Налоговый вычет при покупке у родственников

Последнее обновление: 29.08.2019

Жилье и родственники – смесь непредсказуемая! Бывает, что квартирный вопрос делает из родственников непримиримых врагов. Но бывает и наоборот. Когда, например, честно покупаешь квартиру у своего родственника «почти по рыночной цене», по настоящему договору, за настоящие деньги (т.е. не фиктивно).

Казалось бы, все прекрасно – и квартиру получил в собственность, и родственники не в обиде. Но есть одна закавыка! Дело в том, что при покупке квартиры у близкого родственника, ты теряешь право на имущественный налоговый вычет. То есть не сможешь вернуть себе 13%-НДФЛ от государства за покупку жилья. А это очень серьезная сумма – до 260 тыс. руб. (если покупал без ипотеки), и до 590 тыс. руб. (если с ипотекой).

Как же так? Почему? Кого считать близким родственником, а кого – «неблизким»? И что делать, если нужно купить квартиру именно у родственника? Как не потерять право на налоговый вычет? Объясняем.

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Содержание

Возврат налога НДФЛ при покупке квартиры у родственников

Налоговики очень не любят, когда их дурят, поэтому предусмотрительно вставили в Налоговый кодекс такой пункт (п.5, ст. 220, НК РФ), который запрещает применять налоговый вычет тем Покупателям квартир, которые покупают их у своих близких родственников (формально – «у взаимозависимых лиц»).

Очевидно, фискалы имели в виду, что таким образом, чрезмерно хитрые граждане могли попеременно покупать друг у друга жилье, каждый раз возвращая себе значительную сумму из бюджета. В итоге и квартира, и деньги, и возвращенный несколько раз налог оставались бы в одной и той же семье, радуя всех ее предприимчивых членов.

Но… не тут-то было. Налоговая всех перехитрила и запретила возвращать налог тем, кто приобретает жилье у своих ближайших сородичей. Но только у самых близких!

Покупка квартиры у близкого родственника лишает Покупателя права на налоговый вычет (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014)

Сделки купли-продажи квартир между этими родственниками не позволяют воспользоваться правом на возврат налога, положенный каждому Покупателю жилья.

А что если, допустим, у брата и сестры разные фамилии, и то, что они близкие родственники у них на лбу не написано? Тогда брат может купить у своей сестры квартиру и получить от государства налоговый вычет в полном объеме? Как налоговая узнает, что они родственники?

Может, и не узнает. Но если узнает (а там возможности для сбора данных огромные), то придется не только вернуть все полученные от государства деньги, вместе со штрафом, но можно и схлопотать статью за мошенничество. Мало не покажется.

Так что экспериментировать с такими затеями не рекомендуется.

Кстати, при подаче декларации для возврата налога, в ИФНС могут попросить Покупателя подписать заявление, что он не является родственником Продавцу. И в случае сокрытия этих данных, Покупателю грозит уголовная ответственность.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?

А что насчет остальных родственников – дедушки, бабушки и их внуки, а также зятья, невестки, тести, тещи и т.д.? Если квартиру покупать у них, налоговый вычет дадут?

В общем случае – да, дадут. Но и тут есть исключения. Это касается права общей собственности супругов (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). Например, если муж покупает квартиру у своего тестя, то формально (по Налоговому кодексу РФ) они не являются «близкими родственниками», и муж должен иметь право на получение налогового вычета.

Но другой закон (из Семейного кодекса РФ) говорит о том, что жена при покупке квартиры мужем, по умолчанию тоже становится собственницей этого недвижимого имущества. А это означает, что сделка проходит уже между близкими родственниками (взаимозависимыми лицами – женой и ее отцом). Налоговая в этом случае может отказать мужу в предоставлении имущественного налогового вычета. Что делать?

Муж в этой ситуации может предварительно заключить брачный договор со своей второй половиной, где указать условие, что в случае покупки квартиры, она станет его единоличной собственностью. Тогда жена в результате сделки не будет иметь прав на недвижимость. А муж сможет вернуть себе налог за покупку жилья у тестя.

Какой пакет документов для продажи квартиры нужно собрать Продавцу – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника?

А что же делать, если ситуация так сложилась, что квартиру нужно купить именно у своего близкого родственника? Терять налоговый вычет? Ну, не обязательно… Некоторые находчивые граждане, например, перепродают квартиру через третье лицо (не родственника).

Как они это делают? Вот пример:

Брат хочет купить квартиру у сестры, но не хочет при этом терять налоговый вычет. Тогда брат оформляет покупку квартиры на своего друга (или друга сестры), а тот затем перепродает ее брату. А чтобы этот друг-посредник не платил налог с продажи квартиры, он должен продавать ее по той же цене, что и «покупал».

В качестве посредника может выступать и «не близкий» родственник, например, дядя, тетя, дедушка, бабушка и т.д. Этих родственников нет в списке взаимозависимых лиц (см. выше), а значит, налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры получить можно.

И хоть такие действия с перепродажей недвижимости прямо не запрещены законом, все же стоит помнить о понятии «мнимые и притворные сделки» (ст. 170, ГК РФ), которые могут быть признаны ничтожными (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий для возврата налога за покупку жилья (включая список документов для ИФНС) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это?

Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?

Вообще, Покупателю квартиры надо иметь в виду, что согласно п.5, ст.220, НК РФ налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:

  • если Покупатель нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог;
  • если на покупку квартиры использовались субсидии работодателя;
  • если квартира была куплена с привлечением средств материнского капитала или другой госсубсидии;
  • если Покупатель купил квартиру у взаимозависимого лица (в т.ч. у своего близкого родственника – см. выше).

Итак, запоминаем главное: получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников можно, но не у всех. Если Продавцом выступает близкий родственник Покупателя, то последнему возврат налога будет недоступен. Исчерпывающий перечень «близких родственников», указанных в законе, представлен выше.

Поэтому, при прочих равных, квартиру лучше покупать у постороннего человека – дешевле выйдет в итоге. Вот такой законодательный парадокс!

Законодательные акты

Согласно статьям 220 и 222 НК РФ, при покупке объекта недвижимости налогоплательщики РФ вправе претендовать на имущественный возврат 13% стоимости приобретенного жилья. Однако если состоялась покупка квартиры у родственников, налоговый вычет может быть отменен.

Лица, при покупке недвижимости, у которых нельзя притязать на налоговую льготу по причине родства, называются взаимозависимыми. Регламент действия данного ограничения в действующем налоговом законодательстве дан в статье 105.1 НК РФ, где в п.2 указан перечень таковых.

То же оглашается в положениях п. 5 статьи 220 НК РФ, которая регулирует правила и нормы предоставления имущественного возврата и запрещает применять налоговую льготу близким родственникам.

Основания п.7 статьи 105.1 НК РФ допускают обращения налогового органа в суд, для установления дополнительных параметров, предусматривающих признание факта взаимозависимости между лицами при совершении сделок.

Список близких родственников, действующий на текущий момент, определяется статьей 14 Семейного Кодекса РФ.

Условия получения

Существуют общие нормативы, не предоставляющие льготу следующим категориям населения:

  • не работающим студентам дневного отделения;
  • не работающим пенсионерам, в том числе – инвалидам (подробнее о том, положен ли возврат НДФЛ пенсионерам, мы писали );
  • иным безработным гражданам (2 законных способа получить вычет безработному мы разбирали ).

Так же вычет не полагается лицам, ранее воспользовавшимся предусмотренным преимуществом, так как его получение допускается единственный раз.

Покупка до 2012 года и после

В зависимости от срока приобретения жилья, установлены различные категории родственников, оформление сделки с которыми отменяет право на получение вычета. До 2012 года существовавшее в налоговом праве положение опиралось на отмену налоговых льгот для:

  • взаимозависимых родственников;
  • находящихся в отношении свойства родства.

К первой категории относились не только близкие родственники, но и те, родственные связи с которыми могли быть фактически прослежены. Ко второй категории относились родственники по линии мужа (жены), опосредованно принадлежащие к единой родовой ветви.

С принятием нового налогового законодательства в 2012 году, перечень взаимозависимых родственников существенно сузился, теперь в него входят лишь лица первого круга родства, а ограничения при покупке недвижимости у лиц, находящихся в отношениях свойства родства, были отменены.

Таблица близости родства

Перечисленные отношения можно рассмотреть в приведенной ниже таблице.

Близкие родственники Дальние родственники Отношения свойства родства
  • родители;
  • дети;
  • супруги;
  • усыновители;
  • усыновленные.
  • бабушки;
  • дедушки;
  • братья;
  • сестры;
  • дяди;
  • тети;
  • племянники.
  • родители супруга;
  • братья и сестры супруга;
  • дети от первого брака супруга.

Современное законодательство предусматривает запрет на налоговый вычет при покупке квартиры у родителей и других близких родственников продавца.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника?

Вариант 1

Иногда квартирные вопросы решаются через родственный обмен. К бабушкам и дедушкам, имеющим большую жилплощадь, переселяется молодая семья внуков или детей. А престарелые граждане переезжают в помещение поменьше.

В этом случае, имущественный возврат не предусмотрен.

Вариант 2

То же касается лиц, состоящих в родстве и передающих квартиры договором дарения. Здесь родство играет роль инструмента, отменяющего налог по усмотрению налогового органа, но возврат так же не полагается.

Вариант 3

В другом случае граждане проводят имущественную сделку, сопровождающуюся традиционным составлением купчей и ее регистрацией в Росреестре, но при подаче заявления в налоговую инспекцию, скрывают свое родство.

Многие покупатели, оказавшиеся в таких ситуациях, хотели бы понимать степень противозаконности таких действий и уровень ответственности, который может наступить в качестве правовых последствий.

К налоговым преступлениям данное действие относиться не будет в том случае, если заявитель добросовестно заблуждался. Если же он получил налоговый вычет при покупке квартиры родственниками и заявит, что скрыл родство намеренно, из корыстных побуждений, ответственность может перерасти в уголовную.

По решению суда с нарушителей могут быть взысканы штрафы за пользование не принадлежащими им деньгами (ст. 350 ГК РФ). В этом случае они рассчитываются в размере процентной ставки годовых, применяющихся Сбербанком РФ.

Вариант 4

При определенных обстоятельствах допускается продажа квартиры зятю или снохе вместо собственной дочери или сына. В таком случае можно претендовать на вычеты при покупке квартиры у родственников в силу отмены положений старого законодательства об ограничении по свойствам родства.

Эта процедура будет полностью законна, при условии согласия налоговой инспекции с тем, что она проведена добросовестно и не имела целью притязание на налоговый вычет за покупку квартиры у родственников.

Независимо от того, кто из супругов является собственником приобретенной в браке квартиры, при разводе совместно нажитое имущество делится поровну (ст.35 СК РФ).

О том, как получить налоговый вычет за супруга, можно ознакомиться .

Вариант 5

Оформление договора уступки – единственный вариант, согласно которому действия сторон укладываются в русло законодательных источников. Несмотря на то, что в данном случае используются основания, применимые к договору купли-продажи, согласно положениям п.4 ст. 454 ГК РФ, налоговое право не рассматривает данные виды сделок идентичными.

Основное различие в том, что при составлении договора цессии покупателю объекта передается лишь пакет бумаг, регулирующий правоспособность получения строящегося объекта.

Единственным недостатком этого способа приобретения квартиры в новостройке является его ограниченность и распространение только на строящееся жилье.

Переуступка по ДДУ допускается только до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Пошаговая инструкция переуступки вторичного жилья

Так как налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ у родственников является самым оптимальным, его целесообразно рассмотреть более подробно. Пошаговый алгоритм будет следующим:

  1. Договорившись с близким родственником о покупке его квартиры, привлечь к процедуре третье лицо.
  2. Между лицом, выступающим в роли продавца, и третьим лицом заключить предварительный договор (ПДКП) купли-продажи квартиры.
  3. После этого оформить договор переуступки права покупки между третьим лицом и покупателем, на основании составленного ранее ПДКП.
  4. Вернуть уплаченные по ПДКП в качестве задатка денежные средства, рассчитаться с продавцом.
  5. Зарегистрировать договор переуступки в Росреестре.
  6. Вступить в права собственности.
  7. Через год подать в отделение УФНС заявление о предоставлении налогового вычета, или оформить его получение у работодателя.

Скачать заявление на предоставление налогового вычета при покупке квартиры: бланк, образец заполнения.

Образец заполнения заявления на получение налогового вычета

В данном гражданском действии не нарушены действующие законодательные нормы, которые могут повлечь юридические последствия.

Далее рекомендуем посмотреть видео о сделках между родственниками, если вы планируете получить налоговый вычет:

Другие материалы по теме налогового вычета:

  1. Как пенсионеры могут получить налоговый вычет: работающие и не работающие?
  2. Может ли индивидуальный предприниматель вернуть свои 13%?
  3. Как вернуть налоговый вычет безработному?
  4. Как оформить вычет на ребёнка и как родители смогут его получить?

Представленные в данной статье положения, помогут ориентироваться при покупке квартиры у родственника, с последующим оформлением налоговой льготы.

Опубликовано 22.09.20

В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.

Перечень родственников, которые считаются взаимозависимыми, и при покупке жилья у которых нельзя использовать налоговый вычет, был изменен с 1 января 2012 года после изменений ст.220 Налогового кодекса РФ. В результате список взаимозависимых родственников был сужен, что стало благоприятным фактором для налогоплательщиков. Важно отметить, что изменения действуют только на сделки, заключенные с 1 января 2012 года. Сделки по покупке недвижимости, совершенные до 2012 года, регулируются старыми нормами.

Рассмотрим особенности получения имущественного вычета при сделках, заключенных до и после 2012 года.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников после 2012 года

Для всех сделок, заключенных с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников конкретизирован. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Пример: В 2019 году Иванов И.И. купил квартиру у своего дедушки. Так как дедушка не относится к числу взаимозависимых лиц по ст.105.1 НК РФ, Иванов И.И. сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.

Пример: В 2019 году Петров П.П. купил квартиру у своей матери и хотел получить налоговый вычет по этой квартире. В вычете Петрову П.П. было правомерно отказано, так как согласно п.2 ст.105.1 мать и сын являются взаимозависимыми лицами, и при сделках купли-продажи между ними вычет предоставлен быть не может.

Пример: Васильева В.В. купила квартиру у брата мужа. Так как брат мужа не включен в список взаимозависимых лиц в ст.105.1 НК РФ, Васильева В.В. может получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.

Приведенный выше перечень родственников является исчерпывающим, однако согласно п.7 ст.105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 данной статьи. То есть, формально, данный пункт позволяет налоговой обращаться в суд для установления взаимозависимости при покупке жилья у иных родственников. Однако на практике мы ни разу не встречали ситуации, когда налоговая служба занималась бы этим.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников до 2012 года

До 1 января 2012 года действовала редакция ст.220 НК РФ, согласно которой взаимозависимость физических лиц определялась в соответствии со статьей 20 НК РФ. В пп.3 п.1 ст.20 НК РФ было определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Определение понятия близких родственников приведено в статье 14 Семейного кодекса РФ, но при этом понятия отношений родства или свойства в Семейном Кодексе не конкретизированы. В связи с этим список взаимозависимых лиц не был четко определен и налоговые органы при его определении, в дополнение к Налоговому и Семейному Кодексу, опирались на Гражданский Кодекс и «Общероссийский классификатора информации о населении. ОК 018-95» (Письма МинФина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12, от 04.08.2011 N 03-02-08/86, Письмо ФНС России от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@).

В результате контролирующие органы относили к взаимозависимым лицам практически всех ближних и дальних родственников физического лица: детей, внуков, дедушек, бабушек, прадедушек, прабабушек, племянников, племянниц, дядей, тетей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, супруга, родителей, пасынков, падчериц, отчима, мачеху и других.

В дополнение к своим родственникам в понятие «отношения свойства» контролирующие органы включали также отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

То есть для сделок, заключённых до 1 января 2012 года, при покупке жилья практически у любого своего родственника или родственника супруга, налоговый вычет предоставлен быть не мог.

Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?

Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет.

Налоговые инспекторы сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.

Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и если впоследствии скрытый факт будет обнаружен, необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.

Приобретение жилья у родственников не по договору купли-продажи и имущественный вычет

Пункт 5 ст. 220 НК РФ содержит ограничение на получение налогового вычета при приобретении квартиры/дома у родственников только в отношении сделок купли-продажи. По мнению контролирующих органов при приобретении жилья не по договору купли-продажи, а по другому договору (например, договору уступки права требования), в вычете не может быть отказано. Основание: Письма Минфина России от 21.08.2014 N 03-04-05/41883, от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390, ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-3-3/3991@.

Пример: Отец заключил договор долевого участия в строительстве жилья и внес оплату за квартиру. Позже отец продал квартиру сыну по договору уступки права требований. Передача денежных средств отцу была зафиксирована в расписке. После подписания акта приема-передачи квартиры сын подал документы на вычет в налоговую инспекцию. Несмотря на то, что между отцом и сыном была заключена сделка, налоговый вычет сыну будет предоставлен (так как ограничение на получения вычета при сделках с взаимозависимыми лицами относится только к договорам купли-продажи).

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Дополнительная информация

  • Информация о налоговом вычете при покупке квартиры/дома/земли

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации подтвердила, что на получение вычета по НДФЛ при продаже имущества между родственниками не влияет цена сделки и другие параметры, в соответствии с которыми лица признаются взаимозависимыми. В таких сделках фактов взаимозависимости доказывать не нужно (Определение Судебной комиссии по административным делам ВС РФ от 25 июля 2017 г. № 18-КГ17-92).
В рассматриваемом деле по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и кредитному договору сестра приобрела у брата 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, стоимость которых определена в размере 1,115 млн руб.
Налоговики отказали ей в предоставлении имущественного налогового вычета в сумме 1 115 тыс. руб. и в сумме 42 тыс. руб., а также в возврате НДФЛ в размере 46,3 тыс. руб. в связи с тем, что сделка купли-продажи совершена между братом и сестрой, которые являются взаимозависимыми лицами.
Не согласившись с таким решением сестра обратилась в суд. В первой инстанции иск был удовлетворен. Решение было принято исходя из того, что цена сделки не отклонилась от среднерыночной, продавец не сохранил право пользования жильем, являющимся предметом сделки. Покупатель располагал денежной суммой, достаточной для покупки недвижимого имущества, из чего, по мнению суда, следует, что родственные отношения не оказали влияние на экономический результат сделки. Отсутствие права на предоставление имущественного налогового вычета у взаимозависимых лиц, как утверждал суд, распространяется только на случаи злоупотребления правом при совершении соответствующих сделок и использования родственных отношений для наступления выгодного экономического результата, тогда как такого злоупотребления не установлено.
В апелляционной инстанции решение суда отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Далее сестра в кассационной жалобе попросила апелляционное определение отменить и оставить решение суда первой инстанции в силе.
Определением судьи ВС РФ кассационная жалоба была передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам ВС РФ.
Суд высшей инстанции уточнил, что если сделка купли-продажи совершается между физлицами, указанными в ст. 105.1 Налогового кодекса, то есть между взаимозависимыми лицами, то налоговая льгота, предусмотренная ст. 220 НК РФ не предоставляется. При этом факт оказания этими лицами влияния на условия или результаты совершаемых ими сделок или экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц правового значения для признания их взаимозависимыми не имеет.

В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. Кто же относится к взаимозависимым лицам.

К взаимозависимым лицам относится определенный круг родственников. Но вот тут есть два ньюанса. Трактовка списка родственников до 2012 и после 2012 года.

Для всех сделок заключенных начиная с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица, при покупке жилья у которых нельзя получить вычет, определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников полностью конкретизирован. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет (можно покупать квартиру у бабшек, дедушек, теть, дядь и получить имущественный вычет).

Есть еще одна особенность приобретения жилья у родственников. Это договор уступки права требования.

Пункт 5 ст. 220 НК РФ содержит ограничение на получение налогового вычета при приобретении квартиры/дома у родственников только в отношении сделок купли-продажи. По мнению контролирующих органов при приобретении жилья не по договору купли-продажи, а по договору уступки права требования- в вычете не может быть отказано (Письма Минфина России от 21.08.2014 N 03-04-05/41883, от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390, ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-3-3/3991@).

Пример: Отец продал квартиру сыну по договору уступки права требований. Передача денежных средств отцу была зафиксирована в расписке. Сын подал документы на вычет в налоговую инспекцию. Несмотря на то, что между отцом и сыном была заключена сделка, налоговый вычет сыну будет предоставлен (так как ограничение на получения вычета при сделках с взаимозависимыми лицами относится только к договорам купли-продажи).

Кто имеет право на компенсацию подоходного налога

Налоговое возмещение законно полагается гражданам, правомерно отчисляющим подоходный налог в бюджет по ставке 13%. Вышеназванная компенсация оформляется такими налогоплательщиками по аналогичной ставке – 13%. Претендовать на получение налогового вычета вправе физическое лицо, которое понесло определенные расходы, связанные с приобретением, строительством (возведением) или ремонтом конкретной жилплощади.

Кроме того, законодательством допускается частичное возмещение гражданину процентных выплат, произведенных по ипотеке, что также оформляется налоговым вычетом. Возможность компенсации ипотечных процентов возвратом подоходного налога является весьма актуальной, так как значительная часть сделок с жилой недвижимостью совершается сегодня с использованием целевого банковского кредитования.

Кому не предоставляется налоговое возмещение

Положениями НК РФ предусматриваются типичные ситуации, когда возврат подоходного налога гражданину не осуществляется:

  • Реализация жилплощади до 01 января 2014 года. При этом гражданин уже использовал право на получение налоговой льготы.
  • Продажа жилья после 01 января 2014 года. При этом сумма, предусмотренная лимитом, уже компенсирована налогоплательщику.
  • Жилая недвижимость приобретена гражданином у субъекта, приходящегося ему близким родственником.
  • У физического лица отсутствует официальное трудоустройство. Налог с получаемого дохода в бюджет не перечисляется.
  • Покупка жилплощади оплачивалась с использованием финансовых ресурсов работодателя.
  • Для приобретения квартиры использовались средства маткапитала или иной субсидии, предоставленной гражданину государством.

Как налоговая инспекция узнает о родстве

Сделка сводилась к оформлению договора купли-продажи, который потом направлялся в налоговые органы для возврата или освобождения от НДФЛ. Впоследствии налоговый вычет при сделках такого рода попал под запрет. В той же категории оказались договоры, определенные, как сделки между взаимозависимыми лицами. Под это определение попали стороны договора, являющиеся родственниками, в том числе и родственниками супругов, состоящие в отношениях родства, а также являющиеся работниками и работодателями.

Обязанность определять степень родства возложена на ФНС. В законодательстве не прописаны методы и инструменты определения, являются ли те, кто покупает жилье, родственниками. Степень родства определяется анализом многих сведений, таких, как имя, фамилия, отчество, адрес постоянной или временной регистрации, проверка по реестрам данных. Налоговики могут потребовать от продавца и покупателя расписку о том, что они не являются родственниками. И все же во всех случаях уполномоченные органы достоверно на сто процентов определить истину не могут. Иногда сторонникам соглашения удается не афишировать близкое родство. Надо помнить, что это незаконно.

За сокрытие степени родства при сделках с недвижимостью никаких административных или уголовных санкций законодательством не предусмотрено, но в случае раскрытия обмана в результате повторных проверок, полную сумму начисленного вычета потребуется вернуть государству. Не исключено, что в этом случае фискальные органы могут потребовать наложения штрафа за незаконное пользование деньгами. Но пени на не перечисленные в бюджет налоги не начисляются.

Важно! В случае исполнения гражданином требования возврата незаконно полученных денежных средств за вычет при покупке квартиры у родственника, он не теряет права на использовании данной налоговой льготы в будущем. Потому что деньги ему по факту не перечислялись.

Сколько раз можно запросить компенсацию подоходного налога

Имеет значение дата приобретения жилплощади – оформления соответствующей сделки.

Возможна одна из двух типичных ситуаций:

  1. Если жилье приобретено гражданином до 01 января 2014 года, воспользоваться налоговой льготой он сможет только один раз. Стоимость покупки значения не имеет. Такое правило предусмотрено НК РФ (статья 220). К примеру, квартира куплена за 1 (один) миллион рублей, возмещение составит 130 000 рублей (13%), выплата производится налогоплательщику однократно.
  2. Если жилплощадь приобреталась физическим лицом после 01 января 2014 года, налогоплательщик может претендовать на многократные компенсации, которые могут запрашиваться гражданином до исчерпания установленного лимита, составляющего 260 000 рублей. Иначе говоря, возврат уплаченного налога осуществляется гражданину по ставке 13% с покупки, стоимость которой не превышает 2 (двух) миллионов рублей.

Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры

В качестве альтернативы коммерческой сделке может выступать дарение недвижимого имущества, но у вас может возникнуть вопрос: когда можно составить договор дарения на приобретенную в собственность квартиру? По слухам, нужно ждать какое-то время.

На самом деле, в соответствии с законом, оформить дарственную после покупки квартиры можно в любое время, после того как покупатель зарегистрировал свои права по распоряжению имуществом в установленном порядке.

Независимо от времени оформления дарения налог между близкими родственниками взиматься не будет. Если в качестве второй стороны соглашение выступает не родственник, то он должен внести налог равный 13% от кадастровой стоимости полученного объекта.

На какую сумму налогового вычета можно претендовать

Каждый год налогоплательщик получает на свой банковский счет определенную сумму, эквивалентную величине подоходного налога, перечисляемого работодателем в бюджет и составляющего 13% от зарплаты работника. Неиспользованный остаток предусмотренного лимита переводится на последующие отчетные периоды. Данная процедура может повторяться ежегодно – пока не исчерпается лимитная сумма, составляющая 260 000 рублей.

Примечательно, что для налогового вычета устанавливается срок давности – 3 (три) года. Иными словами, предоставить фискальной службе отчетную декларацию по налогам и запросить соответствующую компенсацию можно только за текущий (действующий) год и три предшествующих года, но не более.

Кто и за кого может получить налоговый вычет за обучение?

Налоговый вычет за обучение относится к разновидностям социального налога и регламентируется статьей Налогового Кодекса № 219.

Право получения финансовых средств отведено следующим лицам:

  • родителям;
  • родным братьям/сестрам.

Процедура допустима при таких условиях:

  1. получающий вычет родственник оплачивает обучение;
  2. учащемуся нет полных 24 лет.

Получение вычета возможно при финансировании обучения в высшем учебном заведении, школы вождения и других платных курсов.

Денежная операция допустима при оплате учебы кровных или опекаемых детей. Получить государственную выплату вправе как полнородные, так и не полнородные братья и/или сестры.

При соблюдении всех вышеописанных условий, работники налоговой службы рассмотрят пакет документов, а положенные 13% от общей суммы затрат будут переведены на расчетный счет.

Пакет официальных бумаг для возврата налога с доходов

Налоговая льгота (компенсация) не предоставляется российскому гражданину автоматически.

Существует специальная процедура её оформления, подразумевающая сбор, подготовку и своевременную подачу в местное отделение фискальной службы соответствующего набора документов:

  • Заявление налогоплательщика на выплату предусмотренной компенсации.
  • Отчетная декларация по налогам гражданина за минувший год (3-НДФЛ).
  • Документальное подтверждение официального заработка гражданина, с которого работодателем удерживался и перечислялся в бюджет подоходный налог (бумага 2-НДФЛ).
  • ИНН-справка.
  • Бумаги, подтверждающие оплату совершенной покупки.
  • Выписка о наличии у заявителя зарегистрированного права собственности на приобретенную жилплощадь (как вариант, соглашение о долевом участии).
  • Соглашение о проведенной сделке (купля-продажа).
  • Гражданский паспорт, однозначно удостоверяющий личность покупателя жилплощади.
  • Запрос на распределение суммы налогового возврата между заявителем и его (её) супругой (супругом). Оформляется, если налогоплательщик пребывает в зарегистрированном браке.

Возврат налога при покупке квартиры у родственников

Несмотря на сложившуюся уже длительное время практику, постоянно возникает вопрос как возвратить НДФЛ при покупке квартиры у родственников, так как нет ничего проще, чем заключить выгодный договор именно с родным человеком.

В некоторых случаях сотрудники ИФНС просят составить документ, в котором сообщить, что Вы не состоите с продавцом в близких отношениях, так как не положен налоговый вычет при покупке квартиры у родственника.

Но не стоит расстраиваться. Практически из любой ситуации есть выход. Можно, к примеру, перепродать квартиру через третьих лиц.

Пример

Жилье приобретается у родственника: оформляется ли компенсация

Законодательством прямо оговаривается, что возмещение подоходного налога не выплачивается физическим лицам, продающим жилплощадь друг другу, но являющимся при этом близкими родственниками.

Следует уточнить, что законодатель считает близкими следующие разновидности родственных связей:

  1. муж, жена (супруги);
  2. отец, мать (родители, опекуны);
  3. сын, дочь (родные дети, усыновленные дети);
  4. брат, сестра (родные, сводные).

Иначе говоря, если жилплощадь продается кому-либо из родственников, отнесенных законодательством к категории близких, то оформление налоговой компенсации не представляется возможным. Прочие лица, пребывающие в родственных связях иного типа, могут продавать друг другу жилплощадь и претендовать на получение вычета без каких-либо ограничений. У данного правила отсутствуют исключения.

Покупка квартира между родственниками: когда положен налоговый вычет?

Закон прямо указывает, что налоговый вычет не положен гражданам, осуществляющим продажу квартиры друг другу, и состоящими в близком родстве. Особого внимания заслуживает уточнение: «близкое родство». До 2012 г. никаких уточнений на этот счет законодатель не вводил, поэтому правило распространялось на всех, кто состоял в родстве. Однако сейчас перечень родственников существенно ограничен:

  1. Супруги.
  2. Родители или опекуны.
  3. Дети, в том числе усыновленные.
  4. Братья и сестры, в том числе сводные.

Иными словами, при продаже квартиры кому-либо из указанных родственников, налоговую льготу оформить не получится. Все остальные родственники могут продавать квартиру друг другу и получать при этом налоговую льготу без ограничений.

Это правило не имеет исключений. Например, родственники могут провести сделку с передачей денег, а не оформить ее номинально, но при этом все равно не приобретут право на получение льгот. Все равно, какая именно недвижимость была продана: квартира, коммуналка, доля в квартире, домовладение и т.д., правило распространяется и на эти сделки.

Налоговый вычет при продаже доли в квартире

Если налогоплательщик продает имущество, которое было в его собственности меньше 3 лет, то доход от сделки государство облагает подоходным налогом. Поскольку продажа недвижимости приносит его собственнику значительную сумму денег, для регулирования налогового бремени была введена система налоговых вычетов. У налогоплательщика есть два способа снизить НДФЛ при продаже жилья:

  • уменьшить доход от продажи имущества на сумму расходов на его покупку;
  • применить имущественный налоговый вычет.

Если долевая собственность реализуется как единый объект и составлен один договор купли-продажи, то налоговый вычет в размере 1 млн рублей распределяется в соответствии с долями совладельцев. Если же налогоплательщик продает только свою долю, то максимальный размер имущественного вычета положен ему одному в полной сумме.

Обратите внимание! Если вы за год продали несколько квартир или долей в них, то лимит в 1 млн рублей применяется ко всем проданным объектам, а не к каждому из них.

Допустим, что в 2020 г. супруги Лигновы продают квартиру. Доли супругов распределены следующим образом: Инна Васильевна Лигнова владеет 3/4 квартиры, а Игорь Станиславович — 1/4 квартиры. Жилье было куплено в марте 2014 г., то есть находится в собственности Лигновых меньше 3 лет. Квартира была куплена за 4 млн рублей, продают ее супруги за 5,3 млн рублей по одному договору купли-продажи.

Рассчитаем общий размер подоходного налога супругов: (5,3 млн — 1 млн) *13% = 559 тысяч рублей. Распределяется налог так:

Но если у супругов есть документально зафиксированное подтверждение всех расходов на покупку квартиры, то им выгоднее не использовать имущественный налоговый вычет, а учесть расходы на приобретение жилья при расчете подоходного налога: (5,3 млн — 4 млн.) *13% = 169 тысяч рублей — НДФЛ супругов Лигновых.

Однако если Лигновы решат продавать свои доли по очереди по отдельным договорам купли-продажи, то они смогут каждый рассчитывать на имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Предположим, что свою долю продает Игорь Станиславович за 1 млн 325 тысяч рублей, тогда он должен заплатить НДФЛ в размере: (1 млн 325 тысяч — 1 млн.) *13% = 42 250 рублей. Затем свою долю продаст Инна Васильевна за 3 млн 975 тысяч рублей Ее подоходный налог будет равен: (3 млн 975 тысяч — 1 млн.) *13% = 386 750 рублей.

Итого при реализации каждой доли отдельно общий подоходный налог Лигновых будет равен 429 тысяч рублей. Это меньше, чем если бы они продавали квартиру целиком по одному договору купли-продажи, но намного больше, если бы они не применяли имущественный вычет, а уменьшили бы свой доход на сумму расходов на покупку этой квартиры.

Одновременно учесть и расходы на приобретение жилья, и имущественный вычет в целях расчета подоходного налога нельзя.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *