусматривает осуществление строительства на участке
Допускается возведение небольших вспомогательных строений Гараж, баня, беседка дачный домик и т.д.

Земли под индивидуальное жилищное строительство относятся к категории земель населенных пунктов.

Данное назначение обладает многими достоинствами:

Существует возможность постройки на участке индивидуального жилого дома а также возможность регистрации (прописки) по указанному адресу
Такие участки часто принимают участие в программах благоустройства территорий муниципальных образований
Подключение коммуникаций к дому потребует меньших затрат, чем на садовом участке

При этом имеются и отрицательные стороны:

Стоимость довольно высокая
Необходимость уплаты значительного имущественного налога поскольку его расчет выполняется от кадастровой стоимости, то налог на имущество существенно выше налогов, оплачиваемых в дачных и садовых товариществах (на землях категории населенных пунктов размер налога выше, чем для земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства).

Процедура оформления

Прежде всего гражданину, желающему получить земельный участок, необходимо определиться с вариантом приобретения собственности – бесплатно или по договор купли-продажи, либо взять участок во временное владение на основании аренды.

Во всех случаях нужно обратиться в местную администрацию с заявлением, содержащем просьбу предоставления земли каким-либо из вышеназванных вариантов.

Затем необходимо победить на аукционе и приступить к оформлению бумаг. При безвозмездном получении земельного надела, данный этап пропускается, и выполняется процедура регистрации права собственности.

К заявке прикладывается комплект документов, и подается в отдел по землеустройству департамента земельных отношений местной администрации, который производит рассмотрение заявления.

Если муниципальные органы принимают решение о предварительном согласовании предоставления участка земли, то начинается процесс оформления документации для регистрации собственности или договора аренды.

В первую очередь следует составить проект договора купли-продажи либо проект соглашения аренды земельного участка. Документ подписывается в 3-х экземплярах.

При бесплатном получении участка оформляется Акт на бесплатное получение участка.

Если отсутствует кадастровый паспорт земли, нужно выполнить межевание, уточнить границы, а затем приступать к оформлению кадастровой документации. Указанные действия выполняются с помощью кадастрового инженера, стоимость услуг которого определяется в зависимости от объема выполнения работ.

Документы, прикладываемые к заявке

К заявке на предоставление земельного участка под ИЖС надо приложить следующие бумаги:

  • Российский паспорт заявителя;
  • Документы, которые подтверждают право на безвозмездное получение надела;
  • прочие, исходя из оснований.

Чтобы оформить право собственности в службе Росреестра по месту расположения земли потребуются:

Документ-основание возникновения права Например, договор аренды, договор купли-продажи, либо сертификат на бесплатное предоставление ЗУ
Паспорт гражданина, подающего заявку а также квитанцию оплаты госпошлины
Нотариально оформленная доверенность и копия паспорта при подаче бумаг с помощью представителя

В результате рассмотрения принимается решение о подготовке проекта договора или решение о предварительном согласовании земельного участка, или об отказе в предоставлении ЗУ.

Для строительства

На протяжении 5 лет после предоставления земли под жилищное строительство на нем необходимо построить жилой дом.

Иначе, орган местного самоуправления может изъять его в связи с неиспользованием данного участка по целевому назначению

На земле допускается строительство индивидуального дома или иного объекта.

При ведении строительных работ следует руководствоваться правовыми положениями Градостроительного Кодекса РФ.

До 04.08.2018 г. для выполнения работ надо было получить разрешение на строительство в муниципалитете. Разрешительная документация подтверждает, что проект на здание соответствует плану земельного участка и проекту межевания.

В настоящее время разрешение на строительство объекта на участке под ИЖС не требуется. Необходимо подавать уведомление о планируемом строительстве либо реконструкции объекта индивидуального строительства. К примеру, в Москве документ нужно подать в Комитет государственного строительного надзора города Москвы.

В результате на сделанное уведомление, компетентный орган в течение 7 рабочих дней отвечает либо уведомлением о соответствии предполагаемого строительства, либо о его не соответствии.

Правоустанавливающая документация на ЗУ, которая является приложением к данному извещению, может запрашиваться в порядке межведомственного взаимодействия.

Разрешение на постройку

Ранее нужно было получать разрешение на возведение частного дома в органах местного самоуправления по месту нахождения земли.

Указанный документ требовался для следующих целей:

  1. Для оформления ипотеке в банке для строительства.
  2. Чтобы подключиться к коммуникациям.

До 01. 03. 2020 года действует закон о «дачной амнистии», поэтому процедура оформления прощена.

с 4 августа 2018 г. обрели законную силу положения нового Федерального закона от 3.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», значительно упростившие процесс оформления прав на объекты ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

Что такое выписка из ЕГРН, читайте в статье: Выписка ЕГРН.

Какие права имеет собственник объекта

Правообладатель имеет такие возможности в отношении участка ИЖС:

Передавать правомочие владения на землю, а также на хозяйственные постройки
Сдавать в аренду ЗУ или какую-либо его часть и все строения
Передавать участок в залог для оформления ипотеки в банке
Выполнять прочие действия с землей и постройками в соответствии с действующим законом

Преимущества и недостатки

Плюсы жилищного строительства:

Предоставление земельных участков В отношении отдельных граждан бесплатно
Такая категория участвует в программах благоустройства городских территорий
Имеющиеся коммуникации в населенном пункте поэтому можно подключиться к сетям в короткие сроки

Минусы:

Недешевая цена земли в случае оформления договора купли-продажи с местной администрацией
Высокий налог на имущество По сравнению с налогом категории земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности, т.е. имущественный налог в отношении ЗУ под индивидуальное строительство рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости
В течение 5 лет на участке нужно возвести объект недвижимости иначе участок подлежит принудительному выкупу муниципалитетом
Земля и строения, расположенные на нем Должны отвечать строительным и другим нормам и правилам, согласно действующему законодательству
Самовольные постройки являются незаконными, и могут быть снесены по решению суда. Кроме того, на собственника может быть наложен денежный штраф

Видео: Участок под ИЖС: юридические тонкости

Итак, с 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты, упрощающие строительство индивидуальных жилых домов и государственную регистрацию прав на них.

1) Уточняется определение объекта индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) и устанавливаются допустимые предельные параметры его строительства.

В настоящее время п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса относит к объекту ИЖС отдельно стоящее здание:

— с количеством надземных этажей не более чем три,

  • высотой не более 20 метров,

— которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и

  • не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (что согласуется с положениями ч. 7 ст. 41 Закона о регистрации о не допустимости кадастрового учета и регистрации права собственности на помещение в жилом доме или в жилом строении).

2) На строительство или реконструкцию объектов ИЖС, садового дома не требуется получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Вместо этого вводятся положения о направлении лицом, осуществляющим строительство, в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции (п.1.1 ч.17 ст. 51, ст. 51.1 Градостроительного кодекса) и уведомления об окончании строительства или реконструкции (ст.55 Градостроительного кодекса).

После получения уведомления о планируемом строительстве, об окончании строительства, уполномоченный орган проводит проверку соответствия параметров объекта градостроительной документации и направляет гражданину (застройщику) соответствующее уведомление о соответствии либо о несоответствии и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке.

3) Постановка построенного объекта ИЖС, садового дома на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются по заявлению органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство (п. 1.1. ч. 1 ст. 15 Закона о регистрации).

Установлена обязанность указанного органа в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции (в случае соответствия построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности) направлять в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом (ч. 1.2 ст. 19, ч. 11.1 ст. 24Закона о регистрации).

Технический план объекта и сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права должны быть приложены застройщиком к уведомлению об окончании строительства.

В случае ненаправления в установленный срок уполномоченным органом такого заявления и необходимых документов, застройщик вправе подать заявление о кадастровом учете и регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом самостоятельно.

4) Технический план объекта ИЖС или садового дома подготавливается на основании декларации об объекте и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции, а также уведомления органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, в адрес застройщика о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве (реконструкции) параметров объекта ИЖС или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, к иным градостроительным требованиям.

Согласно переходным положениям Федерального закона №340-ФЗ (ст.16):

  • если до 04.08.2018 подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до 04.08.2018) и направление уведомления о планируемом строительстве или реконструкции в соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса не требуется. В этом случае, а также если разрешение на строительство объекта ИЖС получено до 04.08.2018, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет орган, выдавший разрешение на строительство, в соответствии с ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса.

В приведенных случаях сведения об объекте ИЖС, за исключением сведений о его местоположении на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство, проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости (в случае, если проектная документация не изготавливалась);

— до 1 марта 2019 года допускается осуществление кадастрового учета и (или) регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов;

  • правообладатель дачного или садового земельного участка либо предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, на которых до 04.08.2018 начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта ИЖС, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта ИЖС. При этом применяются положения ст.51.1, ч.ч.16 — 21 ст.55 Градостроительного кодекса. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. При этом кадастровый учет и регистрация прав на такие объекты осуществляются по правилам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты ИЖС, садовые дома, предусмотренные Законом о регистрации в редакции Федерального закона №340-ФЗ.

II. С 4 августа 2018 изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.08.2018 №342-ФЗ в статью 1 Градостроительного кодекс РФ уточняется понятие объекта капитального строительства. Теперь прямо указано, что к таким объектам не относятся неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Введено понятие

некапитальных строений и сооружений. К ним относятся строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Органы государственной власти в области градостроительной деятельности наделяются полномочием по утверждению классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям.

  • Какой дом относится к объектам ИЖС. Как определить количество этажей и этажность коттеджа. В чем преимущества индивидуальных жилых домов. Об этом всем в нашей статье.

Ниже мы приведем выдержки из действующего законодательства и нормативной документации, относительно вопроса определения и отнесения дома к объектам индивидуального жилищного строительства.

  • Индивидуальный жилой дом

    По определению части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом, это дом который отвечает следующим требованиям:

    1. отдельно стоящий
    2. количество этажей не более чем три
    3. предназначен для проживания одной семьи

    На первый взгляд все более чем понятно и очевидно, тем не менее часто можно услышать споры относительно количества этажей дома, как они считаются. Споры возникают из-за разных определений схожих терминов: «количество этажей” и «этажность”.

Этажи жилых домов

Для начала разберемся какие этажи могут быть в жилом доме и как они подразделяются:

  • Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
  • Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
  • Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
  • Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
  • Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Количество этажей и этажность

Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.

  • Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
  • Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

ИЖС или нет?

Таким образом индивидуальный жилой дом, это дом количество всех этажей которого не превышает три, не зависимо от того надземные или подземные это этажи, технические, подвальные или цокольные. Дом с двумя полноценными надземными этажами, третьим мансардным этажом, и подземным подвальным не является объектом ИЖС. Строительство такого дома влечет за собой определенные сложности:

Сложность в получении разрешения на строительство. Необходимо посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Скорее всего строить дом, отличный от ИЖС, окажется запрещено.

Обязательность разработки проектной документации силами привлеченной организацией, имеющей свидетельство СРО. Членство СРО ежегодно обходится в значительную сумму, которая обязательно включена в цену проекта.

Стоимость разработки такого проекта значительно выше стоимости проекта индивидуального жилого дома. Так как к проекту и его составу предъявляются особые требования, отступать от которых нельзя. Для проверки качества разработанной документации законодательно установлена необходимость проведения экспертизы.

В отношении отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства) экспертиза не проводится.

Так же, самостоятельное строительство будет невозможно: строительство должна будет осуществлять компания, имеющая свидетельство СРО. Регулярные затраты застройщика на «строительное” СРО будут точно так же включены в стоимость Вашего будущего дома.

Для строительства индивидуального жилого дома членство СРО не требуется.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *