ЖСК это коммерческая или некоммерческая организация?

Р. Демьянов
Разделы: Недвижимость

Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) согласно п. 1 статьи 110 Жилищного кодекса (ЖК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
ЖСК являются потребительскими кооперативами.
В соответствии со статьей 116 Гражданского кодекса (ГК) потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Потребительский кооператив в свою очередь – это некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, не преследующее в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли.
Следовательно, ЖСК – некоммерческая организация.
Однако к потребительским кооперативам (в том числе и ЖСК) Федеральный закон от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» не применяется. Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах.

Учредительные документы
Согласно п. 2 статьи 52 ГК в учредительных документах ЖСК так же, как и в учредительных документах всех некоммерческих организаций должны определяться:

  • наименование;
  • место нахождения;
  • порядок управления деятельностью;
  • предмет и цели деятельности. Предмет и определенные цели деятельности коммерческой организации могут быть предусмотрены учредительными документами и в случаях, когда по закону это не является обязательным.

В учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи ему своего имущества и участия в его деятельности. Договором определяются также условия и порядок распределения между участниками прибыли и убытков, управления деятельностью юридического лица, выхода учредителей (участников) из его состава.
Устав потребительского кооператива должен содержать помимо вышеуказанных сведений, также следующее:

  • условия о размере паевых взносов членов кооператива;
  • о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива;
  • об ответственности членов кооператива за нарушение обязательства по внесению паевых взносов;
  • о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
  • о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово «кооператив», или слова «потребительский союз» либо «потребительское общество».
Цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива: ЖСК создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Согласно статье 113 ЖК в уставе ЖСК должны также содержаться сведения о:

  • порядке вступления в члены кооператива;
  • порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
  • порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие ЖК, другим федеральным законам положения.
Членство, взносы и ответственность
Членом кооператива может быть граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица. Количество членов не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 статьи 112 ЖК).
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом ЖСК, подают в правление ЖСК заявление о приеме. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением ЖСК и утверждено решением общего собрания членов кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива.
Члены потребительского кооператива согласно п. 3 статьи 116 ГК обязаны в течение 3-х месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
Предпринимательская деятельность
Предпринимательскую деятельность ЖСК как потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.
Согласно п. 5 статьи 116 ГК доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами. Кстати, все другие некоммерческие организации не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами).

Местные власти смогут принимать программы сноса и реконструкции фактически любого, а не только аварийного жилья — об этом говорится в законопроекте, внесенном в Госдуму группой сенаторов и депутатов. В нем есть отсылки к опыту реновации в Москве: необходимость согласия двух третей собственников и арендаторов, предписание выдавать переселенцам равноценное жилье в своем районе или денежную компенсацию. Но упоминается и необходимость «комплексного развития территорий» с возможностью принудительного изъятия недвижимости: напомним, правительственный законопроект с аналогичными формулировками в 2019 году подвергся критике и был изменен.

Проект поправок к Градостроительному, Жилищному и Земельному кодексам РФ внесли в Госдуму сенаторы Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и глава парламентского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев. В документе предлагается дать местным властям полномочия составлять адресные программы по реконструкции и сносу фактически любых многоквартирных домов в целях «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан». Так, Жилищный кодекс предлагается дополнить ст. 48.2, согласно которой решение о включении в такую программу может быть принято с одобрения двух третей собственников или нанимателей квартир. Исключить дом из программы разрешается одной третью голосов. Порядок учета голосов должны определить местные власти.

Многое в законопроекте явно взято из нормативной базы по программе реновации в Москве.

Так, переселенцам обещано равнозначное жилье (с не меньшим числом комнат и жилой площадью) в своем населенном пункте, а если тот имеет «внутригородское деление» — в том же районе. Собственники также могут выбрать взамен старого жилья равноценную квартиру или денежную компенсацию. Интересно, что само понятие реновации в документе не упоминается.

Законопроекты о всероссийской реновации по примеру Москвы уже вносились в Думу. Так, в 2018 году депутаты Галина Хованская и Сергей Миронов предлагали включать дома в программу с согласия всех, а не двух третей собственников, а также предусматривали квартиры для жителей коммуналок. Вице-спикер Госдумы Петр Толстой тогда приводил результаты соцопросов о желании 70% граждан видеть реновацию в своем регионе (см. «Ъ” от 26 ноября 2018 года). Однако госпожа Хованская признала, что к запуску программ переселения готовы лишь в нескольких регионах, включая Уфу, Казань и Санкт-Петербург. Ее проект так и не был принят Госдумой.

В Минстрое РФ два года назад опасались, что дороги и коммунальные сети не выдержат нагрузки от масштабных строек, а также не понимали источников финансирования программы. К примеру, в Санкт-Петербурге более 7,2 тыс. зданий 1950–1969 гг. постройки общей площадью 27,3 млн кв. м. Для строительства такого же объема потребуется более 1,44 трлн руб. (при себестоимости 1 кв. м в регионе 52,8 тыс. руб.; данные Росстата). Иначе говоря, Санкт-Петербургу потребуется до трех годовых бюджетов, и это без учета расходов на снос домов. Впрочем, опыт столицы показывает, что расходы могут оказаться еще выше. В сентябре 2020 года Московский фонд реновации провел аукцион на строительство типичного для реновации 60-метрового дома на Долгопрудной улице за 1 млрд руб., рассчитывая построить за эти деньги 7,6 тыс. кв. м квартир (по 138 тыс. руб. за «квадрат», но без учета нежилого первого этажа и подземной парковки на 79 мест).

В обосновании к новому законопроекту говорится, что расходов из бюджета РФ он не потребует, а финансирование должны найти местные власти.

При этом в тексте определен порядок привлечения инвесторов к стройкам — через аукционы. В них смогут участвовать компании с минимум трехлетним опытом строительства многоквартирных домов, сдавшие хотя бы 5 тыс. кв. м. квартир. По итогам работ они должны передать властям коммунальную и другую инфраструктуру. Примечательно, что вице-премьер Марат Хуснуллин в феврале 2020 года заявлял, что о запусках программ реновации по всей стране можно будет говорить после «наладки» работы нынешних жилищных программ.

Отметим, что ключевым понятием законопроекта выступает «комплексное развитие территорий». Решение о таком развитии и последующем привлечении инвесторов местные власти смогут принимать, если половину территории занимают, например, аварийное жилье, самовольные постройки или многоквартирные дома, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции. Новый механизм комплексного развития территорий, говорится в пояснительной записке, поспособствует «обновлению застройки городов и улучшению жилищных условий граждан». Между тем формулировки поправок во многом совпадают со скандальным правительственным законопроектом 2018 года о комплексном развитии территорий с принудительным изъятием недвижимости для муниципальных нужд по инициативе муниципалитетов. Через год, после критики, норма об изъятиях из закона исчезла (см. «Ъ” от 8 июля 2019 года).

Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская критикует новый законопроект как процессуально, так и по существу. По ее словам, адресные программы сноса и строительства жилья «вообще не являются предметом регулирования» Жилищного кодекса РФ.

Авторы поправок, по мнению госпожи Хованской, хотят избежать процедуры правительственного отзыва на законопроект, указывая, будто его реализация не потребует бюджетных расходов.

«В проекте говорится о комплексном развитии территории при условии, что половину от нее составляют определенные здания. А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — недоумевает госпожа Хованская. Депутат также считает странным, что дом может быть включен в программу двумя третями голосов собственников и нанимателей пропорционально «общему числу жилых помещений», тогда как при выходе из программы в расчет принимаются лишь голоса собственников без отсылки к площадям квартир.

Александр Воронов

Новая редакция Ст. 110 ЖК РФ

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Комментарий к Статье 110 ЖК РФ

1 — 3. Специальному правовому регулированию создания и деятельности жилищных кооперативов, статуса их членов посвящен раздел V Кодекса. Статьи данного раздела регламентируют отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее также — жилищные кооперативы), а также определяют основные права и обязанности их членов. Содержащиеся здесь правовые нормы основываются на положениях ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах и во многом воспринимают опыт правового регулирования жилищных кооперативов в ст. ст. 111 — 126 ЖК РФ 1983 г., ст. 19 Основ. При этом введено немало не известных прежнему жилищному законодательству правил, на которые целесообразно обратить внимание.

Глава 11 Кодекса устанавливает правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансово-хозяйственной деятельностью, правила о ликвидации и реорганизации кооперативов.

В отличие от ЖК РФ 1983 г. (см. гл. 5), который регулировал отношения, связанные только с жилищно-строительными кооперативами, Кодекс, вслед за ГК РФ (п. 4 ст. 218), регламентирует также жилищные кооперативы.

Для жилищного и жилищно-строительного кооператива Кодекс в ч. 1 ст. 110 установил единое нормативное определение. При этом особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

Общим для жилищных и жилищно-строительных кооперативов является то, что они осуществляют управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

4. Правило, установленное в ч. 4 ст. 110 Кодекса, исключает применение к жилищным и жилищно-строительным кооперативам, которые создаются и действуют в соответствии с Кодексом, норм законодательства о производственных кооперативах, являющихся коммерческими организациями (см. ст. ст. 107 — 112 ГК РФ). Напомним, что производственным кооперативом (артелью) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, переработка, сбыт промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, выполнение работ, торговля, бытовое обслуживание, оказание других услуг), основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Законом и учредительными документами производственного кооператива может быть предусмотрено участие в его деятельности юридических лиц.

Однако в отличие от других видов некоммерческих организаций, в частности, от товарищества собственников жилья (см. раздел VI Кодекса), потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами. В соответствии с п. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Кроме того, потребительский кооператив отличается от других видов некоммерческих организаций тем, что цели создания такого кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива <1>. Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, согласно ч. 1 ст. 110 Кодекса, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом de jure некоммерческими юридическими лицами <2>.

Специальные федеральные законы о таких видах потребительских кооперативов, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в настоящее время отсутствуют. Однако положения Кодекса об указанных кооперативах следует рассматривать в качестве специальных норм закона, устанавливающих правила о создании, правовом положении и деятельности таких кооперативов, правах и обязанностях их членов (эти правила должны соответствовать ГК РФ). До введения в действие Кодекса подобную роль играли, в частности, нормы, содержавшиеся в ст. ст. 111 — 126 ЖК РФ 1983 г.

<2> Ведомости РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005; СЗ РФ. 1995. N 26. Ст. 2397; 1999. N 9. Ст. 1096; 2003. N 2. Ст. 167; 2009. N 1. Ст. 17.

5. Важно обратить внимание на то, что действие главы 11 Кодекса распространяется исключительно на жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, определяются специальными федеральными законами.

Речь идет, в частности, о жилищных накопительных кооперативах, деятельность которых Кодекс не регулирует: соответствующие отношения подчиняются общим нормам ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилам специального ФЗ от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» <1>. Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предметом деятельности жилищных накопительных кооперативов является привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).
———————————
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41; 2006. N 43. Ст. 4412; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.

<2> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2008. N 43.

Другой комментарий к Ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее — жилищные кооперативы) являются некоммерческими организациями в форме потребительских кооперативов, их организация и деятельность регулируются ст. 116 ГК РФ. Согласно этой статье потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей граждан.

2. Целями создания жилищного кооператива являются:

удовлетворение потребностей граждан в жилье;

управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Комментируемая статья определяет две формы жилищной кооперации: жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Жилищный кооператив на средства членов кооператива приобретает жилой дом, готовый к заселению.

Жилищно-строительный кооператив на средства членов кооператива ведет строительство жилого дома с последующим заселением по завершении строительства.

Жилищные кооперативы обоих видов в дальнейшем содержат и ремонтируют приобретенный или выстроенный жилой дом, а в случае необходимости — осуществляют его реконструкцию.

3. Поскольку жилищный кооператив является разновидностью некоммерческой потребительской кооперации (ст. 50 и 116 ГК РФ), он не может ставить целью его создания — извлечение прибыли из своей деятельности. ГК РФ предусматривает возможность осуществления потребительским кооперативом предпринимательской деятельности, но при условии, что это служит достижению целей, ради которых он создан, и соответствует этим целям (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Доходы, полученные от такой деятельности, распределяются между членами кооператива (п. 5 ст. 116 ГК РФ).

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

ЖСК — что это такое

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов. История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Причины заключались в высочайшем качестве строительства и обособленном управлении такими домами.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

Главной задачей такого кооператива является привлечение средств участников-пайщиков. Обязанностью же строительной компании признается строительство дома и передача квартир в нем пайщикам. В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Если сравнивать с долевым участием, то большинство таких компаний предоставляют рассрочку оплаты только до этапа сдачи объекта.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его

участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Порядок покупки квартиры

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

В отличие от оформления ипотечного кредита участнику ЖСК не нужно собирать огромный пакет документов. Для вступления в некоторые кооперативы достаточно предъявить только паспорт РФ.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

  • договор членства в ЖСК;
  • договор пая;
  • платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • справка о выплате всей задолженности.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.
Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.
Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по .

Отзывы покупателей

Алексей:

Покупал квартиру в новом доме с помощью жилищного кооператива. Пай оплатил, дом уже построен, в настоящее время идут отделочные работы. Для меня это очень выгодный вариант, так как из-за невозможности официально подтвердить свой доход банки в оформлении ипотеки отказали. Да и требования у них стали намного серьезнее.

Людмила:

Приобретала квартиру в ЖСК в 2012 году. Пай выплатила и подписала акт приема-передачи. Дом сдали в эксплуатацию. Однако сейчас столкнулась с тем, что хочу квартиру продать. Но ЖСК не регистрирует квартиру в Росреестре. Взяла выписку, на деле дома нет. В ЖСК дают обещания уже больше двух лет. Не представляю, каким образом смогу теперь продать квартиру. Видимо придется обращаться в суд.

Валентина:

Купила квартиру в известной в Москве компании-застройщике, которая работает только по ЖСК. При выборе решила не рисковать, хотя было много вариантов дешевле, но без разрешительных документов на строительство. Сейчас строительство практически на финишной прямой. Совершила очень удачную сделку в свое время.

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *