Использование жилого помещения

Критерии

Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

  1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
  2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
  3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).

Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

Справка! К нежилому помещению будет относиться также и МКД, который официально признан непригодным для жилья (аварийный).

Характеристика и признаки

У нежилого помещения есть определенные правовые критерии и признаки, которые выделяют его как особую жилищную категорию. Его можно охарактеризовать следующими пунктами:

  • обособленное помещение. (такой объект должен иметь стены, пол, потолок и отдельный вход;
  • недвижимое имущество по своему типу;
  • помещение является частью дома, а не каким-либо отдельным строением или зданием;
  • не является структурной частью жилой квартиры;
  • имеет собственника;
  • определено в официальной документации как нежилое и входит в состав нежилого фонда.

Это главные признаки нежилого объекта, который обычно расположен на первых этажах жилого дома. В сегодняшних реалиях первый этаж МКД занимают различные магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, почта, офисы и т.д.

Они не предназначены для жилья.

На заметку. Подобные объекты созданы специально с целью ведения коммерческой и профессиональной деятельности, а проживать там не представляется возможным, так как у них совсем другое предназначение.

Виды

Нежилые объекты дома достаточно разнообразны по своей целевой природе. Это значит, что все зависит от того, для каких целей используют помещения. На практике юристы обычно их классифицируют согласно целевому назначению.

Все они расположены на первых и цокольных этажах дома и могут занимать различную площадь в зависимости от архитектурной возможности дома. Среди подобных объектов можно выделить следующие категории нежилого фонда МКД:

  • торгово-розничные помещения (магазины, где торгуют любым товаром, супермаркеты, универсамы);
  • медицинские учреждения (клиники, лаборатории, диспансеры, медицинская экспертиза, консультации, пункты скорой помощи, центры социальной реабилитации и т.д.);
  • аптеки;
  • складские помещения, предназначенные для хранения продуктов, изделий, вещей и т.д.;
  • развлекательно – досуговые объекты (театр, кино, ночные клубы, казино, залы игровых автоматов, дискотеки, интернет-кафе, клубы по интересам);
  • спортивные комплексы (спортзал, фитнесс-клуб);
  • офис (юридические, консалтинговые фирмы, не связанные с торговой деятельностью и возглавляемые ИП, юридическими лицами);
  • образовательные объекты (различные кружки, языковые курсы, автошколы);
  • творческие заведения (художественные/багетные мастерские, выставочные залы);
  • общепит (кафе, бистро, рестораны);
  • гаражи;
  • учреждения связи (почта);
  • коммунально-бытовые помещения (парикмахерская, салон красоты, дом быта, химчистка, баня, сауна, справочное бюро, фотостудия, ателье);
  • финансовые организации (банки, ломбарды);
  • производственные учреждения (цеха, овощехранилища, автосервис и т.д.);
  • другие объекты (агентства, кооперативы).

Разновидностей нежилых помещений может быть очень много. Все выше перечисленные учреждения могут быть расположены в многоквартирном доме на нижнем этаже. Это обычная жилищная практика в мегаполисах.

На заметку. Есть нежилые помещения, которые в силу своей природы не могут быть частью жилого дома. Это больницы, детские сады, школы, институты, колледжи, интернаты, поликлиники, гипермаркеты, крупные торговые центры и т.д.

Бывают ли встроенные?

Нежилые помещения могут быть непосредственно встроенными в дом или иметь пристройку. Однако, в техническом паспорте они должны быть указаны как часть МКД. Если их в документации нет, то такая пристройка должна быть возведена с соблюдением законодательства и разрешения собственников квартир, Роспотребнадзора, муниципалитета.

В противном случае строение подлежит сносу. Некапитальная конструкция (лестницы, крыльцо, навес) особого разрешения не требует.

Кто может быть собственником?

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:

  1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
  2. группа физических лиц;
  3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
  4. Российская Федерация;
  5. субъекты РФ.

Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС.

Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Как стать владельцем?

Ничто не мешает человеку стать законным владельцем нежилого объекта, так как все зависит от платежеспособности и возможностей потенциального собственника. Приобрести такое имущество можно несколькими способами согласно ст. 218 ГК РФ:

  1. Непосредственно купить нежилое помещение, строение по объявлению или через специальные сайты, агентства недвижимости, занимающиеся продажей таких объектов.
  2. Купить жилую квартиру, апартаменты или несколько квартир в доме на первом этаже, а затем перевести их в нежилой фонд.
  3. Стать одаряемым по договору дарения или наследником в порядке завещания иди законного наследования.
  4. Совершить сделку мены имущества.
  5. Быть членом жилищного кооператива и регулярно вносить паевые взносы.

Просто самовольно захватить имущество на первом этаже нельзя, но можно построить собственный дом и заниматься там любой деятельностью. Тем не менее самый частый способ – это первый и второй вариант.

Обратите внимание! Что касается перевода жилых помещений в нежилые, то это очень длительный и бюрократический процесс поэтому легче всего обратиться в агентства недвижимости или читать объявления о продаже.

Непосредственно с продавцом всегда можно договориться о приемлемой цене, а агентства недвижимости могут подобрать нужное помещение.

Все остальные способы крайне редко применяются, но теоретически они допустимы.

Процедура перевода из жилого фонда

Перевести жилое помещение в нежилое вполне возможно. Эта процедура регулируется гл.3 ЖК РФ. Многие люди в целях бизнеса скупают квартиры на первом этаже МКД, потому что такое жилье гораздо дешевле в цене.

Однако, для того, чтобы трансформировать его в нежилой объект нужно соблюсти определенные правовые условия, выдвинутые законодателем. Согласно ст.22 ЖК РФ такими условиями являются следующие жилищные характеристики:

  1. Помещение имеет отдельный вход и к нему имеется свободный доступ с улицы. В качестве альтернативы допустима техническая возможность реконструкции такого объекта. В противном случае ничего не получится. Недопустимо использование общее имущество МКД для входа в нежилое помещение (подъезды).
  2. Жилищный объект не обременен правами других лиц или не используется в качестве законного проживания других субъектов.
  3. Жилье находится на первом или цокольном этаже МКД. Возможно и выше, но при условии, что нижние этажи также являются нежилыми комплексами.
  4. Жилье будет использоваться в законных предпринимательских, профессиональных целях за исключением религиозной сферы.
  5. МКД не является аварийным.

На заметку. Подобными вопросами ведает муниципалитет, администрация города поэтому собственнику все это время придется иметь дело с этим государственным органом.

Необходимо запастись терпением и подготовить стопку документов, а затем обратиться в местный МФЦ, где нужно предоставить:

  1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое;
  2. документы о праве собственности (подлинники и копии);
  3. технический план с описанием;
  4. технический паспорт квартиры;
  5. поэтажная планировка всего МКД;
  6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.

В конечном итоге необходимо ждать 45 дней, чтобы было принято соответствующее решение и выдан на руки итоговый документ. О том, каким будет это решение предсказать трудно, так как муниципалитет может отказать по различным основаниям.

Например, его не устроил проект перепланировки или отсутствуют те или иные документы, которых придется собрать немало.

Пустить все на самотек и заниматься бизнесом в жилом помещении не получится, так как посторонние люди неминуемо привлекут внимание соседей. Многие граждане скупают квартиры для дальнейшей сдачи помещения в коммерческий найм, что вполне допустимо в рамках правового поля, но самовольное конструирование их под офисы карается законом.

К тому же стоит учесть, для каких целей будет использоваться нежилое помещение. Например, для организации ресторанного бизнеса, общепита потребуется собрать еще больше документов. Вдобавок нежилое помещение должно соответствовать санитарным нормам, а также владелец обязан соблюдать меры пожарной безопасности и т.д.

Важно! На деле же собственники сталкиваются с многочисленными трудностями, а особенно это касается проблемы отдельного входа.

Теоретически этот вопрос можно решить через окно, увеличив его до пола и сделать из него дверь, но в качестве второго варианта ломают несущую стену, переоборудуют подъезд и крыльцо.

В последних случаях уже требуется согласие всех собственников и проведение общего собрания, так как это считается уже общим имуществом МКД, использовать которое можно только с разрешения квартирантов.

Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое:

Коммунальные услуги и содержание

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ.

В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Скачать образец договора управления с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме

Даже, если собственник не пользуется лифтом, мусоропроводом, подъездом, то он в любом случае должен производить оплату коммунальных услуг на общие нужды (текущий ремонт, содержание общих территорий, уборка помещений), включая и взносы на капитальный ремонт. Никаких льгот и изъятий из этого правила не допускается. Все тарифы устанавливаются органами МСУ, УК или ТСЖ. Про расчет и оплату за услугу отопления нежилого помещения в многоквартирном доме можно прочитать .

Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности.

Однако, в данном случае необходимо установить специальные счетчики потребления ком.услуг, чтобы плата рассчитывалась, исходя из данных показателей приборов, а не по нормативам на человека. Такой собственник согласно ст.157 ЖК РФ обязан предоставлять показатели приборов потребления воды, электроэнергии и т.д. ресурсоснабжающим учреждениям, которые обслуживают квартирантов МКД.

В заключение необходимо сказать, что нежилые объекты – достаточно сложные с правовой точки зрения помещения, так как являются недвижимым имуществом и в то же время собственностью с особым статусом.

Они не предназначены для проживания, так как их главная цель – коммерческая, профессиональная и иная деятельность. Нежилые объекты требуют значительных вложений, затрат и бюрократизма поэтому люди ищут различные пути обхода препятствий. Правовые знания в этом вопросе могут значительно облегчить жилищную ситуацию.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Комментарий к статье 23 ЖК РФ

Комментируемая статья устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления.

Пункт 2 комментируемой статьи установил, что для перевода жилого помещения в нежилое или перевода нежилого помещения в жилое (далее — перевод) собственник помещения представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения следующие документы:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

Соответствующий орган местного самоуправления не вправе требовать представления иных документов, не предусмотренных комментируемым пунктом.

После принятия перечисленных документов соответствующий орган местного самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе, расписку в получении документов.

В соответствии с п. 4 ст. 23 ЖК РФ орган местного самоуправления рассматривает заявление и представленные документы и не позднее сорока пяти календарных дней со дня их представления заявителем принимает решение о переводе или об отказе в переводе.

Пункт 5 комментируемой статьи установил порядок действий органа местного самоуправления в случае принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое. Орган, принявший такое решение, обязан:

не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия положительного решения о переводе выдать либо направить по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о переводе (форма документа утверждается Правительством Российской Федерации);

одновременно с выдачей (направлением) соответствующего документа заявителю проинформировать собственников прилегающих помещений о принятии положительного решения о переводе.

Если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое требует перепланировки помещения или проведения иных работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший решение о переводе, в документе, направляемом заявителю, помещает требование о таких мероприятиях.

Пункт 7 ст. 23 ЖК РФ установил порядок подтверждения перевода помещений из жилых в нежилые либо из нежилых в жилые.

В случае если перевод помещения не требует проведения его перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то документом, подтверждающим перевод помещения, является документ, выданный (направленный) органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о переводе. Этот документ, во-первых, завершает процедуру перевода помещения, во-вторых, является единственным основанием для использования этого помещения в новом качестве его собственником.

Иной порядок подтверждения перевода помещений предусмотрен законодателем для тех случаев, когда использование помещения в новом качестве в силу его технологических и иных характеристик требует проведения перепланировки или других работ. В этом случае документ, выданный после принятия решения о переводе, во-первых, содержит в себе требование о проведении соответствующих работ, во-вторых, является основанием для их проведения.

Перепланировка помещения проводится согласно проекту переустройства или перепланировки помещения, который первоначально был представлен заявителем в орган местного самоуправления в комплекте с заявлением о переводе помещения.

Другие необходимые для использования помещения в новом качестве работы могут проводиться на основании и в соответствии с требованием, содержащимся в документе, выданном после принятия решения о переводе.

По окончании перепланировки или иных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном акте факт окончания перепланировки и иных работ. Этот акт направляется органом местного самоуправления в орган (организацию) по учету недвижимого имущества.

Именно акт, составленный приемочной комиссией по окончании перепланировки или иных работ, является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве.

Согласно п. 10 комментируемой статьи к использованию переведенных помещений по-прежнему предъявляются требования относительно пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством Российской Федерации требования, в том числе требования, касающиеся использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

ЖК РФ существенным образом расширил и качественно повысил уровень нормативно-правового регулирования вопросов перевода помещений из одной категории в другую по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР.

Во-первых, ст. 9 ЖК РСФСР содержала в себе общую норму только о переводе жилых помещений в нежилые. Обратный процесс в советском жилищном законодательстве отражения не нашел. В новом Кодексе законодатель поместил универсальную норму о переводе помещений как из жилых в нежилые, так и из нежилых в жилые. Статья 23 ЖК РФ должна применяться как в том, так и в другом случае.

Во-вторых, согласно той же ст. 9 ЖК РСФСР перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Советский законодатель установил, что такой процесс возможен только в исключительных случаях по решению компетентных органов. ЖК РФ иначе подошел к решению этой проблемы. Теперь перевод помещений — это, во-первых, прерогатива собственника, во-вторых, вполне допустимое действие, и для его осуществления не требуется исключительных случаев. Собственнику требуется только лишь воля на перевод принадлежащего ему помещения и наличие соответствующих условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК РФ.

В-третьих, ст. 9 ЖК РСФСР не определяла конкретный административный порядок перевода помещений. Законодатель ограничился лишь констатацией фактов о недопустимости и исключительности случаев перевода. Следовательно, конкретный порядок действий по переводу помещений содержался в различных ведомственных инструкциях, положениях и т.д., что не всегда отвечало интересам собственников. Теперь ситуация изменилась, и непосредственно в законе появился алгоритм действий как собственника, так и органа местного самоуправления при проведении перевода помещений.

Другой комментарий к статье 23 Жилищного Кодекса РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое является изменением правового режима использования помещения. Решение о переводе жилого помещения в нежилое для нужд непромышленного характера или перевода нежилого помещения в жилое принимается собственником помещения. Разрешение на перевод выдается органом местного самоуправления.

2. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе. Вместе с заявлением собственник помещения должен представить документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение. Копии этих документов должны быть приложены к заявлению, поскольку оригиналы документов о праве собственности на помещение должны оставаться у собственника. В заявлении о переводе помещения собственник обязан указать, что помещение не обременено правами других лиц.

3. Собственник помещения представляет документы о техническом состоянии помещения, куда входит план помещения и его техническое описание, а для перевода жилого помещения представляется технический паспорт жилого помещения. Также представляется поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Кроме того, представляется оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если такие действия необходимы для перевода помещения. Как правило, в переводимом помещении для использования его в соответствующих целях после перевода производятся переустройство и перепланировка. В таких случаях собственник помещения при подаче заявления представляет документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки помещения (см. комментарий к ст. 26 ЖК).

В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения. Орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме тех, перечень которых дан в комментируемой статье. Следует отметить, что в данном перечне отсутствуют документы, подтверждающие согласование с собственниками других помещений в этом доме, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, управляющей организацией.

Для выдачи разрешения о переводе жилого помещения в нежилое орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования данного помещения в многоквартирном доме после перевода в качестве нежилого, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.

4. Разрешение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое либо отказ в выдаче такого разрешения должны быть приняты органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления собственником помещения всех необходимых документов. Решение о переводе помещения или об отказе в разрешении перевода оформляется постановлением главы муниципального образования (ст. 43 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). Названное постановление направляется заявителю в течение одного дня со дня его принятия. Кроме того, орган местного самоуправления вместе с выдачей разрешения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое информирует о принятии указанного решения собственников соседних помещений в многоквартирном доме о принятии решения о переводе помещения. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений в комментируемой статье не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. При этом не установлены и последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников. Думается, что для собственника переведенного помещения особых последствий нет, равно как и для органа местного самоуправления. Отсутствие информации от органа местного самоуправления на законность постановления главы муниципального образования не повлияет.

5. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое еще не означает, что собственник помещения уже может использовать его в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный нормативный акт является основанием для начала работ, связанных с переводом помещения. После проведения таких работ помещение принимается в качестве нежилого или жилого (при переводе нежилого помещения в жилое). Акт комиссии подтверждает факт перевода помещения. Органы, осуществляющие учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре недвижимости, после приема помещения регистрируют помещение в качестве нежилого или жилого. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Государственной регистрации права собственности на переведенное помещение не требуется, поскольку у помещения изменился лишь правовой режим использования. Само помещение не изменилось, и собственник его остался тот же.

6. В случае использования жилого помещения не по назначению орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).

Правила пользования жилыми помещениями (далее – Правила) были утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 года №25. Согласно п. 1 Правил этот документ распространяется на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, а также на принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах. Таким образом, Правила касаются десятков миллионов россиян.

Указывается, что жилые помещения предназначены только для проживания людей, и в них нельзя размещать промышленные производства. Определенным исключением является разрешение законно проживающим в помещении гражданам использовать его для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии, что этим не нарушаются права других людей. В соответствии с п. 6 Правил пользование жилыми помещениями должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами.

Жилыми помещениями могут пользоваться следующие категории лиц:

  1. наниматель и члены его семьи на основании договора социального найма.
  2. собственник жилого помещения и члены его семьи и т.д.

Выше были указаны наиболее распространенные категории лиц, проживающих в жилых помещениях. Но есть и другие основания для проживания, например, договор специализированного найма, найм жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. В силу не особой распространенности подобных правовых форм жительства в настоящей статье не будут рассматриваться правила пользования такими жилыми помещениями.

Правила пользования жилыми помещениями по договору социального найма

Договор социального найма заключается на использование государственного или муниципального жилья. В настоящее время подобного рода договоры заключены с жильцами неприватизированных квартир, построенных во времена СССР или в 90-е годы ХХ века. В соответствии с п. 9 Правил наниматель (ответственный квартиросъемщик, как принято говорить) по договору социального найма имеет право:

  • вселять других лиц с согласия других проживающих в квартире лиц и наймодателя (местная администрация).
  • сдавать жилье при условии наличия согласия всех проживающих в квартире лиц и наймодателя.
  • вселять временных жильцов на безвозмездной основе с согласия всех проживающих в квартире лиц и обязательным уведомлением наймодателя.
  • осуществлять обмен на другое жилое помещение по договору социального найма при условии наличия согласия всех проживающих в квартире лиц и наймодателя.
  • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Также Правила прописывают обязанности нанимателя по договору социального найма:

  1. использовать жилое помещение по назначению, то есть исключительно для проживания людей.
  2. соблюдать права и законные интересы других проживающих в квартире лиц, а также соседей.
  3. обеспечивать сохранность жилого помещения, умышленно не портить его.
  4. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 Правил (напомним, что в этом пункте говорится про обязательность соблюдения различного рода норм и правил).
  5. незамедлительно устранять обнаруженные неисправности жилого помещения или находящегося в нем технического оборудования (например, протечка крана). При необходимости о выявленной проблеме следует сообщить наймодателю или в управляющую компанию.
  6. осуществлять текущий ремонт жилья.
  7. своевременно оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за найм жилья.
  8. пускать в квартиру представителей местной администрации и обслуживающих организаций для осмотра жилого помещения и технического оборудования.
  9. осуществлять перепланировку и переустройство в соответствии с установленным порядком и т.д.

Пользование жилым помещение собственником

В соответствии с п. 19 Правил на собственника жилого помещения возлагаются следующие обязанности:

  • использовать свою квартиру по назначению.
  • обеспечивать сохранность жилого помещения.
  • надлежащим образом содержать квартиру.
  • нести расходы на обслуживание квартиры и общего имущества в многоквартирном доме.
  • своевременно оплачивать коммунальные платежи и т.д.

Исходя из приведенного перечня обязанностей собственника, можно заключить, что, например, захламление собственной квартиры, приводящее к распространению неприятного запаха на общую территорию, является нарушением Правил и ведет к наступлению ответственности. За это установлен административная ответственность. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ за порчу жилых помещений, самовольное переустройство или перепланировку, за использование жилых помещений не по назначению полагается штраф в размере от 1000 до 1500 рублей.

Буква закона

Какие требования предъявляются к жилью для проживания? Основным актом, регулирующим жилищные правоотношения, является Жилищный кодекс РФ.

Требования предъявляемые к жилью закреплены в статье 15 ЖК РФ. Данный перечень носит исчерпывающий характер. Отсутствие хотя бы одного требования влечет невозможность отнесения помещения к жилым. Итак, жилое помещение обязано быть:

  • изолированным;
  • отнесено к недвижимому имуществу;
  • пригодно для постоянного проживания.

Сборные маленькие домики, вагоны, бытовки не считаются жилыми помещениями.

Также, правоотношения касающиеся жилья в нежилом помещении регулируются ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Пункт 2 статьи 23 данного закона устанавливает запрет на заселение нежилых помещений.

Можно ли там жить?

Если следовать точно букве закона (ст. 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»), то жить в нежилом помещении нельзя. Это противоречит их главному признаку.

Вместе с тем, если собственник данного помещения находится там круглосуточно, то его никто не имеет право выгнать.

Другая ситуация складывается с арендованным имуществом. В данном случае проблемы могут возникнуть у арендатора с хозяином арендуемого недвижимого имущества. Часто в договоре аренды есть оговорка о целевом использовании данных помещений, т.е. если в соглашении указанно, что сооружения сдаются под кафе, то арендатор не вправе устраивать там мини-гостиницу.

Это повлечет как минимум расторжение договора, и как максимум ответственность согласно соглашению и действующему законодательству.

Существует ли наказание за прописку?

Для жилых помещений характерно наличие прописанных в нем граждан.

Прописка – это юридическая привязанность к месту жительства. Есть прописка постоянная и временная. Сегодня существует много споров по поводу необходимости института прописки в целом. Многие считают, что это атавизм Советского союза. Тем не менее, сегодня прописка это важный элемент в жилищном законодательстве. Наличие прописки во многом упрощает обычную жизнь граждан.

Прописка в нежилых помещениях, как временная, так и постоянная запрещена. Заявление на данное действие ни одно должностное лицо не примет. Статья, устанавливающая ответственность за незаконную прописку в нежилых помещениях отсутствует как в УК РФ, так и в КоАП РФ. Получается, что наказать за то, то человек там прописан, невозможно.

Ответственность за такой вид использования коммерческого помещения

Закон не предусматривает прямой ответственности за использование нежилого помещения для проживания. Cтатьи, посвященной именно этому правонарушению нет. Однако за это можно наказать по другой статье – 6.4 КоАП РФ. Главное доказать, что жители подсобных помещений нарушают санитарно-эпидемиологические правила.

Практика показывает, что процесс доказывания проживания в нежилых конструкциях очень сложен. Задача упрощается, если нежилые помещения находятся в большом жилом доме.

В данном случае жильцы дома могут привлечь нарушителей путем обращения в Роспотребнадзор или ФМС (если это гастарбайтеры).

Итак, если будет установлен факт проживания в неположенном помещении, то согласно статье 6.4 КоАП РФ:

  1. гражданин может быть оштрафован на сумму от 500 рублей до 1 000;
  2. предприниматель и должностное лицо может поплатиться от 1 000 до 2 000 рублей;
  3. организацию могут санкционировать на сумму от 10 000 до 20 000 рублей.

Предприниматели, как физические, так и юридические лица могут получить запрет за занятие своей деятельностью до 90 суток.

Кроме того, жизнь в офисе или гараже доставляет массу неудобств:

  • В рабочее время к вам могут прийти любые проверяющие службы.
  • В таких местах нельзя оборудовать многие предметы быта, например, газовую плиту.
  • Также следует отметить дороговизну коммунальных услуг. За одну и ту же воду, которая течет с крана придется заплатить в разы дороже чем обитатель жилого помещения. Это обусловлено государственной политикой в сфере коммунального обслуживания. Для жилых помещений предусмотрены льготы, а для коммерческих помещений льготы отсутствуют.

Подведя итоги, нужно отметить, что нежилые помещения активно используются в гражданском обороте. Есть много пробелов в законодательстве в их отношении. Нет четкого понятия, нет предельно ясной ответственности за незаконную прописку и проживание в них. Однако это не повод нарушать закон.

Как пояснили «РГ» в Федеральной кадастровой палате Росреестра, Жилищный кодекс не запрещает организовывать в жилом многоквартирном доме коммерческие структуры и предприятия. Но работа магазина, салона или офиса не должна мешать другим жильцам и не должна приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб оборудованию или конструкции здания.

Кому интересен бизнес в квартире?

Вести бизнес дома имеют право физлица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют мини-гостиницы и хостелы. Но, как напоминает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко, с 1 октября их можно будет организовывать только в нежилом фонде.

А вот наладить в квартире производство, например, по изготовлению тортов, закон не запрещает. Но только без использования шумного оборудования. Для полноценного офиса, ателье, магазина или кафе с отдельным входом и штатом сотрудников придется переводить жилое помещение в нежилое.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей. С недавних пор эта процедура сильно усложнилась. Собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев всех помещений в доме и подъезде.

Закон не запрещает размещать нежилые помещения и выше первого этажа, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения: даже несколько лишних ступенек вверх могут отпугнуть потенциальных посетителей.

Что нельзя открывать в жилых домах?

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомасел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, заведения ритуальных услуг, склады, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *