Земли в российской федерации могут находиться

1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Содержание

Комментарий к Ст. 15 ЗК РФ

1. Земельным кодексом установлены основные положения о праве собственности на землю в Российской Федерации. В том числе субъекты, объекты права собственности, основания и порядок возникновения, реализации и прекращения права собственности.

Пункт 1 комментируемой статьи именует собственность граждан и юридических лиц частной собственностью, следуя ст. 36 Конституции РФ. Данной статьей Основного Закона установлено, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Собственность граждан и юридических лиц (как объединений граждан) с правовой точки зрения является частью одного правового института — права собственности на землю. При исследовании содержания права собственности на землю иногда высказывается предположение, что законодатель, именуя таким образом собственность граждан, формирует предпосылки для признания в праве категорий как частной, так и публичной собственности на землю. Можно согласиться, что для этого есть определенные основания. В то же время ни право собственности Российской Федерации, ни право собственности субъектов РФ или муниципальных образований в законодательных актах, как правило, не называется, в свою очередь, публичной собственностью. Кроме того, публичная и частная собственность являются институтами публичного и частного права как основными составляющими правовой системы государства. Однако нельзя сказать, что такое деление российской правовой системы признано и состоялось.

Объекты земельных правоотношений названы в статье 6 ЗК РФ. Из всех перечисленных в этой статье объектов п. 1 комментируемой статьи в качестве объекта права частной собственности назвал только земельный участок. Гражданский кодекс (ст. 261) специально обращается к определению земельного участка как объекта права собственности. Согласно этой статье, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Согласно п. 1 комментируемой статьи основания возникновения права частной собственности могут быть установлены законодательством РФ. В законодательных нормативных правовых актах под «законодательством РФ» подразумевается законодательство федеральное .
———————————
См., например, ст. 39 и др. ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации».

2. Исходя из положений ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Граждане, обладающие правоспособностью и полной дееспособностью, вправе приобретать земельные участки в собственность самостоятельно. Приобретение земельных участков в собственность недееспособных или ограниченно дееспособных граждан осуществляется в порядке, установленном ГК.

Содержание правоспособности граждан установлено ст. 18 ГК. Согласно этой статье граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается со смертью (ст. 17 ГК).

В соответствии со ст. 21 ГК дееспособность гражданина — способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.

Статьей 260 ГК установлены общие положения о праве собственности граждан на землю. А именно лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Ограничения в предоставлении земельных участков в собственность граждан или юридических лиц основаны прежде всего на положениях ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к ней).

3. Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане не могут приобрести земельные участки в собственность, в настоящее время не установлен.

Вопрос о конституционности п. 3 комментируемой статьи ЗК стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. В запросе Мурманской областной Думы оспаривалась конституционность следующих положений ЗК, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам: п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, ст. 38.

Как следует из содержания Постановления Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П , заявитель исходил из того, что названные нормы ЗК по своему содержанию противоречат ст. ст. 2, 4 (ч. 3), 7 (ч. 1), 9 (ч. 1), 15 (ч. 1), 19 (ч. 2), 36 (ч. 1) и 67 (ч. 1) Конституции РФ. В обоснование своей позиции заявитель привел следующие доводы: земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы Российской Федерации; закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации; из Конституции РФ следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверенитета Российской Федерации.
———————————
См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы» // СЗ РФ. 2004. N 18. Ст. 1833.

Излагая свою позицию по рассматриваемому вопросу, Конституционный Суд РФ, в частности, пояснил следующее. Исходя из предписаний ст. ст. 9 и 36 Конституции РФ, федеральное законодательство в области регулирования земельных отношений определяет, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью и что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами.

При этом по смыслу конкретизирующих указанные конституционные предписания ст. ст. 260 и 261 ГК и ст. 15 ЗК объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории Российской Федерации. При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность.

Что касается использования природных ресурсов, находящихся в границах земельного участка, то собственник в соответствии со статьей 40 Земельного кодекса РФ получает на них определенные права.

Довольно часто ко мне обращаются с двумя категориями вопросов, касающихся имущественных отношений иностранных граждан и лиц без гражданства. К первой категории относится вопрос — могут ли, иностранные граждане и лица без гражданства на территории России владеть движимым и недвижимым имуществом? Вторая категория вопросов – это поможет ли наличие недвижимого имущества в собственности легализации в России?

В своей статье я постараюсь поэтапно рассказать Вам об имущественных отношениях иностранных граждан и лица без гражданства на территории России, их плюсах и минусах.

Начнем с вопроса «право имеющего».

Согласно статье 1205 Гражданского Кодекса РФ, права иностранных граждан на собственность на недвижимость практически ничем не отличаются от прав россиян. Каких-либо возрастных ограничений на право собственности на недвижимое имущество в России нет. Иностранные граждане имеют право приобретать квартиры, дома, гаражи и т.д. на территории России наравне с российскими гражданами. Однако в соответствии со статьей 15 Земельного кодекса РФ существует ряд ограничений в плане приобретения земли иностранцами. Так иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права обладать на правах собственности земельными участками, расположенными в приграничных территориях. Не допускается предоставление иностранным гражданам участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также, запрещена передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения. Ограничения, предусмотренные для иностранных граждан на приобретение ими земель сельхозназначения, не распространяются, если земельный участок приобретается иностранным гражданином под индивидуальное жилищное строительство (например, строительство жилого дома).

Кстати, где нельзя иностранцам иметь наделы — Азовский район, Каменский район, Красносулинский район, Куйбышевский район, Матвеево-Курганский район, Миллеровский район, Неклиновский район, Родионово-Несветайский район, Тарасовский район, Чертковский район, г. Азов, г. Гуково, г. Донецк, г. Зверево, г. Каменск-Шахтинский, г. Новошахтинск, г. Таганрог. Указом главы государства утвержден перечень этих приграничных территорий, где иностранные граждане, а также лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками. Среди всего 380 территориальных образований значатся семь городов и десять районов Ростовской области. Как раз те, которые соприкасаются с российско-украинской границей, и в их числе — морские порты Азов и Таганрог.

Теперь о документах – это, в первую очередь, документы, подтверждающие легальное нахождение на территории РФ иностранного гражданина и лица без гражданства. Это либо виза, либо вид на жительство, либо разрешение на временное проживание в РФ, либо талон уведомление о прибытии и документ, удостоверяющий личность.

Приобретая жильё в России, вы не должны рассчитывать на то, что ваша покупка создаст вам какие-то дополнительные льготы, связанные с режимом вашего пребывания в Российской Федерации. То есть данная ситуация не решает ваших проблем с оформлением вида на жительство, с получением разрешения на работу, гражданства и т.д.

Большим, и на мой взгляд, серьезным плюсом в вашей ситуации может быть то, что каждый раз обращаясь по вопросу регистрации по разрешению на временное пребывание, по виду на жительство, продлевая регистрацию по патенту вам не надо уговаривать собственника жилья на поход в орган по вопросам миграции, и что самое плохое в ситуации с иностранными гражданами и лицами без гражданства – вы не покупаете фиктивную регистрацию. (о последствиях фиктивно регистрации написано в другой статье). В данном случае вы совместили, что называется, «два в одном».

Что касается движимого имущества, то в этом вопросе есть своя тонкость и вопрос скорее звучит: «А можно зарегистрировать автомобиль на друга, гражданина России?»

Начнем с конца. Здесь есть свои плюсы и минусы, в том числе и для гражданина России. На месте гражданина России, я бы не согласилась. Почему? Вместе с регистрацией к собственнику переходит и ответственность за данный автомобиль, обязанность платить налоги, штрафы с камер, ответственность по ОСАГО (есть прецеденты, когда отвечает собственник, а не лицо, управляющее автомобилем в момент ДТП). Тем более, что иностранец может без особых проблем зарегистрировать машину самостоятельно.

Тонкость в том, что эта регистрация будет на срок законного нахождения иностранного гражданина или лица без гражданства на территории России.

Вы стоите на миграционном учете и регистрация на 3 месяца, значит и автомобиль будет зарегистрирован на 3 месяца, Вы проживаете по разрешению на временное проживание – на срок регистрации по РВП, продляете регистрацию на срок оплаченного патента, значит каждый раз после посещения миграционного органы вы посещаете орган безопасности дорожного движения. Перечислим список документов, для постановки транспортного средства на учет иностранным гражданином и лицам без гражданства:

•Заявление

•Паспорт, регистрацию и документ дающих право законного нахождения в России

•ПТС (паспорт транспортного средства, с подписью прежнего собственника)

•Свидетельство о регистрации (при его наличии)

•Договор купли-продажи, справка счет, либо другой документ подтверждающий право собственности на автомобиль

•Полис ОСАГО

•Квитанции, подтверждающие оплату госпошлины

На второй и последующие визиты комплект документов остается тем же, за исключением договора купли-продажи или иного документа, подтверждающего право собственности.

Немаловажным остается тот факт, что поставить на учет автомобиль необходимо в течение 10 дней после перехода права собственности, иначе можно получить штраф или лишиться прав.

К слову, о штрафах. Вам, иностранным гражданам и лицам без гражданства, должно быть уже известно, что Вам не желательно иметь 2 и более административных штрафа. Штрафы могут быть как по линии миграционной службы, так и по другим сферам жизнедеятельности. В случае, когда по линии безопасности дорожного движения у Вас более двух протоколов и соответственно штрафов, ГИБДД может выступать инициатором закрытия Вам въезда в РФ.

Подводя итог, могу сказать, права иностранных граждан в имущественных отношениях мало чем отличаются от прав граждан России. Нам всем нужно соблюдать права, исполнять обязанности, нести ответственность и не нарушать права друг друга.

Если у Вас остались вопросу, Центр правовой помощи мигрантам, ответит на Ваши вопросы, поможет разобраться с Вашей индивидуальной ситуацией.

Сельскохозяйственный бизнес всегда был и будет актуальным. Покупка земли под организацию сельского хозяйства может стать действительно прибыльным делом.

Как осуществить покупку такой категории земли и чем данный вид разрешенного пользования регулируется в России?

Нормативно-правовая база

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Земельного кодекса РФ и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Федеральным законом №101, а именно статьей 8 «Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения» пунктом первым субъект РФ или муниципальная администрация имеет преимущественное право приобретения земли сельхозназначения по той цене, по которой участок продается частным собственником.

Исключение лишь составляют случаи продажи на публичных торгах либо в случаях изъятия земли для нужд государства или муниципалитета.

Пункт второй этой же статьи и того же закона указывает на обязанность продавца земли сельскохозяйственного назначения сообщить в письменной форме высшему органу исполнительной власти в РФ либо органу местной администрации о намерении реализовать участок. При этом должна быть указана цена, размеры, месторасположение земли и сроки расчета по договору купли-продажи.

Регулирование продажи участков, принадлежащих государству или муниципалитету, осуществляется Главой 5 Земельного кодекса РФ.

По общему правилу земли предоставляются по итогам торгов в форме аукциона. Без проведения аукциона предоставляется земельный участок сельскохозяйственного назначения только сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, если данные хозяйствующие субъекты использовали землю и в течение 6 месяцев после возникновения прав на нее муниципалитетом подали заявление на заключение договора купли-продажи или аренды.

У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?

Владельцами земельных участков сельскохозяйственного использования могут быть как физические, юридические лица, так и государство, муниципалитеты.

Продажа сельскохозяйственных земель сегодня набирает активные обороты. Ведь если правильно подобрать участок и надлежащим образом его оформить, то можно и помимо сельскохозяйственных вопросов решить жилищный.

Не запрещена законом застройка сельхоз участка. В случае создания крестьянско-фермерского хозяйства субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам нужно где-то жить в процессе работы.

В то же время использование сельскохозяйственного участка должно быть строго по его назначению. Без формирования крестьянско-фермерского хозяйства застраивать домами землю не допускается.

При покупке подходящего участка будущий землевладелец должен учесть все нюансы и определиться со всеми моментами: целями использования сельскохозяйственных угодий, условиями использования участка, размером земельного налога, качественным состоянием земли, уровнем почв.

Перед непосредственным приобретением у физического/юридического лица следует убедиться в наличии всех прав владельца на землю, необходимых документов. Вся документация на участок должна быть правильно оформленной. В документах не может быть стилистических или других ошибок. Фактическое местонахождение земельного надела должно соответствовать юридически закрепленному в документации.

Нелишне при подборе участка проводить сверку реквизитов продавца по договору и реквизитов владельца.

Вид разрешенного использования и целевое назначение необходимого участка должны быть указаны в правоустанавливающей документации. Лучше всего приобретать земли у государства и муниципальных властей либо у проверенной компании с высокой репутацией деятельности в данной сфере.

Многие фирмы предлагают участки от 0,63 га до 5000 га, причем в Московской области. Предлагаемые земли принадлежат частным собственникам и находятся в отличном состоянии, подходящем для осуществления всех задуманных планов по организации сельского хозяйства.

Пошаговая процедура покупки земли сельскохозяйственного назначения

У государства

Государство принадлежит к так называемому первичному рынку продажи земельных участков.

В случае покупки государственной или муниципальной земли порядок будет следующим:

  1. Подача заявления (ходатайства) в местный орган исполнительной власти о предоставлении сельскохозяйственных земель. Сельскохозяйственные цели указываются непосредственно в заявлении, также в нем прописывается желание приобрести в собственность, необходимые размеры и месторасположение.
  2. Местный муниципалитет в течение установленного срока рассматривает поданное заявление о приобретении сельскохозяйственных угодий. Факт предоставления или отказа в предоставлении участка фиксируется вынесением постановления главой муниципалитета. При отказе предоставляется постановление или выписка из него, где обосновываются причины отрицательного ответа. Решение можно обжаловать через суд. Важно! Отказ в предоставлении может быть по разным причинам. Среди них это отсутствие свободных земель сельскохозяйственного назначения в фонде администрации и возможности предоставить землю на указанной территории. Как правило, для каждого региона установлены свои льготники, имеющие право на первоочередное получение земельного участка в собственность. Стоимость земли сельскохозяйственного назначения в основном формируется по величине плодородных качеств. Второстепенными моментами будут размеры и месторасположение. Так или иначе, цена земли определяется нормативно-правовыми актами местных муниципалитетов.
  3. Материалы по земельному делу необходимо согласовать с архитектурными и градостроительными органами, органами санитарного и пожарного контроля, охраны природы и историко-культурных ценностей. Каждая из данных служб выдает свое заключение, которое удостоверяется их личной печатью и подписью руководителя.
  4. Зарегистрировать право на участок можно в филиале областной регистрационной палаты (как правило, регистрационная палата располагается в самом здании муниципалитета).
  5. Далее составляется договор купли-продажи, о чем будет подробнее в следующей части.
  6. После окончания процедуры регистрации на руки выдается свидетельство на право собственности сельскохозяйственного участка.
  7. Использовать участок по его назначению можно будет только после процедуры межевания (определение границ). Освоение сельскохозяйственных угодий возможно лишь в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией.

У физического лица

Покупка у физического лица земельного участка сельскохозяйственного назначения, как и для любых других целей, имеет свои отличительные черты.

Перед покупкой земли у частного владельца следует убедиться в наличии у него всех правоустанавливающих документов на такой участок.

Существует электронный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», который находится на официальном сайте Росреестра. Также можно обращаться в местные филиалы кадастровых палат при администрациях населенных пунктов. Информация о зарегистрированных правах предоставляется в общем доступе в течение 5 рабочих дней. При наличии у продавца необходимого сельскохозяйственного участка всех официальных прав кадастровая служба выдаст выписку.

В выписке указываются также существующие ограничения и обременения в пользовании участком (сервитут, арест, аренда). Предоставление сведений обойдется в 200 рублей.

При покупке земли у физического лица также заключается договор купли-продажи. Земельная собственность переходит от одного лица к другому по передаточному акту.

Все сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме.

Вторичный рынок является местом «небезопасных сделок». Здесь могут и обмануть, и пообещать не то, что будет на самом деле, и прочее.

Лучше всего обращаться за помощью в специализированные агентства по недвижимости с высокой репутацией. Они помогут выяснить историю земельного участка, оформят все необходимые документы, уладят возможные проблемы. Естественно, это устраняет риски покупателей земель, за что требует от них соответствующей платы за оказываемые услуги. В любом случае решать приобретателю земли.

Молодые семьи, которые покупают недвижимость в первый раз, часто интересуются, что нужно знать при покупке земельного участка с домом в деревне.

Хотите подарить земельный участок с домом? есть перечень всех необходимых документов.

В нашей статье полностью описана процедура дарения садового участка.

Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.

Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:

  • Стоимость участка;
  • Площадь участка;
  • Местонахождение участка;
  • Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.

Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия. Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.

Стоимость продаваемой земли определяется только по усмотрению продавца и является, соответственно, рыночной.

Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.

Переход права собственности официально закрепляется государственной регистрацией. Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней. Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации.

Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.

Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам.

Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.

Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:

  • Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Иные лица по законодательству Российской Федерации.

Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:

  • Место и дата заключения договора.
  • Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
  • Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
  • Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
  • Порядок расчета по договору.
  • Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
  • Момент вступления договора в силу.
  • Количество экземпляров, в которых составляется договор.
  • Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи земли с/х назначения можно скачатьздесь.

Особенности покупки доли земельного участка под сельскохозяйственные цели

При покупке доли земельного участка сельскохозяйственного назначения существуют определенные ограничения:

  • Участники долевой собственности имеют право продать свою земельную долю без выделения земельного участка в счет земельной доли только другому участнику данной долевой собственности, сельскохозяйственной компании либо физическому лицу, которое является членом крестьянско-фермерского хозяйства. При этом нет необходимости в обязательном уведомлении других участников долевой собственности о желании продать свою долю.
  • Во время регистрации перехода права собственности на долю сельскохозяйственных угодий к другому участнику помимо стандартного перечня документов необходимо предоставить документы, подтверждающие возможность реализации земельной доли или возможность ее занесения в уставный капитал.
  • Законодательством не предусмотрено преимущественного права на продажу доли земельного участка для государственных властей субъектов РФ или местных органов власти в отличие от продажи полноценного земельного надела.

Государственные органы покупают право на доли земель бесплатно в случае отказа от оформления земельной доли физическим лицом.

Таким образом, продажа земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения любому третьему лицу невозможна без выделения ее из общей долевой собственности.

После того как доля будет официально выделена, ее границы будут очерчены, собственник обязан предложить купить выделенный участок сначала органам власти субъекта РФ или органам местного самоуправления. Только в случае их отказа у собственника появляется возможность продать свою долю любому другому стороннему лицу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Определение понятия

Купля и продажа земельных участков – это двухсторонняя сделка, в процессе которой одна сторона передает другой право собственности, происходит отчуждение конкретного участка от одного лица другому.

Правовое регулирование и его специфика

Данную процедуру регулируют и контролируют следующие законодательные акты:

Какие существуют ограничения?

Есть ли в России ограничения на покупку земли в собственность? Рассмотрим следующие:

  • Не могут быть объектами сделок купли-продажи земли, которые изъяты из оборота или ограниченные в обороте (ст. 27 ЗК РФ).
  • Земельные участки, которые не прошли государственный кадастровый учет, также не могут быть объектом купли-продажи (ст. 37 ЗК РФ).

Кто имеет право продать, а кто купить?

В России землю могут купить и продать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели. Бизнесмены приобретают ее для организации или расширения своего бизнеса, обычные граждане покупают землю для дачных участков или индивидуального жилого строительства.

Продавать землю может только собственник, имея на руках правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности).

Продавцом же данного ресурса может выступать государство, как федеральный собственник (или муниципалитет), в собственности которого находится земля города или района.

Есть ли особый порядок приобретения в собственность для иностранцев?

Купля-продажа земли иностранцами в РФ возможна, но законодательством предусмотрены некоторые ограничения:

  1. Иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут купить землю и стать собственниками земельных участков, которые располагаются в приграничных районах и на других особых территориях России (ст. 15 ЗК РФ).
  2. Земли сельскохозяйственного назначения нерезиденты могут только арендовать, сделка купли-продажи таких земель для них невозможна (Федеральный закон от 24.07.2002 №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Особенности и условия

Можно выделить следующие особенности купли и продажи земельных участков в РФ:

  • Предметом сделки купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые состоят на учете в ЕГРН. При заключении договора собственник земли должен обязательно информировать покупателя об ограничениях его использованиях и обременениях.
  • Если условия договора купли-продажи земли ограничивают ответственность продавца в случае, когда права на земельный участок заявят третьи лица; определяют право продавца выкупить обратно свою землю (если будет его желание), то такие условия являются недействительными.

Плюсы и минусы

Рассмотрим плюсы и минусы при покупке участка.
К плюсам можно отнести:

  • Получение выгоды для обеих сторон, так как сделка возмездна.
  • Возможность получения налогового вычета.
  • Риск оспаривания очень маленький.

Минусы:

  • Продавец уплачивает НДФЛ.
  • Приобретенный участок будет считаться совместно нажитым имуществом.

Порядок действий

Для того, чтобы продать земельный участок, необходим следующий порядок действий:

  1. Собрать все документы.
  2. Выбрать оптимальную стоимость участка.
  3. Найти покупателя.
  4. Заключить предварительный договор, получить задаток.
  5. Подготовить документы для продажи.
  6. Заключить сделку, получить деньги.

Для того, чтобы купить зем. участок, необходимо:

  • Подобрать для себя оптимальный вариант.
  • Согласовать с продавцом основные моменты предстоящей сделки купли-продажи.
  • Заключить договор, передать деньги.
  • Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Пошаговую инструкцию по купле-продаже земли с домом и без вы найдете , а из этой статьи вы узнаете, как купить участок в городе или деревне.

Необходимые документы для сделки

Для сделки потребуются следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы.
  • Кадастровый паспорт участка.
  • Свидетельство о регистрации права собственности либо выписка из ЕГРН.
  • Паспорта.

Что обязательно следует проверить?

ВАЖНО! Перед заключением договора следует проверить подлинность всех документов на данный земельный участок.

Необходимо проверить:

  1. Целевое назначение земельного надела.
  2. Категорию и возможность его использования.

Если продавец – физическое лицо, то необходимо проверить наличие:

  • Согласия второго супруга на проведение сделки (заверенное нотариально).
  • Документов, подтверждающих отсутствие обременения на участок и отсутствие долгов по налогам.

О том, что нужно проверить перед сделкой и на что обратить внимание, мы подробно рассказывали в этой статье.

Сколько стоит сопровождение нотариусом или риелтором?

Нотариальное сопровождение сделки в среднем обойдется в сумму, составляющую 1,5% от всей суммы сделки. Сопровождение сделки риэлтором будет стоить от 2% до 20% от суммы сделки.

О стоимости услуг риелтора и нотариального сопровождения сделки можно узнать в нашем материале.

Можно ли обойтись без посредников?

Грамотно оформить сделку купли-продажи земельного участка вполне можно самостоятельно, опираясь при этом на Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость земельного участка определяется по результатам оценки земли (проводимой государством) с учетом целевого назначения. Формируется она на основании усредненной цены за один квадратный метр по каждой категории.

Полная стоимость земельного участка рассчитывается произведением стоимости квадратного метра на его площадь. Можно продать земельный участок за цену, которая ниже кадастровой, но налог придется заплатить с учетом кадастровой стоимости.

ВАЖНО! Продать землю без межевания с 01.01.2018 г. невозможно.

О том, что такое кадастровая стоимость и можно ли продать землю ниже этого показателя, мы писали в этой статье.

Нюансы, которые следует учесть при составлении и заключении договора

При составлении и заключении договора необходимо учесть:

  1. Земельный участок должен соответствовать заявленным характеристикам.
  2. Необходимо указать целевое назначение участка.

Возможно ли переоформление территории, находящейся в аренде?

Земля, находящаяся в аренде, является собственностью арендодателя, продать ее может только собственник. Про куплю-продажу участка, находящегося в аренде, рассказывается .

Рассрочка платежа

Возможно приобрести ЗУ в рассрочку. В этом случае в договоре прописываются сроки, когда необходимо вносить платежи покупателю и размер платежа.

Отличия в реализации земли с домом

  • При процедуре купли-продажи земли с домом должны быть предоставлены два пакета документов: на землю и на дом. Договор заключается один.
  • Землю без дома возможно продать только в том случае, если этот дом построен самовольно и не зарегистрирован нигде. Также возможно произвести межевание своего участка, получить кадастровые номера на участки и после этого продать участок без постройки.
  • Дом отдельно от земли продаваться не может, при покупке дома покупателю передаются права пользования на земельный участок, который необходим для использования недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Про продажу земельного участка и дома отдельно друг от друга мы писали в этой статье.

Об особенностях купли-продажи земли с недостроенным домом читайте .

Регистрация

Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ.

Подробнее о процедуре оформления сделки через Росреестр и МФЦ мы писали в этом материале.

Сделки с местностями различного назначения

  1. Участков в ДНП и СНТ. Основное назначение для таких земель – сельскохозяйственное. О том, как купить или продать участок в ДНП или СНТ, мы рассказывали , а из этой статьи вы узнаете о том, какие документы при этом понадобятся.
  2. В коттеджных поселках с подрядом и без. Купля-продажа с подрядом будет стоить дороже, чем без него.
  3. Участков коммерческого назначения. В этом варианте налогом будет облагаться абсолютно все, что в дальнейшем будет построено.
  4. Для строительства многоэтажных домов, баз отдыха и гостиниц. Наличие градостроительной документации необходимо.
  5. Лесных участков. Продаются только посредством торгов у государства.
  6. Промышленных земель. Установленный вид разрешенного использования необходимо соблюдать. Сельскохозяйственных, в том числе под ЛПХ и КФХ. Это право преимущественной покупки земельных участков есть у государства. О купле-продаже земли сельскохозяйственного назначения и пая можно более детально узнать .

Как купить у государства?

Государство может продавать земли, в основном, в ходе аукционных торгов. Организацией таких торгов занимаются органы государственной или муниципальной власти. О том, можно ли купить земли у администрации без торгов и как это сделать, говорится .

Можно ли реализовать свой надел государству?

Продать землю государству можно, если только оно заинтересовано в покупке этого участка.

Кредитование

Кредит на землю с домом взять возможно, но это будет только целевой кредит. Про кредит на покупку участка с домом и без мы писали в нашем материале.

Какие банки предоставляют займы для такого приобретения?

  • Сбербанк.
  • Россельхозбанк.
  • Газпромбанк.
  • ВТБ24.

О том, в каких банках дают кредит на землю и как его оформить, написано .

Налогообложение сделок в России

Облагается налогами продажа земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации. Собственники, владеющие не менее 5 лет своими наделами, от уплаты налогов освобождаются.

О налогообложении купли-продажи земли в России читайте .

В итоге можно сделать вывод, что покупка или иное приобретение земельного участка в собственность — это процедура, к которой нужно отнестись самым тщательным образом, так как приходится учитывать очень много нюансов. Соглашение по этой сделке должно отвечать всем законодательным требованиям и иметь однозначную трактовку. Перед оформлением договора продавцу необходимо обязательно провести межевание данного земельного участка.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *