Постановление 63 о банкротстве

Предмет договора и способы его определения. Момент возникновения права собственности у покупателя. Форма. Цена. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Передача недвижимости покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости

1. Предмет договора. Существует много разновидностей недвижимого имущества, которые иногда накладывают специфику на определение предмета купли-продажи недвижимости:

— земельный участок;

— здание, сооружение;

— жилое помещение;

— нежилое помещение;

— объекты незавершенного строительства;

— прочие объекты, неразрывно связанные с землей (ж/д пути, линии электропередач и т.п.).

Первоначальной и необходимой предпосылкой для оборота недвижимости является государственная регистрация прав на нее. Недвижимость, на которую не зарегистрировано право собственности продавца, предметом договора купли-продажи быть не может. Так, например, не существует квартиры как объекта недвижимости в здании, которое еще не построено. Не является объектом недвижимости самовольная постройка.

Существует особый порядок признания объектом недвижимости незавершенного строительства.

Судебная практика

П. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Несовместимы между собой такие объекты недвижимости, как здание и помещения в нем.

Судебная практика

Нежилые помещения (независимо от того, находятся ли они в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании — деловом, торговом центре и т.д.) могут быть предметом договора купли-продажи только в том случае, если они не относятся к общему имуществу здания. Таким образом, не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи холлы, лестничные марши, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т.д.

2. Определение предмета в договоре. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить (индивидуализировать) предмет договора. Для таких объектов, как здание или помещение (жилое и нежилое), бывает достаточно указать их точный адрес.

Для других объектов необходимо указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, — это достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения.

Земельные участки идентифицируются указанием на их кадастровый номер.

При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, договор купли-продажи считается незаключенным.

Судебная практика

Абз. 23 Постановления Президиума ВАС РФ от 20.01.2009 N 9392/08.

3. Момент возникновения права собственности у покупателя. Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Права на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение права собственности не порождает.

Государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость следует отличать от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.

4. Форма договора. При определении требуемой формы договора следует различать продажу жилого помещения и продажу всех остальных объектов недвижимости (нежилой недвижимости).

Форма договора купли-продажи нежилой недвижимости -простая письменная. Допускается только одна, наиболее строгая разновидность простой письменной формы: путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы (например, заключение договора путем обмена письмами, выдачи расписки и т.д.) влечет ничтожность договора купли-продажи недвижимости. При этом сам договор купли-продажи нежилой недвижимости государственной регистрации не подлежит.

Судебная практика

Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)

Форма договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, т.е. жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, также должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Но помимо этого договор подлежит государственной регистрации. Соответственно права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникают только с момента государственной регистрации договора.

5. Цена — существенное условие договора продажи недвижимости. Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра (или иного показателя размера) объекта. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным — правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не подлежит применению.

6. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно классическим воззрениям римского частного права (и современного германского права), единственным объектом недвижимости является земельный участок. Все, что прочно соединено с почвой, является составной частью земельного участка. Так, при продаже земельного участка в собственность к покупателю автоматически переходят и строение, расположенное на этом участке. Само же строение предметом купли-продажи быть не может, самостоятельным объектом права собственности не является. Такой подход именуется «концепция единого объекта недвижимости». По российскому праву, речь может идти только о принципе «единства судьбы недвижимости».

В современной России в силу условий исторического развития существует множество автономных объектов недвижимости. Постоянно встречается ситуация, когда земельный участок находится в собственности одного субъекта, а расположенные на нем объекты недвижимости — в собственности другого. В этих случаях согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости допускается по общему правилу без согласия собственника земли. Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

А вот в тех случаях, когда собственник земельного участка является одновременно и собственником расположенной на участке недвижимости, применяется принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов». Земельный участок и недвижимость, расположенная на нем, — самостоятельные объекты права собственности, но их «единая судьба» подразумевает, что отчуждаться они могут только вместе.

Высшим Арбитражным судом Российской Федерации 23 декабря 2010 года было издано Постановление Пленума за номером 63, посвященное некоторым вопросам применения главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Данное Постановление, в первую очередь, направлено на то, чтобы как можно полнее обозначить те аспекты деятельности арбитражных судов, которые посвящены оспариванию сделок, совершаемых должниками.

Издание такого Постановления было обусловлено необходимостью толкования положений указанного федерального закона, так как для разрешения конфликтов его норм с нормами гражданского законодательства (в котором, в первую очередь, и применяется мера оспаривания сделок) необходимо было разъяснить механизм применения всех нормативных актов, охватывающих разрешение существующих споров.

Какие действия должника могут быть оспорены

На основании статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и части 1 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ оспариванию посредством обращения в арбитражный суд арбитражного управляющего подлежат все те сделки, которые могут быть трактованы, как подозрительные. При этом не имеет значения, идет ли речь об исполнении действующих норм права, например, Трудового кодекса в части выплаты заработной платы, либо такая сделка осуществлена должником по своему усмотрению, в том числе в целях уменьшения того объема имущества, которое может быть включено в конкурсную массу для расчета с кредиторами.

Арбитражный управляющий вправе подать заявление в суд на оспаривание следующих действий компании-должника, если будет зафиксирована фактическая направленность таких действий на сокращение объема средств, направляемых на погашение задолженностей:

  • все действия, которые были совершены юридическим лицом-должником, проходящим процедуру признания финансово несостоятельным, если такие действия направлены на исполнение возникших на основании специальных договоров обязательств гражданско-правового характера;
  • операции, совершаемые банками и иными финансово-кредитными организациями, направленные на погашение имеющихся задолженностей клиента перед такими банками, а также перед другими физическими и юридическими лицами;
  • выплаты, осуществляемые в целях исполнения обязательств компании-должника, предусмотренных трудовым законодательством и подписанными в их исполнение трудовыми договорами, перед своими сотрудниками. Оспариванию в этом случае подлежат выплаты заработной платы и премий;
  • любые действия, направленные на исполнение брачного договора между супругами (при рассмотрении вопросов, связанных с банкротством физических лиц, арбитражный управляющий изучает также и брачный договор при его наличии, чтобы определить, в какой части он может быть исполнен супругами в рамках проведения процедуры банкротства физического лица-должника);
  • действия, направленные на уплату различных налоговых, таможенных и иных платежей, в том числе, если таковые осуществлены не самим должником, а посредством удержания средств с его счетов на основании специального поручения или заявления уполномоченных государственных органов;
  • любые действия, совершаемые должником, используемые для исполнения изданных судебных актов, в том числе для утверждения мирового соглашения, если такое соглашение может существенным образом ущемить права других участников банкротного процесса;
  • перечисление лицу, выступающему в качестве взыскателя в рамках исполнительного производства, средств, которые были выручены по итогам продажи имущества, имеющегося у должника.

Для того чтобы избежать уменьшения конкурсной массы, могут быть оспорены также действия, совершенные другими лицами за счет должника и имеющихся у него различных видов имущества. К числу таких оспариваемых действий относятся:

  • заявление о зачете, которое делает кредитор в части реализации различных правоотношений с должником;
  • действия по списанию средств со счета должника, если такое списание проведено в безакцептном порядке, а целью такого списания было погашение задолженности клиента финансово-кредитной организации перед самой такой организацией или другими лицами. Оспорены могут быть такие действия даже в том случае, если они осуществляются с целью выплаты средств по исполнительному листу;
  • если со счетов должника были списаны средства, поступившие туда в результате продажи какого-либо имущества должника, при условии проведения такого списания с целью возмещения необходимых средств взыскателю в проводимом исполнительном производстве;
  • если взыскатель по исполнительному производству оставил за собой имущество должника, либо аналогичное действие совершено залогодержателем по отношению к имуществу, выступающему предметом залога.

Какие сделки могут быть признаны недействительными

На основании части 9 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ оспариванию подлежат любые подозрительные сделки, в которых будет установлено, что они носят либо неравноценный характер, либо носят характер предоставления предпочтения одному кредитору перед другими.

В первую очередь, будет проходить оспаривание сделок, для которых имеется совокупность следующих признаков:

  • целью совершения сделки было причинение имущественного или иного вреда правам кредиторов компании-должника или физического лица, находящегося в процедуре проведения банкротства;
  • итогом совершения сделки стало причинение вреда имущественным правам имеющихся у должника кредиторам;
  • другая сторона сделки знала или должна была знать об истинных целях заключения оспариваемого соглашения.

Кроме того, для того чтобы оспорить сделку по признаку причинения имущественного вреда кредиторам, необходимо также доказать наличие сразу двух признаков:

  • на дату совершения сделки должник уже отвечал установленным в законодательстве о банкротстве признакам неплатежеспособности, а также признакам, согласно которым, определялась недостаточность его имущества;
  • стоимость того имущества, которое было передано стороннему лицу на основании совершенной сделки, составляет более двадцати пяти процентов от балансовой стоимости активов компании, а для финансово-кредитной организации – более десяти процентов активов компании;
  • физическое лицо-должник изменил свое место жительства при совершении сделки или до ее совершения, что исключило возможность для кредиторов получить информацию о совершенной сделке. Для юридического лица данное условие звучит несколько иным образом: бухгалтерские документы или иные отчетные были искажены таким образом, что кредиторы не смогли отследить изменение имущественного фонда должника, в результате чего их правам был нанесен существенный ущерб;
  • после того как сделка была совершена, должник продолжил пользоваться переданным имуществом или указывал новому владельцу, как таким имуществом распоряжаться.

Для того чтобы суд рассмотрел ходатайство о признании сделки недействительной, необходимо наличие двух или более из перечисленных выше признаков.

Оспаривание действий по совершению платежей по договорам об открытии различных кредитных линий

В том случае, если компания-должник совершает платежи, направленные на погашение задолженности во исполнение заключенного ранее договора о предоставлении ему кредитных средств возобновляемого типа, такие действия также могут быть оспорены на основании использования положений статьи 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротства)». Однако при подаче документов на оспаривание такого вида действий необходимо учесть, что оспорить эти действия возможно только в том случае, если все вносимые средства для погашения долга превышают установленный лимит для такой задолженности по договору (то есть имеет место уплата повышенных процентов по договору).

В том случае, если все вносимые должником средства не превышают сумму лимита, которая была установлена договором, даже если такие действия повторяются с определенной периодичностью, но должник забирает часть внесенных средств для использования в своих интересах, ни арбитражный управляющий, ни другие кредиторы не имеют права оспаривать сложившуюся ситуацию, даже несмотря на то, что в данном случае будет иметь место явное предпочтение одному кредитору перед другими.

Если тем кредитором, которому было отдано предпочтение в рамках осуществления платежей для погашения задолженности, является финансово-кредитная организация, то нельзя считать, что она по умолчанию знает о нахождении компании-должника в состоянии проведения процедуры банкротства. Поэтому при оспаривании такого действия арбитражный управляющий обязан доказать, что кредитная организация владела информацией о нахождении ее клиента в состоянии прохождения процедуры признания финансово несостоятельным.

Возможности признания сделки недействительными

Признать или не признать ту или иную сделку или совершенное должником действие недействительным — прерогатива арбитражного суда и суда общей юрисдикции при рассмотрении вопросов, связанных с оспариванием сделок по основаниям банкротного и гражданского законодательств.

Для того чтобы сделка или действие были признаны недействительными, арбитражный управляющий должен обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением. При этом действовать он может как по собственной инициативе, так и представляя интересы кредиторов компании или уполномоченных государственных органов (если последние не обратились самостоятельно в судебную инстанцию, воспользовавшись своим правом).

Для того чтобы использовать свою возможность на оспаривание сделок или действий должников, арбитражный управляющий обязан подтвердить, что такое действие или сделка были совершены должником неправомерно, то есть имеют место составы нарушений действующего законодательства в части соблюдения очередности удовлетворения требований кредиторов, а также в части совершения равноценных сделок с целью исключить уменьшение конкурсной массы имущества или средств, которые впоследствии будут направлены на погашение задолженностей перед кредиторами.

Кроме того, арбитражному управляющему необходимо не только доказать незаконность совершенных сделок или действий со стороны должника, но также и то, что вторая сторона, принимающая участие в такой сделке, знала или должна была знать о плачевном финансовом состоянии своего контрагента-должника. В том случае, если о таком знании доказательств предоставлено не будет, сделку оспорить будет практически невозможно, так как суд может справедливо отказать в принятии документов для оспаривания.

В том случае, если речь идет о сделках, которые осуществляются должником в рамках его обычной финансово-экономической и хозяйственной деятельности, то такие сделки оспорены быть не могут, если они не будут определены судом, как подозрительные, например, по причине превышения регулярного объема используемых средств в рамках осуществления таких сделок. Одним из критериев подозрительности в этом случае будет служить ситуация, когда стоимость затраченных средств превышает установленную балансовую стоимость (по итогам бухгалтерской отчетности), а также в случае отсутствия балансовой стоимости – стоимость рыночную, определенную на основании показателей рынка аналогичных товаров, работ или услуг.

Кроме того, для определения вхождения такой сделки в стандартные виды хозяйственной деятельности компании, необходимо уточнить, совпадают ли обстоятельства ее совершения и те условия, в соответствии с которыми она совершена, с теми обстоятельствами и условиями, в которых были осуществлены другие подобные сделки, носящие регулярный характер.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Екатерина Алейникова Юрист. Автор статей. Практика в сфере госзакупок, недвижимости, ДТП, споров со страховыми компаниями Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *