Проверка юридической чистоты сделки

Содержание

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

fizkes/

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.

Покупая недвижимость, всегда надо помнить о риске заключения сделки, которая может быть оспорена в суде. Стоимость жилья в России высока, а там, где крутятся большие деньги — всегда находятся криминальные личности, которым чужие финансы не дают уснуть спокойно. К сожалению, в РФ отсутствует реальная законодательная защита честного покупателя, попавшегося на удочку мошенников. Если сделка будет признана недействительной — шансы на то, что вы получите свои деньги обратно, стремятся к нулю.

Итак, если вы не готовы сыграть в «русскую рулетку» и поставить на кон сбережения – позаботьтесь о максимальной проверки сделки на «чистоту». В этом вам поможет профессиональный юрист. Без его помощи проверка чистоты юридической сделки – дело очень сложное, поскольку требует и специальных знаний, и серьезной работы по проверке самых разных нюансов, касающихся документов на недвижимость и обстоятельств ее продажи.

Стоимость такой проверки в России – от 3 000 руб. до 50 000 руб. Зависит цена от региона (в Москве и Московской области цены начинаются с 30 000 руб., в регионах ниже), а также от объёма предлагаемых работ. Разумеется, не стоит рассчитывать, что за три тысячи проверка будет детальной и охватит все аспекты: за эти деньги, скорее всего, проверят только основные документы на недвижимость и запросят выписку из ЕГРП. А вот за 30 000 рублей можно рассчитывать на полноценное «детективное» расследование.

Что такое юридическая чистота сделки?

Строго говоря, юридического термина «чистота сделки» не существует. В законодательстве вы его не найдёте. «Проверка чистоты сделки» – это условный термин, подразумевающий целый комплекс операций по выявлению обстоятельств, делающих заключение договора купли – продажи недействительным.

Цели проверки сделки на чистоту следующие:

  • Выяснение, имеются ли признаки криминальности в потенциальной сделке;
  • Анализ факторов риска для покупателя;
  • Определение законности документов на продаваемую недвижимость;
  • Выявление обстоятельств, которые могут стать основанием для оспаривания сделки в суде;
  • Составление прогноза относительно уровня риска при покупке.

Следует сразу оговориться: нулевого уровня риска при покупке недвижимости в России не бывает. Недаром говорят, что единственный способ полностью обезопасить сделку с недвижимостью – отказаться от неё. Тем не менее, свети риски к минимальной вероятности вполне возможно, и для этого как раз и проводятся мероприятия по определению чистоты сделки.

После аргументированного прогнозирования уровня риска на основе собранной информации покупателю предоставляется возможность определиться с дальнейшими действиями:

  • «Зелёный свет» – благоприятный прогноз, опасные факторы не обнаружены, риск оспаривания сделки минимален, есть смысл в заключении сделки;
  • «Красный свет» – прогноз неблагоприятный, существует серьёзный шанс на признание сделки недействительной, от покупки лучше отказаться;
  • «Жёлтый свет» – имеются факторы, вызывающие опасения, целесообразно или отказаться от покупки, или разработать вместе с юристом план по нейтрализации возможных рисков.

Каким образом проводится проверка чистоты сделки?

Как правило, самостоятельное проведение подобной проверки обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно с большим опытом работы в данной сфере. Опыт способствует и развитию интуиции, которая бывает нелишней. Ведь что такое интуиция профессионала? Это результат подсознательной деятельности мозга на основе уже имеющегося опыта. И, надо сказать, нередко именно чувство «что-то здесь не так» (подозрительное поведение контрагентов, поспешность продажи квартиры, странно низкая цена и другие косвенные факторы) спасают от заключения «грязной» сделки.

Но интуиция интуицией, а проверка – по плану. Полный анализ чистоты сделки включает:

1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость.

2. Проверка контрагентов и их права на совершение данной сделки.

3. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё (включая проверку жилья, находящегося в банковском залоге и определение объёма банковских обременений на него).

4. Изучение истории приобретаемого объекта недвижимости, переходов права собственности на него, законности проведенной приватизации и предыдущих сделок, совершённых с данным объектом. Проверка вторичного жилья по базе спорных и криминальных квартир. Проверка первичного жилья по базе криминальных застройщиков.

5. Анализ всех аспектов договора, проверка состояния покупаемого объекта и его комплектация (подразумевается ли передача сантехники, встроенной мебели и т. п.), наличие долгов по квартплате.

6. Определение способа взаиморасчёта и обеспечение безопасности передачи средств.

Для иностранных граждан следует добавить ещё один немаловажный пункт: проверка возможности заключения данной сделки с точки зрения законодательства обеих стран.

Рассмотрим каждый из этих пунктов подробней, с анализом неприятных ситуаций, в которые можно попасть при беспечности в проверке данного пункта.

Проверка права на недвижимость

Начало работы над анализом чистоты сделки начинается с проверки права продавца на продаваемый объект недвижимости. Для того, чтобы не стать обманутым со стороны арендаторов, продающих чужую квартиру, жуликов, выставляющих на продажу арестованное жильё, и прочих мошенников, следует внимательно изучить следующие документы:

1. Выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) (выдаётся в УФСГРКК (УФС) – Управлении Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии).

2. Правоустанавливающие документы (предоставляются продавцом).

3. Если правоустанавливающим документом является договор дарения или свидетельство о наследовании – справка из налоговых органов.

4. Копию финансово-лицевого счета на квартиру (в управляющей компании).

5. Расширенную, архивную выписку из домовой книги (там же).

6. Справка БТИ на квартиру по форме 11 (плюс в ряде случаев – кадастровый паспорт).

7. Поэтажный план на квартиру (в БТИ).

8. Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (в управляющей компании).

Выписка из ЕГРП

Самый первый документ, который следует получить – это выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Пока она не получена, другие пункты проверки выполнять нет смысла. Выписка из ЕГРП – это документ, в котором содержится начальная информация для выяснения, стоит ли браться за подготовку сделки: имя собственника объекта недвижимости, полная информация об объекте, сведения о наличии или отсутствия на квартире обременений (наличия ареста, залога и др.).

В ЕГПР содержатся данные обо всех объектах недвижимости, изменивших владельца с 3 сентября 1998 года. Если недвижимость относится к старому жилому фонду, не числящемуся в ЕГПР – поздравляем, это самая «чистая» квартира, которую можно вообразить (даже «чище» новостроек, где могут быть проблемы с правами застройщика и продавца). Ведь срок опротестования сделок с недвижимостью – три года, а значит, с 1998 года с данным жильём никаких сделок не совершалось.

Но как тогда подтвердить право владельца на продажу? Нужно заказать в Бюро технической инвентаризации (БТИ) справку о зарегистрированных правах на квартиру и/или запрос в департамент жилищной политики.

Правоустанавливающие документы

Следующим пунктом в проверке чистоты сделки является проверка подлинности правоустанавливающих документов – то есть документов, при составлении которых возникает право собственности. Это могут быть:

  • Договор приватизации;
  • Договор купли-продажи;
  • Договор мены;
  • Договора долевого участия в строительстве
  • Договор наследования;
  • Договор дарения.

Здесь крайне важно обратиться к специалисту, который может определить подделку. Это может сделать опытный юрист. Проверяется также наличие подчиток и исправлений в документах. Рекомендуется также проверка бланков и печатей – не числятся ли они в числе похищенных или утраченных.

Иногда мошенники используют для махинаций с недвижимостью дубликаты правоустанавливающих документов, что позволяет им получить всю сумму с одного покупателя после регистрации сделки, и залог (а иногда и всю сумму) – с других покупателей после нотариального оформления.

Поэтому предоставление дубликатов вместо оригиналов должно сразу насторожить. Следует узнать причину их предоставления, и, если она признана вашим юристом уважительной – провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.

А та ли это квартира?

В проверку чистоты сделки входит проверка не только документов на объект недвижимости, но и самого объекта. Вы уверены, что показанная вами квартира – именно та, что вам будет продана по документам?

Этот тип жульничества рассчитан прежде всего на иногородних покупателей, плохо знающих город. Доверчивому покупателю демонстрируется роскошное или просто достойное жильё, а документы оформляются на жилище в каких-нибудь дребенях, на окраине города, в трущобах. Как это делается?

Сложный способ одурачивания заключается в подмене табличек с номерами квартир, домов и даже названиями улиц.

В более простом способе используется сходство в названиях улиц. Например, в Калининграде есть улицы Полоцкая, Половца и Полецкого. Две – в самом центре, а третья – на окраине. И такие примеры можно найти во многих городах.

1 – ул. Полецкого

2 – ул. Подполковника Половца

3 – ул. Полоцкая

Или, скажем, в любой области две или три Сосновки или посёлков с другими распространёнными названиями. И улицы на них Яблоневая, Октябрьская, Садовая… Приезжему, незнакомого с регионом, показывают отличный особняк в одном посёлке, а продают – халупу в другом. Так что – не ленитесь изучать карту перед покупкой.

И особенно осторожны будьте с приобретением загородной недвижимости: рядом с красивой виллой вполне может ютиться сарай, на который и будут оформлены документы.

БТИ: Посещение обязательно

Обязательному изучению подлежит и экспликация – справка из БТИ, а в ряде случаев – и кадастровый паспорт. Не поленитесь сверить планировку квартиры с техническим паспортом! Не стоит покупать квартиру, в которой перенесены стены, оконные или дверные проемы санузел, кухня и т. д. без разрешения БТИ. Это грозит дополнительными расходами на узаконение перепланировки, что обойдётся в несколько десятков, а то и в несколько сотен тысяч рублей.

Даже остекление балкона требует разрешения!

В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить. Например, незаконен перенос санузла в многоэтажном доме, поскольку системы водоснабжения или канализации не должны находиться над жилыми помещениями. В этом случае придётся тратить очень немалые средства на то, чтобы вернуть квартиру в прежнее состояние.

Если в квартире совершена перепланировка, владелец должен предоставить следующие документы:

1. Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

2. Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от органа местного самоуправления.

3. В случае судебных споров – решение суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.

Кроме того, есть случаи, когда необходимо проверить и кадастровый паспорт:

  • При покупке недвижимости, не состоящей в ЕГРП (то есть для жилья, право собственности на которое приобретено до 3 сентября 1998 года);
  • При покупке объекта недвижимости, на который был изменён адрес (напрмиер, в случае переименования улиц);
  • При покупке недвижимости с изменёнными техническими характеристиками, которые требуют внесения изменений в Единый государственный реестр прав (например, надстроена мансарда или пристроена веранда).

Кстати, экспликация от БТИ – документ, наиболее трудный в подделке. Дело в том, что эти справки требуют специального номерного бланка. Поэтому мошенникам подделать справку из БТИ намного сложнее, чем другие документы.

Квартира с долгами

Важный нюанс при изучении чистоты сделки – выяснение ситуации с долгами по квартплате. Если, конечно, у вас нет желания выступить в качестве спонсора и оплатить продавцу тысяч так семьдесят набежавших рублей.

Теоретически, если предыдущий жилец не расплатился с долгами по квартплате, новый ничего платить не должен. Закон на его стороне: согласно п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги» для собственника жилого помещения возникает «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Долги «висят» на бывших жильцах, а не на приобретённой квартире. И если управляющая компания атакует требованиями по уплате долга, можно обратиться в суд и в прокуратуру.

Но… всё это в теории. На практике же долги по квартплате, оставшиеся от предыдущих жильцов, могут существенно испортить вам жизнь на ближайшие месяцы. Потому что управляющая компания будет атаковать квитанциями, а коммунальные службы – отключать свет и газ. Хуже того – в один далеко не прекрасный день вы можете обнаружить в ящике копию судебного приказа, а если вовремя не опротестуете его – то у дверей квартиры «нарисуются» и приставы. И придётся долго и муторно судиться. Учитывая, сколько сил и времени занимает судебная волокита, многие владельцы квартир, оказавшиеся в такой ситуации, предпочитают плюнуть и заплатить долги.

Достаточно представить, как при отключенном свете вы будете неделями и месяцами потрясать перед чиновниками Жилищным кодексом – и всякий придёт к выводу, что лучше покупать квартиру без долгов. Как вариант – договориться при продаже о снижении цены квартиры на сумму долга.

А чтобы продавец вас не обманул, при проверке на чистоту сделки обязательно проверяйте наличие долгов по квартплате и подлинность квитанций об оплате. Это тоже лучше поручить юристу – увы, есть прецеденты, когда покупателю подсовывали «липовые» квитанции.

Также нелишне будет проверить, не используется ли адрес квартиры в качестве юридического адреса какой-либо коммерческой фирмой.

Проверка контрагентов и их права на совершение данной сделки

Итак, документы на квартиру проверены. Следующий этап – проверка права контрагента на продажу этой квартиры. Огромное число мошенников «специализируется» именно на обманах, связанных с отсутствием у них законного права на продажу недвижимости. Кроме того, следует тщательно проверить дееспособность контрагента, иначе сделка будет признана недействительной.

Основные проблемы, связанные с контрагентами:

  • Использование лжедоверенности;
  • Отсутствие согласия супруга на совершение сделки;
  • Продажа квартиры недееспособным собственником.

Следовательно, при проверке чистоты сделки на данном этапе обязательны следующие действия.

Проверка прав контрагента на совершение сделки:

а) Изучение паспортных данных контрагента (контрагентов). Проверка паспорта с помощью запроса в местный паспортный стол (на предмет подлинности и срока действия).

б) Выяснение, не состоит ли контрагент (контрагенты) в местном или Федеральном розыске.

В случае действия контрагента по доверенности – проверка его прав в качестве доверителя:

а) Юридический анализ доверенности (форма, срок действия, подпись доверителя, реквизиты).

б) Если сделка совершается опекуном или попечителем – изучение личных документов, тщательная проверка удостоверения опекуна или попечителя.

в) Целесообразен запрос в нотариальную контору, выдавшую доверенность, для проверки легитимности документа. Разумна и проверка полномочий нотариуса. Неоднократно зафиксированы факты предоставления на госсрегистрацию поддельных доверенностей, оформленных лженотариусами.

г) Следует также уточнить возможности передоверия, а также актуальность доверенности на момент проведения сделки (не отозвана ли она доверителем).

д) Необходимо изучить полномочия, которые даёт доверенность контрагенту. Если он принимает деньги, подписывает договор, акт о взаиморасчетах – право на совершение данных действий должно быть обязательно быть прописано в доверенности. Иначе может выясниться, что доверитель разрешал, к примеру, только подписать договор, но не разрешал получать деньги: и за исчезнувшее со всей суммой «доверенное лицо» будет расплачиваться покупатель.

е) Многие эксперты рекомендуют также личную встречу с доверителем – чтобы убедиться в том, что он жив. Учтите, что доверенность действует три года, что даёт довольно широкий простор для злоупотреблений. Например, мошенник может совершить продажу квартиру по доверенности умершего лица, в то время как имеются законные наследники, которые оспорят эту сделку в суде. Известны и случаи криминальной судьбы лиц, выдавших доверенность преступникам.

Проверка согласия супруга на продажу недвижимости:

а) выяснение, состоит ли контрагент в браке (необходима тщательная проверка, поскольку при смене паспорта штамп может быть не проставлен);

б) выяснение, состоял ли контрагент в браке, и если да – то имеется ли право собственности на жильё у разведённого супруга, не приобреталось ли жильё во время совместного проживания;

в) в случае выяснения подобных обстоятельств – получение нотариально заверенного письменного согласия супруга (в том числе и бывшего, но сохранившего права собственности) на продажу жилья, проверка удостоверяющего согласие документа.

К сожалению, нередки случаи опротестования сделки супругами, не поставленными в известность относительно продажи квартиры. Нередки и случаи сговора между супругами (один уезжает с деньгами за рубеж, другой опротестовывает сделку), подтвердить которые практически невозможно.

Проверка контрагента на предмет дееспособности:

а) Выяснение, состоит ли контрагент на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;

б) Конфиденциальный сбор информации о контрагенте (не имеется ли данных о нём как об алкоголике, наркомане, душевнобольном, не состоящем на учёте).

в) Проверка информации о дееспособности лиц, состоящих в группе риска: инвалидов, одиноких лиц пенсионного возраста и т. д.

Не стоит смущаться своей недоверчивости в таком деле, как покупка недвижимости! Лучше семь раз перестраховаться, чем оказаться перед разбитым корытом.

Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки ещё более важна, чем изучение личности контрагента. Кто ещё, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

  • Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры;
  • Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, прописанного на данной жилплощади;
  • Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры;
  • Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой
  • Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.);
  • Наличие недееспособных лиц, прописанных в данной квартире;
  • Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности.

1. Изучение данных о всех зарегистрированных к квартире лицах.

2. Получение сведений обо всех лицах, прописанных и зарегистрированных на данной жилплощади в прошлом.

3. Тщательное выяснение обстоятельств, связанных с убытием выписанных из квартиры лиц (где живут, не находятся ли в длительной зарубежной командировке или на учёбе в другом городе, другой стране, не проходят ли лечение в психо- и наркодиспансере, не находятся ли в доме инвалидов или престарелых, не находятся ли в местах лишения свободы и т. д.).

Обратите внимание: случаи, когда сделку оспаривают лица, вернувшиеся из мест заключения, совсем не редки.

4. Получение справки о составе семьи собственника квартиры, проверка достоверности этих сведений.

5. В случае, если продаётся квартира недавно умершего лица – полное изучение круга наследников (даже если прошёл срок вступления в наследство, кто-то из наследников может обратиться в суд с заявлением о восстановлении или продлении этого срока).

6. Проверка соблюдения прав несовершеннолетних при продаже квартиры, а также при осуществлении с ней предыдущих сделок. Получение на продажу разрешение органов опеки и попечительства.

В случае, если несовершеннолетний вписан в паспорт продавца, но не зарегистрирован в продаваемой квартире, требуется проверка копии лицевого счета по адресу регистрации несовершеннолетнего.

7. Определение круга лиц, имеющих на данный объект недвижимости какие-либо права (наследование, рента и т. д.). Выявление зарегистрированных обременений на продаваемую квартиру:

а) Имеются ли лица, не являющимися собственниками жилья, но обладающие правом на проживание? (Например, при заключении договора о пожизненном содержании).

б) Не находится ли квартира под арестом?

в) Не находится ли квартира под контролем банка? (Сделка возможна, но только с согласия банка-кредитора).

Таким образом, в зоне повышенного риска находятся квартиры с пропиской безвестно отсутствующих, престарелых людей и несовершеннолетних. Приобретая такую недвижимость, следует быть особенно острожным. Лучше, кончено, подыскать другое жильё – но, если от данного варианта отказываться не хочется, не стоит отказываться и от дополнительной проверки.

Не собственник, но право имеет

Очень важный нюанс при изучении персон, имеющих отношение к покупаемой вами квартире – выяснение списка лиц, имеющих право на проживание в данной квартире, не обладая на неё правом собственности. Законодательство России таково, что в приобретённой вами квартире может оказаться жилец, не имеющий на неё никаких прав собственности – но, тем не менее, имеющий право в ней проживать!

Довольно часты и ситуации, когда после совершения сделки выясняется, что в квартире зарегистрирован инвалид или иное лицо, не имеющее другого жилья. А значит, он имеет право продолжать здесь жить на законных основаниях.

Поэтому обязательный момент, который желательно отразить в договоре и обязательно следует проконтролировать – выписка всех жильцов из квартиры до передачи денег. И не идите на уступки, не слушайте аргументы о том, что кому-то из бывших жильцов некогда выписываться или он находится в другом городе. Даже при отсутствии у невыписанного жильца прав собственности на квартиру и прав на проживание «лишняя» регистрация может стоить вам серьёзной нервотрёпки. Даже если у «невыписанного» нет злого умысла! Бывали случаи, когда покупатели, забыв выписать кого-то из старых жильцов, потом удивлялись слишком большим счетам за квартплату…

И это ещё не самая ужасная ситуация. Куда хуже, если после оформления сделки предыдущий владелец вдруг заявляет о своей нетрудоспобности и отсутствии иного жилья. И… не пускает вас в квартиру. Бред? Нет, российская действительность. Вы приходите с полицией в свою квартиру, но прописки у вас-то нет – а у бывшего владельцы – есть! Полиция пожимает плечами и советует обращаться в суд, поскольку в более сложных документах, чем паспорт, не разбирается. А если вы приезжий, да ещё и бурно требуете своё… Засунут в «кутузку», как это неоднократно случалось с жителем Краснодарского края, оказавшегося в подобной ситуации. Судится уже пять лет…

Может дойти и до совсем уж фантастических казусов. Зарегистрированный в квартире человек, если ему негде жить, и тем более если он нетрудоспособен, может отказаться выехать на законных основаниях, до подыскания другого жилья. Квартира перед продажей кому-то сдавалась в аренду, и этот кто-то не выписан? Могут возникнуть проблемы с выселением, особенно граждан с детьми, инвалидов, беременных. Выселить-то вы их, конечно, в итоге выселите, но нервов попортите себе изрядно. И главное: для участкового милиционера новый жилец – это человек без регистрации. А старый – человек с регистрацией. Разницу чувствуете?

Помните: сначала выписка всех жильцов, потом передача денег!

И замки сразу же меняйте.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *