Муниципальная аренда

Привет всем!

После выхода в свет моей публикации «Особенности сдачи в аренду недвижимого имущества гос и муниципальными образовательными учреждениями» я пришел к выводу, что было бы не лишним осветить и общий порядок проведения торгов на право заключения договора аренды федерального или муниципального недвижимого имущества.

Новая таблица от Марата Дзюнова по срокам в законе о госзакупках, 44-ФЗ.

Порядок проведения торгов по вышеуказанному предмету установлен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее — «Правила»). Настоящие Правила утверждены Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 (смотрите вложение).

В соответствии с п. 2 Правил конкурсы или аукционы являются открытыми по составу участников.

Организатором конкурсов или аукционов являются:

1) в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления — собственник имущества, от имени которого действует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий функции по управлению имуществом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению имуществом муниципального образования (далее — собственник), или федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, которые уполномочены на осуществление функций по организации и проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров в соответствии с возложенными на такие органы полномочиями в случае, если такие органы созданы, или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества;

2) в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленным на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными автономными учреждениями, государственными или муниципальными бюджетными и казенными учреждениями, государственными органами, органами местного самоуправления — уполномоченный собственником обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение) или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества;

3) в отношении имущества, закрепленным за федеральным государственным унитарным предприятием — соответствующее федеральное государственное унитарное предприятие или иное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 5 Правил, организатор конкурса или аукциона вправе привлечь для организации и проведения конкурса или аукциона на основании договора специализированную организацию. При этом данная организация не обладает правами изменять начальную (минимальную) цену договора, конкурсную или аукционную документацию, а также правом подписания соответствующего договора.

Для проведения конкурса или аукциона организатором создается конкурсная или аукционная документация соответственно.

На основании п. 10 Правил, число членов комиссии должно быть не менее пяти человек.

Конкурсной комиссией осуществляются вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытие доступа к поданным в форме электронных документов и подписанным в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации заявкам на участие в конкурсе, определение участников конкурса, рассмотрение, оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе, определение победителя конкурса, ведение протокола вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе, протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе, протокола оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, протокола об отказе от заключения договора, протокола об отстранении заявителя или участника конкурса от участия в конкурсе.

Аукционной комиссией осуществляются рассмотрение заявок на участие в аукционе и отбор участников аукциона, ведение протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, протокола аукциона, протокола об отказе от заключения договора, протокола об отстранении заявителя или участника аукциона от участия в аукционе.

В силу п. 17 Правил, участником торгов может быть любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, место нахождения и происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель.

П. 24 Правил содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа к участию в торгах. В него входят следующие основания:

  1. Непредставления необходимых документов, либо наличия в таких документах недостоверных сведений;
  2. Несоответствия требованиям, указанным в пункте 18 настоящих Правил;
  3. Невнесения задатка, если требование о внесении задатка указано в извещении о проведении конкурса или аукциона;
  4. Несоответствия заявки на участие в конкурсе или аукционе требованиям конкурсной документации либо документации об аукционе, в том числе наличия в таких заявках предложения о цене договора ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота);
  5. Подачи заявки на участие в конкурсе или аукционе заявителем, не являющимся субъектом малого и среднего предпринимательства или организацией, образующей инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, либо не соответствующим требованиям, установленным частями 3 и 5 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в случае проведения конкурса или аукциона, участниками которого могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства или организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
  6. Наличия решения о ликвидации заявителя — юридического лица или наличие решения арбитражного суда о признании заявителя — юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства;
  7. Наличие решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, на день рассмотрения заявки на участие в конкурсе или заявки на участие в аукционе.

Информация о проведении конкурсов или аукционов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее — официальный сайт торгов), без взимания платы. Данная информация также доступна для ознакомления на официальном сайте торгов без взимания платы.

Полагаю нецелесообразным вдаваться во все подробности процедуры проведения торгов, (так как эта тема достойна отдельной публикации). Отмечу лишь, что по общему правилу победителем конкурса признается участник торгов, предложивший лучшие условия, победителем конкурса — участник торгов, предложивший наиболее высокую цену договора.

В заключении настоящей статьи хотелось бы разъяснить следующий вопрос: является ли произвольным выбор организатора торгов между проведением конкурса или аукциона.

Выпуск ЭЦП для юридических лиц специальные цены для гостей и участников Регфорума Срок изготовления не более 30 минут. Работаем со всеми регионами России. Отчетность Такснет, Стэктраст, Сбис специальные цены для гостей и участников Регфорума Ключ входит в стоимость. Работаем со всеми регионами России.

Приказом ФАС от 10.02.2010 № 67 также утвержден перечень недвижимого имущества, в отношении заключении договоров которого может осуществляться в форме конкурса (далее — «Перечень»). К данному перечню относятся:

  1. Объекты железнодорожного транспорта;
  2. Объекты трубопроводного транспорта;
  3. Морские и речные порты, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;
  4. Аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;
  5. Объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;
  6. Гидротехнические сооружения;
  7. Объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;
  8. Системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод;
  9. Метрополитен и другой транспорт общего пользования;
  10. Нежилые помещения инфраструктуры поддержки малого и среднего предпринимательства, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждаемые федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», предоставляемые бизнес-инкубаторами в аренду (субаренду) субъектам малого и среднего предпринимательства.

И напротив, как следует из п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 № 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» (также находится во вложении) сделки по продаже имущества федерального государственного унитарного предприятия осуществляются путем продажи имущества на аукционе.

Таким образом, во всех остальных случаях организатор торгов правомочен самостоятельно выбирать вид торгов.

Сдача в аренду государственного имущества учреждениями

В Российской Федерации, как Вы знаете, признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В соответствии с гражданским законодательством государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации.

О сдаче в аренду государственного имущества учреждениями мы расскажем в этой статье.

Отметим, что юридические лица создаются в форме коммерческих и некоммерческих организаций, и если коммерческие организации преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, то некоммерческие организации не имеют в качестве цели деятельности извлечение прибыли и полученную прибыль между участниками не распределяют.

Некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера, признается учреждением. Учреждение, согласно статье 120 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), может быть создано гражданином или юридическим лицом, так называемое частное учреждение, либо Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, соответственно, такие учреждения являются государственными и муниципальными.

Напомним читателям, что с 1 января 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 8 мая 2010 года № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» (далее – Закон № 83-ФЗ).

В соответствии со статьей 6 названного Закона теперь все государственные и муниципальные учреждения делятся на три типа: автономные, бюджетные, казенные.

Правовое положение автономных учреждений определяет Федеральный закон от 3 ноября 2006 года № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» (далее – Закон № 174-ФЗ).

Особенности правового положения бюджетных учреждений установлены статьей 9.2, дополнившей Федеральный закон от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон № 7-ФЗ).

Особенности правового положения казенных учреждений установлены статьей 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ).

Порядок заключения договора аренды.

Правоотношения сторон при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 «Аренда» ГК РФ. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Помимо этого, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды государственного имущества может быть заключен в двустороннем порядке, то есть между собственником государственного имущества (арендодателем) и арендатором или между балансодержателем (конкретным учреждением или предприятием) имущества, обеспечивающим оперативное управление, и арендатором, но в этом случае балансодержатель является арендодателем.

Договор аренды может быть заключен и в трехстороннем порядке, то есть между арендодателем – собственником государственного имущества, балансодержателем имущества (конкретным учреждением или предприятием) и арендатором.

Обратите внимание!

Заключить договор аренды, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, закрепленного за государственным (муниципальным) бюджетным и казенным учреждением на праве оперативного управления, учреждение может только при условии проведения конкурса или аукциона. Такое требование установлено пунктом 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон «О защите конкуренции»).

Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утверждены Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 года № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме аукциона».

Отметим, что государственные (муниципальные) бюджетные и казенные учреждения, которым предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, могут передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены учреждению, и составлять более чем двадцать квадратных метров, что следует из пункта 4 статьи 17.1 Закона «О защите конкуренции».

Как учитывается учреждениями арендная плата за сдаваемое в аренду государственное имущество в целях налогообложения?

Порядок налогообложения доходов, полученных от сдачи в аренду государственного имущества, будет различен в зависимости от того, какой договор аренды заключен учреждением – двусторонний или трехсторонний.

Рассмотрим оба варианта.

Двусторонний договор.

Бюджетные и казенные учреждения, получающие доходы от предпринимательской и иной деятельности, приносящей доход, являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу по этому налогу в порядке, установленном главой 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Напомним, что с 1 января 2011 года статья 321.1 НК РФ, регулирующая особенности ведения налогового учета бюджетными учреждениями, утратила силу.

Следовательно, теперь бюджетные учреждения обязаны исчислять и уплачивать налог на прибыль в общеустановленном порядке в соответствии с главой 25 НК РФ.

Налоговая база по налогу на прибыль организаций определяется в соответствии со статьей 274 НК РФ. В целях налогообложения прибыли налоговой базой признается денежное выражение прибыли, подлежащей налогообложению. Прибылью для российских организаций, согласно статье 247 НК РФ, признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определяемых в соответствии с главой 25 НК РФ.

Средства, полученные от сдачи в аренду имущества, на основании пункта 4 статьи 250 НК РФ включаются в состав внереализационных доходов, и, следовательно, подлежат учету бюджетными и казенными учреждениями при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Об этом сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 11 января 2010 года № 03-03-06/4/1, а также в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 10 марта 2010 года по делу №А32-447/2008-13/10-56/182-2009-29/272.

Дата получения дохода от сдачи имущества в аренду определяется на последнее число отчетного периода (подпункт 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ).

Объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, что установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

Местом реализации работ (услуг) на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 148 НК РФ признается территория Российской Федерации, если работы (услуги) связаны непосредственно с недвижимым имуществом, находящимся на территории Российской Федерации. К таким услугам относятся, в частности, услуги по аренде.

Таким образом, предоставление государственного имущества в аренду является объектом налогообложения НДС.

Трехсторонний договор.

В трехстороннем договоре арендодателем, как было отмечено выше, является собственник государственного имущества. Следовательно, арендная плата поступает в бюджет, минуя счета учреждения или предприятия – балансодержателя государственного имущества, сдаваемого в аренду, на основании чего это учреждение не может быть в отношении дохода, полученного от сдачи в аренду государственного имущества, плательщиком налога на прибыль.

Как мы уже сказали, предоставление имущества в аренду является объектом обложения НДС. На основании пункта 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления и казенными учреждениями в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.

Напомним, что налоговыми агентами признаются лица, на которых согласно НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджетную систему Российской Федерации налогов, что следует из пункта 1 статьи 24 НК РФ.

В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, поэтому они обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС, которую впоследствии могут принять к вычету (пункт 3 статьи 171 НК РФ).

Следует обратить внимание читателей, что до 1 января 2011 года арендатор признавался налоговым агентом по НДС, только если арендодателем недвижимости (здания, сооружения и тому подобное) являлся государственный орган или орган местного самоуправления (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

С 1 января 2011 года арендатор признается налоговым агентом по НДС, если арендодателем является как государственный орган или орган местного самоуправления, так и казенное учреждение (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Аренда земли является довольно выгодным и удобным способом ее использования, поскольку это более дешевый вариант, при котором можно определить конкретный срок эксплуатации участка.

В некоторых случаях граждане и организации имеют право получить его в аренду вообще бесплатно — это касается участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Более подробно о том, какие категории земель можно получить без торгов и что для этого требуется — далее в статье.

Законодательное регулирование вопроса

Порядок и правила эксплуатации земельных участков, в том числе и находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены в Земельном кодексе РФ. В частности, вопросам выделения таких участков посвящена отдельная глава V.1.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, под арендой земельного участка понимается такой вид отношений, при которых собственник предоставляет его во временное пользование другому лицу на условиях внесения за это определенной платы. При этом отношения могут носить как срочный, так и бессрочный характер. Максимальная продолжительность аренды именно земельного надела может составлять 49 лет.

По общим правилам, передавать участок в аренду без торгов нельзя — данное требование установлено п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

При этом торги на предоставление земельного участка в аренду осуществляются без проведения конкурса, в форме аукциона. Однако из этого правила есть некоторые исключения. Они определны в п. 2 этой же статьи 39.6 ЗК РФ.

Категории земель

К участкам, которые передаются в аренду физическим или юридическим лицам без торгов, предъявляются определенные требования, которым они должны соответствовать. Они включают в себя:

  • наличие четко установленных границ (для этого должна быть пройдена процедура межевания);
  • наличие кадастрового номера (присваивается после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет);
  • нахождение в собственности муниципального или государственного исполнительного органа;
  • соответствие установленным пределам площади (для каждой ситуации устанавливается своя величина);
  • расположение в пределах субъекта РФ, в котором происходит обращение;
  • соответствие вида разрешенного использования тем целям, для которых предоставляется участок.

Наиболее распространенными целями при этом являются:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство;
  • ведение дачного хозяйства;
  • огородничество.

Также стоит учесть, что отдельные земельные участки вообще не могут быть переданы третьим лицам на основаниях, предусмотренных в законодательстве.

Например, это объекты, зарезервированные для государственных нужд, изъятые из оборота или ограниченные в нем, выступающие предметом торгов и т. д. Полный перечень этих оснований содержится в ЗК РФ.

Кто может быть арендатором?

Всех получателей земли на льготных условиях (то есть арендаторов) можно разделить на две основные группы:

  • юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации);
  • физические лица.

При этом условия получения участка могут быть установлены как отдельно для каждой из этих групп, так и одновременно для них обоих. Конкретные основания предусмотрены в ст. 39.6 ЗК РФ и представлены в виде таблицы:

Юридические лица Физические лица Юр и физлица Другие случаи
Для реализации указа или распоряжения Президента РФ При наличии у них права на первоочередное предоставление земли в соответствии с федеральными или региональными законами РФ Вместо предоставленного ранее на правах аренды участка, который изымается для удовлетворения государственных или муниципальных нужд Выделение участка из предоставленного ранее некоммерческой организации земельного надела с целью ИЖС, ведения садоводства, огородничества или же дачного хозяйства
В соответствии с распоряжением Правительства РФ и с целью размещения значимых социально-культурных объектов или реализации инвестиционных проектов (при условии их соответствия установленным требованиям) Для ИЖС и ЛПХ в пределах населенного пункта, а также для ведения дачного хозяйства и садоводства Для окончания строительства незавершенных объектов (предоставляется только однократно) Для создания водохранилищ и гидротехнических сооружений, если это предусмотрено нормативными документами (федеральными или региональными)
Согласно распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения на земле объектов коммунально-бытового или социально-культурного наследия Для выпаса сельскохозяйственных животных, сенокошения, ведения огородничества Выделение земли из предоставленного ранее государственного или муниципального участка, в том числе с целью комплексного освоения территории Для проведения работ, которые связаны с пользованием недр
Для расположения объектов с целью обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, федеральных или региональных субъектов Предоставление земли с расположенными на ней зданиями или сооружениями собственникам этих объектов С целью осуществления договора о развитии застроенной территории субъекту, с которым данный договор заключен
Пользователям земли на праве постоянного (бессрочного) пользования Лицу, с которым подписано охотхозяйственное соглашение, с целью его реализации Для лица, которое заключило концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве или соглашение о муниципально-частном партнерстве, для реализации этих документов
Для размещения ядерных установок, радиационных источников и т. п., если подобное решение было принято Правительством РФ При наличии предусмотренных законом оснований для оформления земли без торгов в собственность (в том числе и на бесплатной основе) Для религиозных организаций и казачьих обществ, внесенных в государственный реестр, с целью сельскохозяйственного производства

При аренде часто возникает вопрос, который связан с получением участка его предыдущим арендатором после истечения срока действия договора. Вопреки мнению многих, преимущественного права на аренду у такого субъекта в большинстве случаев нет — в дальнейшем он может получить его только на общих основаниях.

Исключение составляют следующие ситуации:

  • земля ранее также была предоставлена без торгов;
  • она была получена на аукционе с целью ведения домашнего хозяйства или садоводства;
  • у других лиц нет исключительного права на ее получение;
  • арендатор подал заявление о продлении срока аренды еще до окончания действия предыдущего договора;
  • на момент заключения договора есть законные основания для предоставления земли без торгов.

Это установлено ч. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Во всех остальных случаях, как уже отмечалось, заключение договора аренды происходит на общих условиях.

Некоторые банки предлагают программы ипотеки для молодой семьи.

Мечтаете о бесплатном участке в Крыму? Об условиях его получения подробно написано .

Необходимо составить договор задатка при покупке земли? Образец можно скачать .

Возможные трудности

Стоит учесть, что в некоторых случаях реализация права лица на получение участка в аренду без торгов может быть осложнена по нескольким причинам.

Основной из них является отсутствие в собственности государственного или муниципального органа участка, соответствующего запросам заявителя или требованиям законодательства. Еще одной причиной возможных сложностей является тот факт, что предоставляемый участок может иметь определенные ограничения или обременения, в частности, сервитут. В этом случае его могут использовать третьи лица в тех пределах, которые определены законом. Арендатору придется согласиться на данные условия, поскольку они являются полностью законными.

При заключении договора аренды на длительный срок (до 49 лет) его условия за этот период могут существенно изменяться. Поэтому периодически у сторон будет возникать необходимость в пересмотре данных условий и их документальном оформлении. Делается это при помощи специального документа — дополнительного соглашения к договору.

В остальных ситуациях получить претендент сможет довольно быстро получить землю в аренду без необходимости участия в аукционе, при условии его соответствия законодательным требованиям. Важным преимуществом при этом будет также тот факт, что стоимость аренды в таком случае будет значительно ниже, чем в ситуации с частной собственностью. Поэтому гражданам и предприятиям стоит внимательно изучать свои земельные права и по возможности реализовывать их.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.

Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ (статья №17/1) двумя способами:

  • по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
  • без организации торгов.

Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

  • соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
  • на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
  • передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м2, и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
  • договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2.

Как поясняет ФАС, договорное соглашение целевая передача в аренду недвижимости без организации аукционов, конкурсов может иметь факторы нарушения (ФЗ №135/15).

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор — образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения — структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 (статья №2/20) дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.

Аренда на краткосрочный период

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК (статья №621/2)). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

  • площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

Как же рассчитать часть площади объекта недвижимости, планируемой для сдачи в аренду? Антимонопольные организации высказали соответствующее мнение в Разъяснениях ФАС (глава 11):

  • при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор — подрядчик учреждения

Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения — это два самостоятельных процесса.

Пролонгация договора

Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

  • минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
  • размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

  • Так как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
  • Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Субаренда

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

  • право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
  • госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

Для ведения деловой деятельности на территории Российской Федерации юридическим лицам требуется коммерческая или любая другая недвижимость. Владельцы бизнесов заинтересованы получить для своей деятельности недвижимость по максимально выгодным ценам, так как от этого показателя напрямую будет зависеть ликвидность бизнес деятельности.

Практика показывает, что на начальных этапах приобретение в собственность остается чрезвычайно дорогим приобретением, поэтому многие ищут альтернативные способы. Конечно, аренда у частных лиц или прочих организаций имеет место быть, однако одним из наиболее выгодных вариантов остается аренда муниципального имущества. Государство максимально заинтересовано в том, чтобы юридические лица брали в аренду имущество, так как от этого зависит состояние экономики.

Чаще всего юридических лиц интересует аренда государственного имущества без проведения торгов, так как благодаря данному способу удается:

  • Добиться максимально выгодной цены;
  • Избежать дополнительных юридических проволочек;
  • Сэкономить время на оформление документации.

Тем не менее, сдача муниципального имущества в аренду без торгов имеет большое количество «подводных камней», о которых следует знать и помнить еще до начала процесса оформление документов.

Финансовая выгода всегда на первом месте

Муниципальное имущество – это такой вид недвижимости, которое принадлежит государству или муниципалитету. Зачастую его стоимость на несколько порядков ниже, чем те объекты, которые выставляются на аренду прочими юридическими лицами. Более того, передача во временное пользование приносит местному бюджету дополнительную прибыль.

В совокупности, все вышеперечисленные факторы приводят к тому, что администрация города заинтересована в сдаче недвижимости. Тем не менее, вопрос цены также не стоит на последнем месте, поэтому был создан специальный механизм – торги для аренды.

Его суть заключается в том, что собираются заявки от различных юридических лиц, а затем выбирается наиболее выгодное предложение. Все экономические и юридические процессы с данным видом имущества регламентируются 215 статьей Гражданского Кодекса Российской Федерации. Тем не менее, возможна сдача в аренду без торгов муниципального имущества.

Именно такой вариант развития больше всего интересует юридических лиц!

Кто выступает субъектом договора?

Прежде, чем понять, как сдать в аренду без торгов муниципальное имущество, необходимо понять, между какими сторонами заключается соответствующий договор. Согласно действующему законодательству и вышеупомянутой статье 215 ГК РФ, субъектами договора аренды могут выступать юридические лица (индивидуальные предприниматели и организации), а также администрация города, сельского поселения или любой другой представитель административно-территориальной единицы.

Согласно законам о регламентировании экономической деятельности на территории Российской Федерации и Федерального Закона «О борьбе с коррупцией» информация о доступной недвижимости для покупки и аренды размещается на соответствующих информационных порталах в сети Интернет.

Администрация берет на себя ответственность на предоставление подобной информации абсолютно бесплатно для всех категорий граждан. Именно по этой причине, если интересует аренда муниципального имущества без торгов, то следует провести мониторинг на соответствующих сайтах.

Аренда не единственное решение!

Многие юридические лица считают, что возможность использование той или иной недвижимости существует лишь при условии составления договора аренды. Аренда подразумевает, что объект передается во временное пользование лицу за определенную сумму.

Тем не менее, в юридическом поле Российской Федерации возможно заключение следующих типов договоров:

  • Аренды;
  • Безвозмездного использования;
  • Доверительное управление собственностью.

В российских условиях чаще всего заключается именно первый вид договоров для активного использования недвижимости. За последние годы отмечается повышение количества договоров второго и третьего типа, однако муниципалитет предпочитает заключать их с крупными предприятиями.

В некоторых случаях возможна и субаренда муниципального имущества без торгов, однако подобное должно быть оговорено в договоре. Тем не менее, в некоторых случаях подобный пункт в принципе отсутствует, что позволяет выполнять субаренду.

Помимо того, что нужно знать, как передать муниципальное имущество в аренду без торгов, следует помнить, что есть возможность заменить подобный договор на контракт. В таком случае арендодатель передает на ответственное хранение имущество, а вторая сторона имеет возможность эксплуатировать ее в собственных интересах.

Особенности действующего законодательства

Помимо того, что заключение договора аренды муниципального имущества без торгов регламентируется Гражданским Кодексом РФ, администрация муниципалитета также пользуется Федеральным Законом №135. В его тексте прямо указано, что те объекты, которые не были закреплены в какой-либо форме хозяйственного использования перед субъектами, могут быть переданы в аренду лишь после проведения конкурсного этапа отбора арендаторов (проведение аукциона).

В тех случаях, если имущество является собственностью унитарного предприятия, то аукцион также проводится в обязательном порядке. Таким образом, практически все договора заключаются лишь после проведения аукционов, однако существующие «лазейки» в действующем законодательстве позволяют обойти конкурсный этап.

Следует помнить, что за легитимностью процедуры аукциона следит Федеральный Антимонопольный Комитет РФ. Сфера его деятельности распространяется на многие этапы взаимодействия властей и бизнес представителей.

В правовой деятельности пользуются нормативными актами ФАС, однако некоторые из пунктов могут быть дополнены различными приложениями, которые продолжают выпускаться. На сайтах представителей местного органа власти имеются соответствующие документы. В том случае, если договор аренды муниципального имущества без проведения торгов был заключен с нарушениями, он может быть расторгнут досрочно, а лица, участвующие в его заключении, могут быть привлечены к административной или уголовной ответственности!

Существующие особенности торгов

Как упоминалось ранее, аренда госимущества торги выполняются в соответствии с требованиями и под контролем ФАС. Среди основных требований отмечается:

  • Торги должны проводится открыто, с предоставлением списка участников;
  • Процесс происходит в режиме реального времени на специализированных ресурсах в сети Интернет;
  • Информация об итогах торгов также размещается на специализированных сайтах.

Финальный результат о том, как провели торги по аренде государственного имущества, размещается на портале torgi.ru. Данный интернет ресурс находится во владении и полностью контролируется Министерству Экономического Развития Российской Федерации.

Благодаря существованию и функционированию прозрачного и автоматизированного процесса выполнения торгов и аукциона удается предотвратить проведение мошеннических схем и гарантировать выполнение всех пунктов действующего законодательства.

Тем не менее, для того, чтобы торги по аренде муниципального имущества прошли при Вашем участии, необходимо выполнить ряд требований. Среди них отдельно стоит акцентировать внимание на наличии функционирующей Электронной Цифровой Подписи (ЭЦП). Ее оформление занимает не один день, поэтому следует заранее озаботится ее приобретением.

Выдача ЭЦП проходит с участием ФСБ и применением современных криптографических инструментов. Данный шаг направлен на предотвращение взлома ЭЦП и их подделывания. Более того, существует несколько версий ЭЦП, которые могут подходить для различных аукционных платформ. Именно по этой причине требуется консультация профильных специалистов.

Многим кажется, что таким образом проведение торгов по аренде муниципального имущества серьезно осложняется, однако эти шаги применяются лишь для качественного и полноценного контроля. На самом деле в подготовке к процедуре аукционных торгов нет ничего сложного, а все, что может потребоваться, — это дополнительное время!

Когда торги не проводятся?

Ранее неоднократно упоминалось, что торги муниципального имущество на право аренды являются обязательной процедурой, однако из каждого правила есть исключения. Все они предварительно оговорены в 17 статьей Федерального Закона №135.

Одним из основных требований, когда муниципальные торги на право аренды не выполняются, подразумевают тот факт, что срок аренды не может составлять более 30 суток в течении 6 месяцев. В таком случае решение о передаче собственности в аренду принимается администрацией муниципалитета или руководителем соответствующего предприятия.

Кроме того, торги на право аренды муниципального имущества не проводятся в том случае, если выполняется продление ранее заключенного контракта. В таком случае информация на ресурсах, где проводится аукцион, не выставляется, но лишь заносится соответствующая запись на портале Министерства Экономического Развития региона.

Еще одна ситуация, подразумевающая отсутствие торгов, заключается в передаче безвозмездного использования культовых зданий или сооружений официально зарегистрированным религиозным коммунам и организациям. В таком случае выполняется проверка соответствующими государственными органами для выдачи заключения.

Законом подразумевается, что данный порядок передачи в аренду муниципальной собственности может иметь место, если данная сфера не регламентируется статьями следующих кодексов Российской Федерации:

  • Земельного;
  • Водного;
  • Лесного.

В таком случае решение о передаче недвижимого имущества может приниматься лишь соответствующими отраслевыми министерствами, но не администрацией муниципалитета. Если договор будет заключен с нарушениями, то в будущем суд его сможет расторгнуть в одностороннем порядке. Финансовые потери арендатору не будут компенсированы!

«Налоговая» сторона вопроса

Несмотря на то, что юридическое лицо заключает договор с муниципалитетом, организация обязана оплачивать налоги с заключенной сделки. В частности, речь идет об уплате НДС, размер которого регламентируется действующим законодательством, а также Налоговым Кодексом Российской Федерации.

Размер налоговой базы соответствует суммам размеров арендных плат за каждый имеющийся в использовании объект недвижимости. Организация-арендатор обязуется формировать счета-фактуры не позже пятого дня с момента оплаты, а также передавать декларации в сроки до 20 числа месяца после налогового периода.

В целом, аренда государственного и муниципального имущества – достаточно «прозрачный» процесс, с которым может разобраться каждое юридическое лицо. Строгое следование действующему законодательству позволит избавиться от каких-либо юридических проволочек и проблем в будущем, а также получить максимальную выгоду от заключенного договора об аренде муниципального имущества!

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *