Завышенная кадастровая стоимость

Для начала давайте разберемся, как рассчитывается кадастровая стоимость (КС) земельного участка и других объектов недвижимости. Казалось бы, все довольно просто: профессиональный оценщик выполняет независимую оценку, после чего данные вносятся в Росреестр.
Но проблема в том, что КС подлежит регулярному пересмотру. Постоянный учет изменений рынка предусмотрен на законодательном уровне: государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Исключением является только проведение внеочередной государственной кадастровой оценки. При этом КС может не только увеличиться, но и сократиться.
На размер кадастровой стоимости влияет огромное количество факторов – сегодня их насчитывается более 150. Поскольку их так много, то возможность ошибки достаточно велика: случаются сбои и неточности в расчетных данных. Поэтому завышенная кадастровая стоимость – не такая уж редкость. Поскольку от нее напрямую зависит размер земельного налога и арендной платы, то излишне высокая КС – довольно серьезная неприятность для арендаторов, владельцев недвижимого имущества и других заинтересованных лиц.

Основные причины завышения

Можно назвать несколько причин завышения кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимого имущества, например:

• эффект высокой базы. Такая причина характера для земельных участков и объектов недвижимости, оцениваемых в долларовом эквиваленте. Когда девальвация рубля привела к изменению соотношения валют, это неминуемо привело к завышенному коэффициенту стоимости
• увеличение объемов продаж. В случае эпизодического роста продаж могли быть использованы некорректные исходные данные этого краткосрочного периода для расчета кадастровой стоимости, которые не соответствуют текущему рыночному спросу.
• ошибки при расчетах. К сожалению, от них не застрахованы даже самые опытные профессиональные оценщики кадастровой стоимости.

Во избежание неприятных финансовых сюрпризов уточнить кадастровую стоимость земельного участка или иного объекта недвижимости можно на портале Росреестра. Такая услуга предоставляется без взимания оплаты.

Что делать при завышении. Вариант 1

В профессиональной практике известны случаи, когда соответствующая КС завышалась в несколько раз. В большинстве случаев слишком высокая кадастровая стоимость – это повод для оспаривания.
С чего же начать? Можно попробовать обратиться в специализированную комиссию, действующую при Росреестре. Она рассмотрит поданное заявление и либо примет решение об определении КС в размере его рыночной стоимости, либо откажет. Хотя в случае грамотно подготовленного пакета документов и отчета о независимой рыночной стоимости недвижимости, отвечающего всем предъявляемым к нему действующим законодательством условиям, решение, скорее всего, будет вынесено в пользу заявителя.

Поскольку основополагающим доказательством для изменения КС является отчет независимого оценщика, то обращаться необходимо к проверенным и профессиональным специалистам, чьи отчеты уже имели положительный результат при оспаривании через комиссию.

Что делать при завышении. Вариант 2

В случае, если полученный результат не удовлетворяет интересы заявителя, он имеет полное право обратиться в суд и попытаться восстановить справедливость. Следует учитывать, что для физических лица оспаривание через комиссию не обязательно, можно сразу подавать судебный иск. Но попытаться все-таки стоит. Комиссия – наименее затратный путь.
Обращение в суд происходит на основании Кодекса административного судопроизводства. Это значит, что ответчиком будет выступать Росреестр, а заявителем может являться владелец недвижимости. Правильная очередность действий выглядит так:

1. в суд направляется соответствующее заявление
2. судом принимается решение об удовлетворении требований заявителя
3. в Росреестр вносятся изменения кадастровой стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества.

К сожалению, исход дела далеко не всегда бывает столь оптимистичным, и вот почему. В качестве основной доказательной базы по такому административному делу применяется отчет о рыночной стоимости, подготовленный независимым оценщиком, но обычно этого недостаточно. Заявителю необходимо доказать, что завышение размера кадастровой стоимости действительно затрагивает его права и влияет на его интересы. Поэтому свою позицию в суде необходимо тщательно продумать и представить все возможные доказательства того, что КС изначально была рассчитана неправильно и требует значительного сокращения.
В соответствии с действующим законодательством, если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость, например, земельного участка была изменена, то новая КС учитывается при определении налоговой базы начиная с даты начала ее применения для целей налогообложения. Такие изменения коснутся всех решения об изменении КС после 01 января 2019 года (в том числе по искам или заявлениям, поданным до 1 января 2019 года). При этом следует учитывать, что налог может быть пересчитан не более чем за три предыдущих года, независимо от периода применения кадастровой стоимости.
В случае увеличения КС перерасчет за предыдущий период не делается, поскольку ухудшение положения налогоплательщика прямо запрещено законодательством.

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Недостатки инвентаризационного вида оценки жилья

Инвентаризационная стоимость представляет собой вариант оценки, который определяет размер налога в адрес государства. При проведении анализа квартиры учитывается всего несколько показателей – площадь, состояние дома, коммунальные удобства или их отсутствие. Такой алгоритм имел ряд недостатков, главным из которых стала оторванность инвентаризационной стоимости от реального положения вещей на рынке.

Правительство задумалось над новой системой, которая бы учитывала расположение квартиры, наличие инфраструктуры, положение относительно метро или критических объектов социального обслуживания. Так и был создан алгоритм расчета кадастровой стоимости. Она приближена к положению вещей на современном рынке.

На заметку. Кадастровая цена квартиры включает в себя множество факторов, которые имеют вес при проведении рыночной оценки, поэтому такая цена в идеале должна быть аналогичной рыночной или приближенной к ней.

Не исключены и другие варианты, о них мы поговорим ниже.

Как узнать цену кадастра?

Росреестр предоставляет гражданам услугу онлайн информирования о кадастровой стоимости.

1. Для этого достаточно зайти на сайт организации, выбрать раздел «Электронные услуги», а затем – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
2. Введите адрес квартиры, чтобы узнать ее кадастровую стоимость.
3. Также посмотреть этот параметр есть возможность в кадастровом паспорте (если он был выдан после 2012 года).

Письменную справку с данными по стоимости вашего жилья выдают Многофункциональные центры по всей Российской Федерации и кадастровая палата.

Далее ответим на вопрос: «Почему у моей квартиры повысился данный вид стоимости?»

Почему растет?

Владельцы недвижимости столкнулись с резким ростом стоимости своих квартир еще в момент внедрения кадастровой стоимости вместо инвентаризационной. Так как же увеличивается данный показатель? В первую очередь имеет место учет таких факторов, как расположение жилья, комфортабельность, наличие транспортных объектов в большинстве случаев привел к удорожанию жилья, что и было целью правительства. Ведь таким образом кадастровая стоимость действительно позволила сделать правительственную оценку приближенной к рыночным реалиям и более динамичной.

Она привела к тому, что налог увеличился на 70% квартир, в 30% случаев стоимость осталась прежней. Кадастровая стоимость и сама по себе увеличивается, поскольку в алгоритме расчета используются утвержденные правительством цифры.

Возьмем для примера Москву. В 2015 году минимальная ставка за квадратный метр в столице Российской Федерации выросла на 30-40%. В зависимости от площади квартир и расположения в определённом округе меняется и алгоритм. Весь алгоритм оценки утвержден Министерством экономического развития.

Важно! Обращаем ваше внимание и на то, что только с 2020 года россиянам придется платить налог в полном объеме. А до того момента действуют сниженные ставки для переходного периода.

Кадастровый тариф квартиры может вырасти и после изменения одной из характеристик. Местные власти наделены полномочиями проводить переоценку по собственной инициативе. Поводом для повторной экспертизы могут послужить:

• Перепланировка (с увеличением площади).
• Завершение строительства (раньше объект был в процессе, теперь стал законченным и готовым к эксплуатации).
• Улучшение социальной инфраструктуры. Удивительно, но на кадастровую стоимость повлияет даже новая дорога около многоэтажного дома.

Чаще всего переоценку проводят из-за так называемых рыночных показателей, если они изменились, то и кадастровая стоимость должна стать иной, как правило, увеличиться. В некоторых регионах такие пересмотры уже стали традицией, раз в два-три года местные власти меняют минимальные цены для квадратных метров, чтобы увеличить налоговые отчисления в бюджет.

Теперь вы знаете, почему бывает так, что выросла кадастровая стоимость жилья.

Из-за чего она часто выше рыночной?

Рыночная цена основывается на показателях, которыми оперирует рынок. В условиях сделок купли-продажи, окончательной стоимостью квартиры можно назвать сумму, за которую покупатель готов приобрести объект. Рыночное достоинство нельзя назвать объективным или стабильным, но оно стратегически важно для каждого владельца. Недвижимость продается по завышенной и заниженной стоимости, конкретные примеры для рынка нивелируются, главное, понять, объективную востребованность для покупателя.

Рыночная цена крайне нестабильна, она может меняться даже на основе факторов, которые не касаются квартиры напрямую, политических событий или валютной нестабильности в государстве. Не говоря уже о том, что жилье распродается в разные времена года с разными наценками и темпами.

Кадастровая стоимость имеет не так много общего с рыночной, несмотря на то, что сам алгоритм был введен затем, чтобы унифицировать два показателя. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» утверждает критерии кадастрового исследования, они включают в себя определения износа здания, расходов на строительство и так далее.

Справка. На практике вышеуказанные показатели не всегда совпадают. В сложную ситуацию попадают хозяева, которые вынуждены платить налоги в соответствии с кадастровым тарифом, который оказывается выше рыночного.

Чаще всего казус происходит с квартирами, построенными в новостройках по самым современных технологиях. Такое строительство дорогостоящее, используются элитные материалы, а износа нет. Если такая постройка располагается в не обустроенном районе, то рыночная стоимость ее окажется гораздо ниже. Это только один пример того, как разные критерии оценки могут повлиять на цену квартиры.

Увеличение налоговой ставки

Как мы упоминали выше, кадастровая стоимость напрямую связана с налоговыми выплатами. И речь идет не только о том, что изменится сумма налога, иной станет и ставка.

На начало 2018 года установлены следующие параметры:

1. Владельцы недвижимости стоимостью до 10 млн рублей выплачивают государству налог в размере 0,1% от суммы.
2. Если стоимость выше 10 млн рублей, ставка вырастает до 0,15%.
3. Свыше 50 млн рублей – ставка поднимается до 0,2%.
4. А владельцам апартаментов стоимостью свыше 300 млн рублей придется платить налог по ставке 2%.

За квартиры с большой площадью хозяева платят теперь значительно больше, а налог на однокомнатное жилье увеличился не так ощутимо. В основу алгоритма закладывали истину о том, что большие квартиры принадлежат состоятельным гражданам, значит они могут передавать государству более значительные выплаты за свою недвижимость.

Что делать, если показатель стал больше?

Хозяин имеет право оспорить изменение кадастровой экспертизы, сделать это можно через суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах. Чтобы избежать расходов на ведение судебного процесса, с обжалованием стоит поторопиться – комиссия принимает претензии по процессам, которые были проведены в течение шести месяцев. Рекомендуется до обращения провести рыночную оценку квартиры, нанять независимо специалиста (чтобы результаты процедуры не оказались несправедливо высокими), она станет существенным аргументом в процессе рассмотрения дела.

Кадастровая стоимость имеет значение при определении размера налогов, она может быть завышена, что приводит к переплатам. Алгоритм неидеален, однако владелец может оспорить вердикт. Для этого ему необходимо обратиться в Росреестр. Теперь вы знаете ответ на вопрос: «Почему увеличилась кадастровая стоимость жилья?»

Полезное видео

Смотрите далее в видео как рассчитать и оспорить налог: