Снос самовольной постройки

Виталий Гензель

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.

Выявление и снос незаконных построек

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса). При этом в отличие от ранее действовавших норм, новые положения закона вводят более четкое регулирование вопроса сноса самовольных построек. Рассмотрим основные нововведения подробнее.

1

Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Очевидно, что указанные положения закона значительно облегчат процесс согласования сноса объектов недвижимости.

2

Регламентирован порядок сноса объектов капитального строительства.

Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.

Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ. Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

3

Уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки.

В законе теперь четко оговорено, кто имеет право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:

  • государственного строительного надзора;
  • государственного земельного надзора;
  • государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;
  • государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;
  • государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;
  • федерального государственного лесного надзора (лесной охраны) и подведомственных государственных учреждений (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Помимо этого, такое право предоставлено должностным лицам государственных учреждений, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющимся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, а также органам местного самоуправления, осуществляющим муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Все это, по моему мнению, качественно упорядочит правовое регулирование в данной сфере.

4

Конкретизирован порядок действий при выявлении незаконных построек.

При выявлении самовольно возведенной постройки или нецелевого использования земельного участка указанные выше органы смогут направить уведомление об этом в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Это уведомление должно быть рассмотрено в течение 20 рабочих дней, и по результатам рассмотрения уполномоченный орган совершит одно из следующих действий (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Примет решение о сносе самовольной постройки, если она:

  • возведена или создана на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов. При этом необходимость наличия таких документов должна быть установлена законом на дату начала строительства объекта;
  • возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

2. Примет решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, если:

  • она возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;
  • в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство. Необходимость наличия этого разрешения должна быть установлена законом на дату начала строительства такого объекта.

3. Обратится в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

4. Направит уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

Стоит обратить внимание на то, что такие решения не могут быть приняты в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).

Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:

  • объекта недвижимого имущества, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН;
  • объекта недвижимого имущества, если ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе данной самовольной постройки;
  • многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Такие постройки могут быть снесены только по решению суда.

Новые правила также предусматривают, что уполномоченные органы после принятия соответствующего решения о сносе направляют уведомление об этом собственнику объекта недвижимости. Если же собственника объекта найти не удалось, они публикуют информацию об этом в СМИ и Интернете, а также на информационном щите в границах земельного участка, где расположена самовольная постройка (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Напомню, что срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характера, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если правообладатель земельного участка или собственник объекта недвижимости не снесут самовольную постройку, органы власти осуществят снос за счет бюджета с последующим взысканием с указанных лиц затрат на снос (ч. 15 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если давать оценку этим положениям, очевидно, что они позволят установить более четкие «правила игры» при решении вопроса о сносе самовольной постройки. Вместе с тем предоставленная органам местного самоуправления возможность решать вопрос о сносе постройки во внесудебном порядке может стать причиной злоупотреблений с их стороны.

5

Определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.

Нововведения предполагают, что права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 Земельного кодекса). При этом прекращение прав на земельный участок, если на нем, помимо самовольно возведенной постройки, имеются объекты, построенные в установленном законом порядке, не допускается (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ).

Закон предусматривает, что после прекращения прав на участок он должен быть реализован с публичных торгов. Причем собственнику земельного участка, в отличие от арендатора или лица, которому земельный участок был передан в постоянное бессрочное пользование, будут переданы средства, полученные от такой продажи за вычетом расходов на организацию торгов (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).

Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Тем самым новые положения законодательства, в отличие от ранее действовавших норм, вводят новый тип обременений при продаже земельных участков в виде обязательств по сносу самовольных построек или приведения их в соответствии с установленными требованиями. Указанные нововведения позволят вовлечь в хозяйственный оборот земельные участки и объекты недвижимости, которые ранее не могли быть использованы по причине невозможности узаконивания указанных объектов недвижимости или их демонтажа в связи с отсутствием у собственников средств для этого.

6

Уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.

Рассмотренные выше поправки, по моему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.

Особенности ИЖС

Другая существенная часть поправок касается вопросов строительства дачных домиков и объектов ИЖС. Так, закон исключает необходимость получения разрешения на строительство объекта ИЖС, вместо которого теперь необходимо подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны параметры планируемого к строительству объекта (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Указанное уведомление следует подавать в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

По итогам его рассмотрения уполномоченные органы выдадут уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Данный порядок несколько упрощает жизнь застройщикам, так как исключает необходимость подачи обязательных ранее документов, необходимых для получения разрешения на строительство: схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка. Однако для ввода таких объектов в эксплуатацию потребуется подготовить технический план, который нужно будет заказать у кадастровых инженеров, что, конечно, приведет к дополнительным затратам (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Указанные изменения в целом облегчают жизнь застройщикам таких объектов, хотя и не отменяют требования к получению дополнительных согласований. Например, если указанные объекты будут располагаться в санитарно-защитной зоне аэропортов, то для начала их строительства потребуется получить согласование Росавиации (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»).

***

Очевидно, что новый закон значительно ужесточает требования к порядку сноса самовольных построек и дает уполномоченным органам расширенные права по принятию решений по данному вопросу во внесудебном порядке. Кроме того, судебный порядок рассмотрения данных вопросов значительно искажается и предполагает совсем иной подход к рассмотрению дел о сносе самовольных построек, что, скорее всего, негативно скажется на качестве рассмотрения данных дел. Видимо, единственным выходом для пользователей самовольных построек будет принятие мер по их узакониванию, в том числе и в рамках вновь предоставленных местным органам власти полномочий по сохранению самовольных построек (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем закон делает более простым согласование строительства индивидуальных жилых домов и садовых домиков.

Насколько указанные новации будут успешными с точки зрения правоприменительной практики, покажет время. Возможно, в ходе наработки практики по данному закону выявится необходимость в дальнейшей корректировке Градостроительного кодекса РФ.

Москва. 26 июля. INTERFAX.RU — Госдума на заседании в четверг приняла в третьем окончательном чтении закон, регулирующий правила сноса «самостроя» и защиты прав добросовестных собственников таких строений.

Принятый закон уточняет понятие «самовольная постройка», определяется, что постройка может быть признана самовольной, только если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства.

«Если собственник объекта не знал и не мог знать о действии установленных ограничений по использованию земельного участка (например, о нарушении расстояний до трубопроводов), действовал добросовестно, осуществляя строительство, получил необходимые разрешения, при этом в публичном доступе (в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)) сведений о зоне нет — тогда объект не будет являться «самовольной постройкой», таким образом, защищаются добросовестные приобретатели», — пояснил председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, слова, которого приводятся в сообщении пресс-службы парламентария.

Также в отношении постройки, признанной самовольной, вводится механизм приведения ее в соответствие с установленными требованиями: либо на основании решения органа местного самоуправления (МСУ), если объект находится в охранной зоне или нет разрешения на строительство, нет правоустанавливающих документов; либо на основании решения суда — в любых случаях.

В настоящее время, согласно действующим нормам, такая постройка должна быть снесена в срок от трех месяцев до одного года. «После принятия законопроекта у правообладателя появится возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями — на это отводится срок от шести месяцев до трех лет, в результате, на такую постройку может быть оформлено право собственности», — сказал Крашенинников.

Определяется, что суд или орган МСУ сможет принять два вида решений по самострою: решение о сносе принимается, если постройку невозможно привести в соответствие с установленными требованиями и если пристройку можно исправить (решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями). В последнем случае выбор остается за владельцем земельного участка — он либо сносит объект, либо приводит его в соответствие, пояснил П.Крашенинников.

Также принятый закон сужает полномочия органов местного самоуправления (МСУ) и повышает гарантии судебной защиты граждан, отметил парламентарий.

Определяется, что самовольная постройка может быть снесена только в судебном порядке, а не по решению органа местного самоуправления, в случаях, если право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН, если постройка является жилым домом, в том числе многоквартирным, садовым домом, и если постройка создана до вступления в силу Градостроительного кодекса 1998 года (14.05.1998), Земельного кодекса (30.10.2001) и отсутствуют необходимые документы на объект или на землю.

Ограничены также случаи, в которых может применяться административный снос строения, в дополнение к существующим запретам для органов МСУ вводится запрет на административный снос на частных землях, единственное исключение — если сохранение самовольного строения, возведенного на частной земле, создает угрозу жизни и здоровью граждан, пояснил Крашенинников.

Также вводится механизм принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок, в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам, говорится в сообщении пресс-службы.

Введены также дополнительные гарантии от сноса для тех, кто оформил права на объект по «дачной амнистии». «То есть, при отсутствии разрешения на строительство или при нахождении в зоне с особыми условиями объект не может быть признан «самовольным». Если режим зоны не допускает нахождение такого объекта, то он может быть снесен, но не как самовольная постройка, а с возмещением убытков», — отметил парламентарий.

«Предложенные законопроектом меры позволят сделать механизм признания построек «самовольными» более объективным, а также усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству, устанавливая при этом дополнительную защиту прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество», — сказал Крашенинников.

Он пояснил, что в конце 1990-х — начале 2000-х годов в законодательстве менялись требования к правоустанавливающим документам, не было единого реестра недвижимости, в разных регионах были разные требования к оформлению прав на недвижимость: в результате возникли проблемы — добросовестные владельцы часто не знали, что их владение незаконно, а недобросовестные пользовались разрозненностью законодательства и возводили, например, многоквартирные дома на садовых участках.

По его словам, только в 1998 году было положено начало формированию единой системы государственной регистрации недвижимости. «Неким «мостиком» в решении сложившихся проблем стала «дачная амнистия», которая действует уже 12 лет, которая в отношении объектов индивидуального жилищного строительства продлена до 1 марта 2020 года, пояснил он.

«Однако до сих пор оптимальный баланс интересов не найден. Отсутствует комплексный механизм контроля за строительством: требования к строительству, механизм сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. Необходимо понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т.д., нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма», — сказал Крашенинников.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

  • обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
  • обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
  • обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Комментарии к ст. 222 ГК РФ

1. Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности, использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж.

2. Согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.

3. Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с Законом РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (Ведомости РФ. 1993. N 1. Ст. 26). Конкретные размеры приобретаемых земельных участков, а также порядок и условия пользования ими определяют субъекты РФ. Земельные участки для этих целей продаются собственником либо непосредственно, либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Подробный порядок купли-продажи земли определен Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» (СА РФ. 1993. N 23. Ст. 2114).

4. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указами Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 (Ведомости РФ. 1992. N 14. Ст. 761) и от 14 июня 1992 г. N 631 (Ведомости РФ. 1992. N 25. Ст. 1427) с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240), которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц — собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.

Право на использование земельного участка под строительство возможно и на условиях договора аренды этого участка (гл. 34 ч. 2 ГК).

5. Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо — имеющий намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Федерации (п. 2 ст. 3 Закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

6. Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Федерации или в орган местного самоуправления.

7. Гражданин или юридическое лицо, отступившее от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда.

8. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК (см. коммент.). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

Так же, как и ГК 1964 г. (ст. 109), п. 2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» ст. 25 устанавливает в п. 3, что «лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние».

9. Пункт 3 предусматривает возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При наличии этих условий, подтвержденных разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др., она может быть признана по решению суда собственностью либо застройщика (заказчика), либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором случае владелец участка земли возмещает застройщику расходы в размере, определенном судом (стройматериалы и др.).

Снос или перенос незаконной постройки соседа – вопрос не простой, вот почему важно получить советы нашего адвоката.

Основания для сноса самовольной постройки

Иск о сносе построек по меже участков к соседу. Безусловно, постройка соседа или иных лиц на вашем земельном участки является нарушением Ваших прав. Однако не все иски о сносе самовольной постройки предъявляются соседями. Такой иск может быть предъявлен администрацией муниципального образования к вашей постройке. Рассмотрим основания для подачи иска о сносе, как к соседу, так и предъявления его к Вам третьими лицами или государственными органами:

  1. Строительство без согласования с соседом. Вы можете подать иск о сносе самовольной постройки, нарушающей права соседей. По закону строительство капитальных строений по меже участков запрещено без получения соответствующего согласия владельцев соседних участков. Споры возникают, если собственник одного из участков меняется, а у соседей идет строительство. Новый владелец может подать иск о сносе, мотивируя это тем, что он не давал на это разрешение. Если ответчик предоставит официальное разрешение предыдущего владельца, этого будет достаточно, чтобы доказать правомерность своих действий.
  2. Строительство без разрешения. Снос гаража на границе с соседним земельным участком возможен, если его ворота перекрывают участок соседа, а выезд автомобиля осуществляется на чужую территорию. Еще одно основание для сноса – отсутствие официального разрешения от властей на постройку. Если гаража нет на плане участка, в кадастровом и техническом паспорте, то суд может обязать владельца участка снести самовольную постройку. Легализовать постройку будет проблематично и дорого, но часто нарушители закона идут на это.
  3. Нарушение санитарных норм и правил. Вы можете подать иск о переносе туалета, который расположен на улице у границы участков, мотивируя это тем, что биологические отходы загрязняют почву, а неприятные запахи негативно влияют на качество жизни.
  4. Самовольное строительство. Отсутствие соответствующей документации легализирующей право возведения объекта. Указанные обстоятельства являются основанием для предъявления к Вам искового заявления о сносе. В такой ситуации единственным оптимальным решением Вашей проблемы будет предъявление встречного иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект.
  5. Нарушение границ собственного участка. Возведение Вами постройки за пределами границ вашего земельного участка. В данном случае в качестве рекомендации советуем вам произвести кадастровые работы по выносу границ в натуре. Определив границы своего участка с точностью, Вы исключите возможность постройки, например, на землях общего пользования, которые отнесены к администрации.
  6. Нарушение правил землепользования и застройки. Сегодня часто встречаются ситуации, когда люди возводят объекты на территориях, которые на то не предусмотрены. Ну, например, ИЖС на землях огородничества. В данном случае защита ваших прав также возможна лишь в судебном порядке.
  7. Отсутствие у лица права пользования земельным участком. Такая ситуация может сложиться в случае прекращения срока действия договора аренды или изначального самовольного захвата земли. Для урегулирования сложившейся ситуации Вам необходимо обратиться к собственнику земельного участка, по вопросу продление аренды земельного участка под строительство, пожаловаться в контролирующие органы или составить иск в суд – все это можно сделать в т.ч. с нашей помощью.

Отсутствие вообще каких-либо правопритязаций к земельному участку, на котором производится строительство. Иными словами – пользование земельным участком без законных на то оснований, а сам участок не принадлежит Вам не на одном виде прав (собственности, иное возмездное/безвозмездное пользования). В такой ситуации законодатель предусмотрел возможность защиты нарушенных прав посредством оформление земли по приобретательной давности (что можно изучить по ссылке на возможность применения данных положений закона).

ВНИМАНИЕ: как выиграть судебные споры по земельным участкам между соседями и иными лицами – смотрите видео. Подпишитесь на YouTube канал и бесплатная консультация по земельным вопросам в комментариях ролика пройдет профессионально и в срок.

Порядок сноса самовольной постройки по решению суда

Спорные вопросы с соседями и иными собственниками смежных земель, можно решить, не прибегая к обращениям в суд, но иногда добиться мирного решения проблемы невозможно. В суде нужно быть последовательными и предъявить реальные доказательства самовольного захвата земли или нарушения прав соседей.

Если все же Вам не удалось договорится в досудебном порядке по организацию и проведению будущей и/или идущей застройки Вашим соседом, защитить свои права мы можете лишь в суде. Судебное производство будет включать в себя следующие этапы:

Досудебное урегулирование спора и подготовка к суду

Досудебная подготовка. Данный этап будет включать в себя подготовку непосредственно самого искового заявления, а также сбор доказательств. В рамках указанного спора, Вам как лицу чьи права нарушены необходимо будет доказать следующие обстоятельства в зависимости от основания иска:

  • возведение ответчиком объекта на территории вашего земельного участка полностью или частично;
  • нарушение соседом строительных норм и правил в части нормативных отступов от смежной границы, и/или от Вашего капитального строения;
  • возведение соседом постройки, которая может создавать угрозу Вам или иным лицам;
  • подача официального искового заявления о сносе забора или переносе иной постройки;

Суд по переносу (сносу) туалета, сарая или иной постройки

Судебное разбирательство. В ходе проведения данной стадии судье необходимо будет установить факт нарушения Ваших прав. Вы в свою очередь обязаны предоставлять доказательства в обоснование Ваших требований и заявлений. В качестве таких доказательств Вы можете представить:

Заключение кадастрового инженера. В заключении специалист должен указать на возведение объекта на границы (в границах) Вашего участка.

Строительно-техническое заключение. В указанном заключение специалист определит не нарушены ли нормы при возведении объекта в части застройки объекта. Более того эксперту надлежит определить соответствует ли объект строительному проекту, взведен в соответствии с требованиями строительных норм и права.

Исполнение решения суда о сносе или переносе постройки

Вынесение решение суда и его исполнение. В случае вынесения решения суда в Вашу пользу, вашему оппоненту все же предстоит нести или перенести подстроку. Сделать это лучше всего добровольно. На случай уклонения ответчиком от исполнения судебного акта Вы может обратиться с заявлением о выдаче исполнительного листа и предъявления его в компетентный орган. Судебный пристав с привлечением сторонних организаций исполнит решение суда, а расходы, связанные с его исполнением возложит на нарушителя.

Иногда ход событий приобретает совсем иной поворот и органы государственной власти ставят вопрос о прекращении права собственности в отношении вашего объекта недвижимости – строения и земельного участка под ним. Такой момент урегулирован на законодательном уровне и называется он изъятие земель для госнужд. Как правило, споры, возникающие на фоне такой проблемы, вытекают из определения стоимости имущества, которое подлежит изъятию. Оценки, предоставленные государственными органами, не всегда являются объективными. Урегулировать такой спор может только суд.

Шансы на успех значительно повышаются, если вы пользуетесь услугами нашего адвоката. Обращайтесь к тем экспертам, которые специализируются на подобных делах. Они самостоятельно заполнят исковое заявление о демонтаже забора, точно расскажут, как вам нужно действовать, реально оценят вероятность позитивного исхода мероприятий и расскажут о том, как проходит процедура изменение платы за сервитут (подробнее по данной теме по ссылке).

Неисполнение решения суда о сносе самовольной постройки

Согласно вступившим в законную силу изменениям в гражданское законодательство от 04.08.2018 г. сроки сноса самовольной постройки составляют от 3-х до 12 месяцев в зависимости от характера объекта. Что же делать, если ответчик в течение установленного судом времени так и не снес постройку?

В этом случае начинает работать механизм принудительного исполнения, которым занимается Федеральная служба судебных приставов. Воспользовавшись услугами эксперта, постоянно взаимодействующим с данными структурами, вы значительно повышаете свои шансы на положительный исход дела:

  1. После того, как исполнительный лист получен судебным приставом, ситуация будет разворачиваться следующим образом: поскольку срок, установленный для добровольного исполнения, истек, судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику новый срок для исполнения для сноса самостроя.
  2. Если же должник и в этом случае не исполняет требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин, судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении. При этом важно понимать, что применение к должнику мер, влекущих для него неблагоприятные последствия, не всегда может привести к нужному результату. Часто должники по таким категориям дел стремятся уклониться от исполнения обязанности о сносе самовольной постройки.
  3. В случае если после всех предпринятых действий судебным приставом-исполнителем так и не произошло сноса постройки, судебный пристав вправе самостоятельно произвести снос незаконного строения. Действия по сносу самовольной постройки при этом будут осуществляться за счет бюджетных средств с последующим их взысканием с должника. Стоит только при этом учитывать, что данная процедура не осуществляется быстро и на практике является достаточно сложной. Поскольку необходимо согласовать выделение денежных средств с управлением ФССП РФ в субъекте. Помимо этого, снос незаконной постройки зачастую предполагает вложение значительных сумм денег, организацию конкурса на проведение работ и много других сопутствующих действий в сочетании со значительной занятостью самих судебных приставов-исполнителей – все это позволяет сделать вывод о том,
    что процедура сноса самовольной постройки может растянуться на весьма длительное время.

И здесь очень важно осуществление контроля со стороны специалиста, который может проанализировать работу судебного пристава на предмет законности действий и своевременно устранить ошибки и недочеты в его работе.

Отсрочка исполнения решения суда о сносе

Гражданское законодательство наделяет должника, взыскателя, а также судебного пристава-исполнителя правом поставить перед судом вопрос об отсрочке исполнения решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. Как правило, по делу о сносе самовольной постройки, чаще всего заявителем выступает должник, который по каким-то причинам не может исполнить решение суда в срок.

ЗАКОН: согласно статье 203 ГК РФ суд вправе предоставить отсрочку должнику исходя из его имущественного положения или других обстоятельств.

Предоставление отсрочки исполнения решения суда напрямую затрагивает интересы взыскателя и отдаляет защиту его прав. Поэтому основания ее предоставления должны носить исключительный характер. Заявителем должны быть предоставлены доказательства наличия обстоятельств, которые существенно препятствуют исполнению судебного решения. В свою очередь, взыскателем может быть представлены суду возражения на заявление об отсрочке исполнения решения суда о сносе самовольной постройки. Затем суд, оценив доводы обеих сторон, приходит к следующим выводам: являются ли причины предоставления отсрочки уважительными и обоснованными, отвечает ли предоставление отсрочки критериям справедливости и не затрагивает ли сущность конституционных прав участников исполнительного производства. В случае если суд устанавливает факт наличия оснований для предоставления отсрочки, выносится определение с указанием срока предоставления отсрочки.

Таким образом, процедура сноса самовольной постройки достаточно непростая и сложности могут возникнуть на любом этапе. Именно поэтому, прибегая к помощи профессионалов, можно значительно облегчить разрешение данного вопроса и с уверенностью утверждать, что вы использовали все возможности для достижений нужной цели.

Помощь адвоката по самовольным постройкам в Екатеринбурге

При самовольном захвате земельного участка лицом, не имеющим законных прав, реальные владельцы недвижимости могут подать исковое заявление о переносе забора или другого капитального строения. Подобные вопросы желательно решить полюбовно, но если мирный исход нереален, стоит обратиться в суд. Обязательно получите услуги наших юристов, которые расскажут, как действовать в определенной ситуации.

Следуя нашим рекомендациям, Вы можете миновать прохождения судебных инстанций и осуществить строительство без дополнительных обременений в виде судебных тяжб. На случай если спор возник между долевыми собственниками участка, Вы можете урегулировать его путем подготовки соглашение об определении порядка пользования земельным участком. Если такое соглашение не удается достичь долевым собственникам объекта, единственным его решением является выдел части доли земельного участка, в чем вам может помочь наш адвокат уже сегодня.

Отзыв о жилищном юристе нашей юридической фирмы

С 1 сентября 2015 года вступит в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 258-ФЗ, которым существенно изменяется правовое регулирование вопросов, связанных самовольной постройкой. В части изменения критериев, позволяющих признавать ту или иную постройку самовольной, эта тема достаточно активно обсуждается в юридическом сообществе. Мне же хотелось бы обратить внимание на изменение процедуры сноса самовольно возведенной недвижимости. Действительно ли вводится административный порядок принятия решений о сносе, является ли он общим правилом, либо исключением, об этом попытаюсь рассказать ниже.

Действующая редакция абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ не предусматривает порядок сноса самовольной постройки, а лишь фиксирует его необходимость в качестве последствия нарушения, указывает на чей счет должны относиться расходы и содержит отсылку к исключениям, когда право собственности может быть признано и постройка не подлежит сносу. На практике же существует только судебный порядок принудительного сноса. Чаще всего истцами по таким делам выступают органы местного самоуправления. Одной из существенных проблем, возникающих при предъявлении иска, является необходимость доказывания истцом своего права на его подачу.

Даже с учетом разъяснений, содержащихся в Пункте 22 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. (о том, что в суд в праве в публичных интересах обращаться прокурор и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом) у органов местного самоуправления достаточно часто возникала проблема в доказывании собственного правового интереса в сносе самовольной постройки. Одно дело, когда она находится на муниципальной земле, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, и распоряжение которым осуществляют органы местного самоуправления. Другое – когда самострой возводится собственником земельного участка. В этой ситуации органам местного самоуправления приходилось доказывать, что они имеют право действовать в публичных интересах. Это право за ними зачастую признавалось судебной практикой, исходя из того, что местные администрации наделены полномочиями по выдаче разрешений на строительство, и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 г. № 71/10 по делу № А55-17832/2008).

Однако от обязанности доказывания наличия публичного интереса приведённая позиция не освобождала. В Определение от 24.09.2013 г. № 18-КГ13-95 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что правом на обращение в суд с исками в защиту прав и интересов частных лиц органы местного самоуправления не наделены, а при обращении в суд не было указано, в чем заключается нарушение публичных интересов несоблюдением требуемого расстояния до соседнего участка.

Что же изменится с 1 сентября.

Статья 222 дополняется новым пунктом 4, согласно которому органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (абзац первый).

Возможность принятия решения о сносе самовольной постройки без обращения в суд должна существенно упростить процедуру. Доводилось даже слышать мнение о том, что теперь в качестве общего правила вводится административный порядок сноса. Но так ли это?

Во-первых, не понятна логика законодателя, который зачем-то ограничил круг муниципальных образований, органы местного самоуправления которых вправе принимать решения о сносе. Из буквального смысла абзаца первого пункта 4 следует, что такое право предоставлено только органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов (применительно к межселенным территориям). Что в таком случае делать с самовольными постройками, возведенными на землях городских и сельских поселений, городских округов с внутригородским делением, внутригородских муниципальных образований городов федерального значения?

Если относительно городских округов с внутригородским делением можно предположить, что будут применяться правила, касающиеся городских округов (согласно абзацу седьмому части 1 статьи 2 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ первый является разновидностью второго), то относительно остальных видов муниципальных образований такое предположение не очевидно.

Однозначно можно сказать, что поскольку органы местного самоуправления городских и сельских поселений не упоминаются в законе, то они не вправе будут принимать решения о сносе самовольных построек. Также не вправе принимать такие решения и органы местного самоуправления муниципальных районов в отношении построек, расположенных на территории поселений. Иными словами, на указанных территориях административный порядок сноса самовольных построек применяться нее будет.

Применительно к самовольным постройкам, возведенным на территориях городов федерального значения, возможны варианты толкования.

С одной стороны, поскольку в законе не упомянуты ни органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований, ни органы государственной власти субъектов федерации, то можно сделать вывод, что на территории городов федерального значения административный порядок сноса самовольных построек также применяться не будет.

С другой стороны, можно предположить, что полномочия по принятию решений о сносе самовольной постройки вытекают из полномочий органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности (полномочия по выдаче разрешений на строительство). В силу части 2 статьи 79 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения, полномочия, установленные частью 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, осуществляются органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Часть 3 статьи 8 ГрК РФ посвящена полномочиям органов местного самоуправления городских округов.

На территориях городов федерального значения полномочия в сфере градостроительной деятельности осуществляют либо органы государственной власти, либо органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований (в случае принятия соответствующего закона), но полномочия эти по сути — полномочия органов местного самоуправления городских округов. И если перечисленные органы публичной власти в любом случае осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских округов в сфере градостроительства, то не вправе ли они осуществлять иные полномочия органов местного самоуправления городских округов в областях непосредственно с градостроительством связанных?

Подобных вопросов можно было бы избежать при использовании более корректных формулировок. Возможно, федеральный законодатель лишил органы местного самоуправления поселений права принимать решения о сносе осознанно, предполагая отсутствие у них для этого квалифицированных специалистов. Но подобная логика неприменима к городам федерального значения, где нет проблем ни со специалистами, ни с близостью всевозможных контролирующих и надзорных органов.

Во-вторых, далеко не все самовольные постройки могут быть снесены в административном порядке, а лишь те, что созданы или возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, при условии, что такой участок расположен:

— в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия);

— на территории общего пользования;

— в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Под зонами с особыми условиями использования территорий понимаются охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ), то есть такие зоны, в которых строительство либо законодательно запрещено, либо серьезно ограничено.

Территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Строительство на таких территориях будет нарушать права неограниченного круга лиц и снос самовольных построек, возведенных на них также безусловно будет представлять публичный интерес.

В данном случае проблема может возникнуть в следующем. Границы территорий общего пользования могут быть как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые). Вправе ли будут органы местного самоуправления применять административный порядок сноса самовольных построек, возведенных на проектируемых территориях общего пользования, или же для этого придется обращаться в суд?

А вот что такое «полоса отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения», для меня, если честно, остается загадкой.

Словосочетание «полоса отвода инженерных сетей» ни в одном нормативном акте (кроме закона 258-ФЗ) обнаружить не удалось. В Земельном кодексе РФ упоминаются полосы отвода автомобильных дорог и железных дорог. Вряд ли можно отнести автомобильные и железные дороги к инженерным сетям. В связи с чем не понятно, что имел в виду законодатель, и как эта норма будет применяться на практике.

Наверное, введение административного порядка принятия решения о сносе самовольных построек в тех случаях, когда строительство противоречит публичным интересам и нарушает особый режим использования территории или права неограниченного круга лиц, является оправданным, поскольку дает возможность принимать соответствующие меры достаточно оперативно. Но вот изложение текста закона оставляет желать лучшего. Потребуется не один десяток судебных решений, чтобы высшие судебные инстанции сформулировали единообразные подходы к разрешению спорных ситуаций. А пока особо смелые муниципальные чиновники будут применять пункт 4 статьи 222 ГК РФ направо и налево, а особо осторожные не будут применять вовсе, предпочитая обращаться в суд, где им теперь придется доказывать отсутствие полномочий для принятия решения о сносе в административном порядке.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *