Ответственный за эксплуатацию зданий и сооружений организации

Обеспечить и поддерживать надлежащее состояние зданий и сооружений и тем самым создать безопасные условия их использования для человека – прямая обязанность собственников объектов, строго регламентированная на государственном уровне.

Необходимо контролировать техническое состояние зданий в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации: поддерживать параметры устойчивости зданий, исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения.

Поговорим в нашей статье о:

  1. деятельности, которую включает эксплуатация зданий и сооружений,
  2. документах, регулирующих безопасное проведение работ в этой сфере,
  3. сотрудниках, ответственных за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений, и функционале, который ложится на их плечи,
  4. программах повышения квалификации для ответственных лиц, которые предлагает наш центр.

Эксплуатация зданий и сооружений – это комплекс работ, призванных обеспечить безотказное функционирование всех элементов и систем здания в течение его нормативного срока службы и в соответствии с его назначением.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, эксплуатация зданий и сооружений начинается с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, или сразу после окончания строительства/реконструкции (если для строительства выдача разрешения не требовалась), или же после окончания капитального ремонта.

Эксплуатация зданий включает в себя санитарное содержание, техническое обслуживание и ремонтные работы.

уборка помещений и придомовой территории, сбор и вывоз твердых отходов, уход за элементами озеленения, обслуживание водостоков, канализации, мусоропроводов.

Техническое обслуживание:

  1. периодические плановые осмотры несущих конструкций и инженерного оборудования (с целью оценки его технического состояния и выявления соответствия установленным нормам и требованиям безопасности);
  2. внеплановые осмотры (после воздействий стихийного характера и технических аварий); технический мониторинг состояния здания;
  3. обеспечение в помещениях необходимой температуры, влажности, освещение помещений и придомовой территории;
  4. обеспечение мер пожарной безопасности;
  5. содержание, обслуживание и наладка механического, электрического, санитарно-технического, вентиляционного, газового оборудования;
  6. обеспечения подачи коммунальных ресурсов;
  7. подготовка к эксплуатации в осенне-зимний период.

Ремонтные работы: текущий (профилактический) ремонт, капитальный ремонт, аварийно-восстановительные работы.

Регулирующие документы

Эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и существующих нормативных правовых актов.

Основным документом, регламентирующим надлежащую и безопасную эксплуатацию объектов, является Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

При планировании и проведении мероприятий по контролю эксплуатации зданий нужно также учитывать требования других документов, среди которых:

  1. Постановление Госстроя СССР «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» от 29.12.1973 г. № 279;
  2. СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения»;
  3. ГОСТ 31937-2011. «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (Приказ Росстандарта от 27.12.2012 № 1984-ст);
  4. Положение «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений» ПОТ РО 14000-004-98.

Особенности обслуживания некоторых видов зданий и сооружений могут устанавливаться отдельными законодательными актами. Например, эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства.

Кто отвечает за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений

Для обеспечения эксплуатационного контроля должно быть назначено ответственное лицо.

Техрегламент (384-ФЗ) не дает конкретных указаний по поводу квалификации такого сотрудника. Однако уровень ответственности и возлагаемых функций предполагает, что занять такую позицию может только высококвалифицированный и опытный специалист – с профильным высшим техническим образованием, дополнительной подготовкой по программам повышения квалификации, которые включают вопросы технического надзора за состоянием зданий и сооружений, и наличием релевантного стажа работы.

Основной задачей данного специалиста является проверка соответствия обслуживания зданий и сооружений требованиям технического регламента. Он обязан своевременно инициировать диагностику и выявлять нарушения в процессе эксплуатации зданий и сооружений, а также контролировать, чтобы эти нарушения вовремя устраняли.

Помимо ответственного в организации должна быть создана техническая комиссия по осмотру зданий и сооружений для проведения проверок. Комиссия, как правило, состоит из сотрудников организации (инженерно-технический персонал, специалисты по охране труда и т. д.). Но если комиссия не может самостоятельно определить дефекты и нарушения, то привлекается специализированная аккредитованная организация, которая входит в реестр саморегулируемых организаций.

Ответственный сотрудник и комиссия назначаются приказами. Также в организации должно быть положение о порядке технической эксплуатации и проведении осмотров зданий и сооружений, в котором работодатель распределяет обязанности и основные функции ответственных и порядок проверок и осмотров. Выявленные неисправности и техническое состояние элементов должны регистрироваться в журнале по эксплуатации зданий и сооружений. Результаты общих проверок отражают в акте осмотра, который составляется в произвольной форме.

Повышение квалификации в «Юнитал-М»

В нашем центре можно пройти обучение по программе повышения квалификации «Техническая эксплуатация зданий и сооружений», разработанной в строгом соответствии с существующей нормативно-правовой базой.

Обучение необходимо инженерам, работникам управляющих компаний, специалистам в области ЖКХ, руководителям организаций, эксплуатирующих здания и сооружения.

В рамках курса рассматривается полный комплекс вопросов о проведении работ в этой сфере:

  1. организация технической эксплуатации зданий и сооружений;
  2. организация службы технического надзора за состоянием, содержанием и ремонтом зданий и сооружений;
  3. правила содержания территории организации;
  4. порядок приемки в эксплуатацию зданий и сооружений после капитального или текущего ремонтов;
  5. охрана труда при ремонтно-строительных работах;
  6. охрана окружающей среды;
  7. порядок расследования причин аварий.

Слушатели, успешно освоившие программу и прошедшие итоговую аттестацию, получают удостоверение о повышении квалификации установленного образца сроком действия пять лет, а также материалы лекций и комплект нормативно-справочной литературы на электронном носителе.

Помимо обучения по эксплуатации зданий мы предлагаем курсы повышения квалификации, связанные с деятельностью по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства. Программа направлена на руководителей и специалистов строительных и проектных предприятий и членов саморегулируемых организаций.

Определение понятия

Определение «жилой недвижимости» как такового законодательстве РФ отсутствует. Однако в ГК И ЖК подчёркнуты признаки, которые отвечают основным требованиям понятия – быть недвижимым и изолированным объектом, с границами в виде пола, потолка и стен с обязательным входом.

Теоретически их можно сгруппировать как коммерческие помещения (магазины, кафе или офисы), расположенные в доме как его часть. У них также имеются владельцы: на собственников в обязательном порядке оформляется свидетельство о регистрации конкретным лицом. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не годится для постоянного проживания и может применяться только для общественных, административных или коммерческих целей.

При этом возникает спорный вопрос, какими правами обладают лица на нежилое помещение. Общее содержания термина «право собственности» указано в статье 209 ГК РФ. В соответствии с этой статьей хозяину принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Более яркие примеры различия «права владения» и «права эксплуатации» можно найти в главе 34 ГК РФ, где говорится о договоре аренды.

Эксплуатация нежилого здания — что это такое? Эксплуатация нежилого помещения начинается после окончания работ по строительству, реконструкции или перепланировке, когда готовый объект сдаётся подрядчиком в порядке, установленном договором проекта. С данного момента у законного владельца возникают следующие права пользования:

  • использования по своему усмотрению;
  • возмещение полученных убытков;
  • расторжение договора по желанию.

Важно! Под технической эксплуатацией нежилой недвижимости (в зависимости от основных целей) зачастую понимают различный формат ремонтных работ.

Требования к использованию незаселенных квадратов в многоквартирных домах

Рассматриваемое помещение в многоквартирном доме стоит отличать от места общего пользования. Ключевой точкой разграничения понятий является наличие у рассматриваемого объекта законного владельца.

Обычно они образуются при помощи трансформации обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое, поэтому они относятся к коммерческим помещениями: расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. Там запрещается любая деятельность, которая наносит вред жильцам, или производство, чья работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения или превышает допустимый уровень шума.

На законодательном уровне РФ установлен ряд правил, которых должны придерживаться владельцы:

  1. Необходимость оформления отдельного входа.

    Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать в качестве входа тот же вариант или те же помещения, которые используются для доступа к квартирам.

    Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу нового правила, могут использоваться в прежнем формате и дальше. Но для современных объектов наличие отдельного входа – обязательное условие, даже если указанное помещение располагается на втором этаже и выше.

  2. Требования пожарной безопасности.

    Наиболее трудными для выполнения считаются нормы пожарной безопасности из-за того, что некоторые из них просто физически невозможно выполнить (например, организация пожарного выхода, который иногда бывает просто негде оборудовать).

    Крайне редко случается, когда пожаром причиняется ущерб лишь помещению, где он начался – страдают и соседние объекты. А отвечать за данный ущерб придётся собственнику того помещения, в котором возник очаг возгорания, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.

  3. Санитарные правила.

    В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, должен поддерживаться определённый уровень естественного освещения. Также там нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, проветривать комнаты. А если в нежилых помещениях организуются кафе, их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

Внимание! Перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях. Поэтому внимательно ознакомьтесь со всей сопроводительной документацией, чтобы избежать неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть при эксплуатации объекта.

Разница технических норм и правил пользования

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан. Существует определённый свод правил, на основе которых можно пользоваться данными объектами, не нарушая закон РФ.

Общее имущество и придомовая территория

Часто у владельцев помещений в жилом доме возникают спорные ситуации касательно порядка пользования общей территорией. Опираясь на пп.2 п.2 ст.44 ЖК РФ, все полномочия закон приписывает к компетенции собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых).

Такие правоотношения отражены пунктами «О порядке установки ограждений на придомовых территориях», в соответствии с которым «установка происходит на базе принятых решений хозяев помещений многоквартирных домов», на чьей территории запланировано размещение устройства.

Этапы назначения долей в праве общей собственности в многоквартирном доме для владельцев нежилых помещений тоже контролируется статьей 37 ЖК РФ в пропорциональном размере к всей площади, принадлежащей конкретному владельцу.

Подробнее о том, как оплачиваются и кому принадлежат места общего пользования в нежилом здании и МКД, читайте .

Текущий и капитальный ремонт

Система технического обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда гарантирует стандартное функционирование зданий в течение всего срока службы здания, включая в себя такие работы как:

  • обновление напольного покрытия;
  • выравнивание и покраска стен;
  • замена расходников;
  • ремонт окон, дверей или ворот;
  • регулярная уборка помещений;
  • обслуживание инженерных сетей и другие мелкие работы.

В ГК РФ, Часть II, Глава 34, ст.616 указывается, кто несёт ответственность за капитальный и текущий ремонты недвижимого имущества. Из закона следует, что «арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, совершать за свой счёт ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено договором аренды», ведь это не только право пользования, но владение помещением.

Условия уборки

Сбор и утилизация отходов, включая накапливающиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей на базе подпункта «д» пункта 11 Правил №491, входит в список работ по поддержанию общего имущества многоквартирного дома.

Для того чтобы вывоз этих отходов происходил посредством государственной платы, упомянутый мусор должен являться по своему происхождению, свойствам и структуре к бытовому классу. Траты на вывоз отходов являются центральной частью расходов на содержание коллективного имущества (ч.3 ст.30, ч.1 ст.37, ст.39 и 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ, разделы II и III Правил №491).

Если же отходы от нежилых помещений не соответствуют упомянутому признаку, то их вывоз совершается по отдельному договору с предпринимателем.

Об условиях уборки нежилых помещений и о том, как заключить договор с уборщицей, можно прочитать в этом материале.

Управление объектами недвижимости

Собственник имеет возможность эксплуатировать нежилое помещение по собственному усмотрению, отталкиваясь от изначального назначения объекта. Своим правом он может воспользоваться не только на свободное распоряжение имуществом, а и в случае защиты от различных посягательств (вроде подачи судебного иска).

Хозяева нежилого помещения при желании имеют право:

  1. совершать продажу;
  2. оформление договора дарения;
  3. обмен;
  4. сделку по составлению завещания;
  5. сдачу в аренду;
  6. передачу в доверительное управление.

Если возникают конфликтные ситуации, для их урегулирования необходимо опираться на постановление Пленума ВАС РФ. В нём закреплены нормы, касающиеся правомочий хозяевам нежилых помещений, аналогичные методам мирного решения споров для жильцов многоквартирных домов.

О способах управления нежилыми зданиями и помещениями мы рассказывали .

Коммунальные платежи собственников

Многие ошибочно понимают суть значения «нежилые помещения», путая его с местами общего пользования. Из-за этой путаницы возникает множество проблем в отношении формирования расчётных сумм за коммунальные услуги. Оплата ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев, которые на общих основаниях должны платить ресурсопредоставляющим организациям за содержание общедомового имущества.

Определение положенных тарифов – обязанность органов местного самоуправления, которые формируют их с помощью данных независимой экспертизы. Для окончательных итогов упомянутые величины используются лишь после их утверждения профессиональной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ. А сама оплата производится лично собственником нежилого помещения напрямую – при наличии договоров.

О том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение и как они оплачиваются, мы рассказывали .

Обслуживание и ресурсоснабжение

С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п.6 ПП РФ №354). Данные нормы породили обязательства для управляющих организаций и предпринимателей.

Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано .

Отопление

Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.

Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:

  • горячего и холодного водоснабжения;
  • электричества и т.д.

Электроэнергия и ее оплата

Согласно с приложением к постановлению РФ от 29.12.2011 №1178, имеется общий список категорий потребителей, которые причисляются к населению и где электрическая мощность подаётся по стандартным тарифам, используемым на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления предпринимательской деятельности.

Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.

Но если электроэнергия применяется для поддержания рабочей среды, то оплата производится по свободным ценам, формируемым по 6-и ценовым категориям, в соответствии с главными правилами функционирования розничных рынков электрической энергии, продиктованными постановлением правительства РФ от 04.05.2012 №442 для поставщиков.

О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали .

Интернет и другие телекоммуникации

Опираясь на главе 6 ст.36 ЖК РФ, руководить общедомовым имуществом имеют право только собственники жилых и нежилых помещений конкретного дома. Только часть технического этажа отводится провайдерам для установки телеоборудования, а значит, данное право они могут получить исключительно с согласия владельцев.

Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

Для окончательного согласования размещения оборудования провайдеры обращаются к её представителям, чтобы оператор связи имел возможность найти компромисс с управляющей компанией.

Подробнее о подключении интернета и других телекоммуникаций в нежилое помещение говорится в этой статье.

Случаи затопления и протечки

Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.

В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.

Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.

Важно! Грамотно собранный пакет документов, который фиксирует факт залива и определяет виновную сторону, позволит разрешить спор в добровольной форме, не прибегая к судебному разбирательству.

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Президент РФ Дмитрий Медведев подписал закон, который возлагает материальную ответственность за безопасность и техническое состояние зданий и сооружений, передает пресс-служба Кремля.

Документ, предполагающий внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ, был принят Госдумой 17 ноября и одобрен Советом Федерации 25 ноября 2011 года. Изменения направлены на то, чтобы с начала этапа проектирования здания его собственник заботился о том, чтобы здание было более безопасным.

Закон определяет лицо, ответственное за эксплуатацию здания и сооружения. Для него устанавливается обязанность проводить мероприятия по осмотру строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, по проведению работ в целях поддержания объекта в надлежащем техническом состоянии. Вводится имущественная ответственность за вред, причиненный в результате разрушения или повреждения здания, нарушения требований безопасности при эксплуатации зданий.

В случае, если в результате повреждения или разрушения здания, например, из-за его неправильной эксплуатации, был причинен вред здоровью граждан, собственник будет выплачивать компенсации. Родственники потерпевшего (родители, супруг/супруга, дети) в случае его смерти должны получить три миллиона рублей, за причинение тяжкого вреда здоровью — два миллиона рублей, а средней тяжести — миллион.

При этом в законе прописывается, что если собственников здания несколько, то все они несут солидарную ответственность по обязательствам, возникающим из-за разрушения или повреждения здания. В целях повышения качества проектной документации вводится негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий как альтернатива государственной экспертизе. Устанавливается требование к организации, проводящей негосударственную экспертизу, — наличие аккредитации и не менее пяти аттестованных работников. При этом определен перечень объектов, проектная документация которых подлежит только государственной экспертизе. Согласно закону, положение о негосударственной экспертизе вступает в силу с 1 апреля 2012 года, а об имущественной ответственности собственников — с 1 июля 2013 года.

Отметим, что в последнее время участилисья случаи обрушения зданий, сооружений, повлекшие человеческие жертвы. Председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум назвал несколько таких трагических эпизодов последнего времени — обрушение Трансвааль-парка, Басманного рынка, пожар в клубе «Хромая лошадь» и другие.
— Всякий раз в подобных случаях семьи погибших и пострадавших граждан получают некое пособие, которое выплачивает орган государственной власти субъекта. Фактически, эти выплаты осуществляются за счет налогоплательщиков. В то же время собственники этих зданий практически не несут никакой ответственности, — заявил ранее Шаккум.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *