Налоги управляющей компании

Содержание

О расходах и доходах управляющих компаний ЖКХ

Прибыль для управляющей компании складывается из:

  1. Денежной компенсации за посреднические услуги при сотрудничестве с предприятиями, предоставляющими необходимые ресурсы.
  2. Взноса платежей жителями дома по квитанции.
  3. Сдачи имущества в аренду. Управляющая компании может сдавать помещения, которые находятся в доме и числятся в общедомовом имуществе, в аренду.
  4. Средств, выплаченные в счёт компенсации, например материальные расходы в качестве возмещения ущерба. В случае если жителями дома был нанесён такой ущерб УК.

Важно: средства, которые жильцы вносят на капитальный ремонт, а также деньги, поступающие из бюджета, не облагаются налогами. У любой управляющей компании есть как прибыль, так и убыток.

В данном случае расходами будут считаться:

  1. Ремонт и устранение неисправностей системы отопления.
  2. Ремонтные работы, связанные с кровлей здания.
  3. Ремонтные работы, связанные с канализацией.
  4. Ремонт по заявкам жильцов и т. д.

Также возникают убытки, связанные с содержанием дома:

  1. Затраты управляющей компании, связанные с ежедневной уборкой подъездной клетки, лифта, мусоропровода и т. д. (швабры, тряпки, веники и другой инвентарь).
  2. Замена окон, дверей, замков и прочего.
  3. Затраты на дезинфекцию мусоропровода, чердака и подвала.
  4. Контроль уровня температуры воздуха.
  5. Озеленение придомовой территории, посадка цветов и кустарников.

Капитальный ремонт является отдельной статьёй убытков управляющей компании. В основном ремонт проводится за счёт средств собственников, однако иногда средства могут поступить из бюджета.

Также к прямым расходам относятся:

  1. Затраты на выплату зарплаты работникам УК.
  2. Отчисления в страховой фонд.
  3. Платежи в налоговую инспекцию.
  4. Затраты на повышение квалификации и обучение персонала.
  5. Оплата услуг посредников (аудиторы, банки и т. д.)

Все расходы должны отражаться в бухгалтерском учёте соответствующими проводками согласно законодательству РФ.

О материальных убытках

К материальным расходам управляющей компании относятся:

  1. Затраты на транспортные услуги.
  2. Оплата коммунальных услуг самого офиса.
  3. Оплата аренды под офис.
  4. Затраты на покупку инвентаря, строительных и других материалов и прочих нужд.

Здесь перечислены только основные расходы ЖКХ. Перечень может быть более обширным.

Смета управляющей компании

Сметой называется финансовый документ, в котором зафиксирован план о доходах и расходах жилищно управляющей компании за определённый отрезок времени. Смета не может считаться правильной, если в ней отсутствуют следующие пункты:

  1. Затраты на капремонт.
  2. Прямые затраты на существование организации (зарплата сотрудников, аренда помещения и т. д.).
  3. Выплаты организациям, предоставляющим ресурсы.
  4. Расходы на ремонт, который предстоит сделать.
  5. Расходы на содержание дома и домового имущества.

Согласно законодательству РФ все управляющие компании обязаны предоставлять смету по требованию собственников дома после выполненных работ.

Скачать образец сметы доходов и расходов Управляющей компании

Порядок предоставления субсидий

Субсидией называются средства, которые назначаются государством для возмещения затрат, связанных с коммунальной инфраструктурой. Субсидия предоставляется единовременно, и потратить её можно исключительно на возмещение убытков.

Денежные средства предоставляются на основании соглашения, которое заключается между жилищно управляющей компании и министерством экономического развития. В соглашении прописывается размер, целевое назначение, время выплаты, срок назначения субсидии и срок предоставления отчётности по использованию средств. Для назначения субсидии управляющая организация должна собрать необходимую документацию и предоставить её в уполномоченный орган.

Для проведения капитального ремонта дома предусмотрено субсидирование. Компания может получить субсидию на капитальный ремонт, если будут соблюдены следующие условия:

  • решение о капремонте приняли жильцы дома на общем собрании;
  • управляющая компания не имеет долгов перед государственными органами;
  • если в заключении после проведения экспертизы будет информация о необходимости проведения ремонта.

Субсидия может быть назначена только на определённый вид работ:

  • удаление деформаций и обрушений отдельных частей многоквартирного дома;
  • устранение повреждений после аварийных ситуаций и стихийных бедствий (наводнение, пожар и т. д.);
  • устранение разрушений несущих конструкций многоквартирного дома.

Управляющей компании необходимо направить пакет необходимой документации с письменным обращением в МУ ДМИБ.

Документы должны содержать информацию, свидетельствующую о необходимости проведения капитального ремонта. А далее ждать принятия решения уполномоченным органом.

О вознаграждении организации

Поскольку любая управляющая организация является коммерческим учреждением, она имеет полное право получать денежное вознаграждение за свою деятельность. Информация о размерах и порядке выплат всегда указывается в соглашении по управлению. Управляющая компания имеет полномочия самостоятельно начислять себе вознаграждение. При этом сумма поощрения удерживается из общей суммы платежей, которые ежемесячно поступают от жителей многоквартирного дома.

Величина вознаграждения управляющей компании не может быть более 10% от общего установленного тарифа на содержание и ремонт.

Осуществлять деятельность по ведению бюджета обязана бухгалтерия каждой управляющей компании. Все УК должны в установленные сроки предоставлять необходимую отчётность, а также платить налоги согласно действующему законодательству.

Все документы, свидетельствующие о доходах и расходах управляющих компаний ЖКХ, проверяют органы налоговой инспекции, поэтому следует строго соблюдать все требования и правила по ведению документооборота.

Предлагаем вам ознакомиться и с другими материалами наших экспертов об организации УК как бизнеса. Читайте о том, как создать управляющую компанию с нуля и как ею управлять, каковы пределы ответственности и порядок раскрытия информации УК, как получить лицензию и зарегистрироваться в ГИС ЖКХ, а также какие договоры заключает компания с ресурсоснабжающими организациями, как погасить задолженность перед поставщиками и что нужно знать о банкротстве.

Подводя итоги, можно отметить, что управляющие организации – это компании, занимающиеся коммерческой деятельностью. В связи с этим они обязаны соблюдать требования бухгалтерского учёта и вести всю бухгалтерскую отчётность, а также вовремя оплачивать налоги.

Все статьи расходов и доходов управляющих компаний строго контролируются налоговыми инстанциями, поэтому соблюдение отчётности очень важно. Немаловажное значение имеет вопрос необоснованного завышения тарифов. Жители дома имеют право осуществлять контроль деятельности ЖКХ, а также проверять все расходы. Для этого лучше создать инициативную группу, в которую будут входить бухгалтера, инженеры и юристы.

Эти специалисты смогут дать объективную оценку всем документам, которые предоставляются управляющей компанией. Перед проверкой необходимо тщательно изучить соглашение и все моменты, прописанные в нём, связанные с данным вопросом. Отчётность может предоставляться лично жителям, а может быть вывешена на общие стенды для информации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Управляющая компания «ДОХОДЪ» предлагает услугу по созданию фондов, объединяющих в себе семейные капиталы, и управлению их активами.

Семейные фонды – это форма объединения капитала для управления семейным благосостоянием. Семейные фонды широко распространены за рубежом. В России реализовать некоторые преимущества семейных фондов поможет механизм закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа).

Защита капитала.

На имущество фонда не могут быть обращены взыскания по долгам управляющей компании или владельцев паев. Конструкция фонда предусматривает защиту имущества, как от третьих лиц, так и от действий пайщиков фонда.

Объединение различных активов.

Удобный способ для управления семейным капиталом и обеспечения контроля над имуществом.

Широкие возможности для формирования.

В зависимости от типа фонда, он может быть сформирован различным имуществом: недвижимость, художественные ценности, ценные бумаги, денежные средства, доли в уставных капиталах, денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, включая права залогодержателя по договорам об ипотеке.

Налоговые льготы.

Фонд не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль. Соответственно, прибыль, сгенерированная внутри фонда (управление недвижимостью, операции с ценными бумагами и т.д.), может полностью реинвестироваться, увеличивая капитализацию.

Конфиденциальность собственников.

Информация о владельцах паев не является публичной. Еще больше защиты информации о пайщиках в фондах для квалифицированных инвесторов.

Простая передача прав на имущество.

Благодаря механизму учета паев можно достаточно быстро вносить изменения в структуру собственности, оформив пай на другое лицо по поручению текущего владельца. Вместе с передачей пая происходит перевод доли имущества, составляющего фонд, на другое лицо – это удобное решение для процедуры наследования, которое поможет избежать споров.

Пожалуйста, оставьте заявку, чтобы узнать больше о нашем предложении. В графе продукт укажите «Дополнительные услуги». Благодарим за интерес!

Управляющая компания «ДОХОДЪ» имеет многолетний опыт работы на рынке управления активами. Входит в пятерку крупнейших управляющих компаний Северо-Запада России. Общий объем активов под управлением Компании составляет более 18 млрд. рублей.

Паевые фонды. Под управлением Компании находятся активы 13 паевых инвестиционных фондов. Открытые ПИФы представлены фондом акций, облигаций, смешанных инвестиций, индексным фондом и тремя отраслевыми фондами акций. Среди ЗПИФов – 4 фонда недвижимости, кредитный фонд и один из первых фондов венчурных инвестиций, сформированных за счет средств частных инвесторов.

Индивидуальное доверительное управление. Управляющая компания «ДОХОДЪ» предлагает клиентам три стандартные стратегии доверительного управления, а также разрабатывает их модификации, отвечающие индивидуальным запросам инвесторов.

Эндаумент-фонды. Под управлением Компании находятся средства Фонда целевого капитала развития Санкт-Петербургского политехнического университета (ФЦКР СПбПУ). Управляющая компания «ДОХОДЪ» предлагает собственникам целевого капитала услуги по созданию эндаумент-фондов и управлению их средствами.

Компенсационные фонды СРО. Управляющая компания «ДОХОДЪ» предлагает саморегулируемым организациям услуги по доверительному управлению компенсационными фондами. Под управлением Компании уже несколько лет находятся средства компенсационного фонда.

Негосударственные пенсионные фонды. Компания предлагает доверительное управление активами НПФ, а также оптимизацию активов с учетом требования законодательства к составу и структуре пенсионных резервов.

Информация об УК

Отчетность УК

Расчет размера собственных средств

Раскрытие информации

Правила работы УО, ТСЖ и ЖК по упрощённой системе налогообложения.

Многие УО и ТСЖ хотят работать по упрощённой системе налогообложения. Но не все знают, как на неё перейти и чем это может обернуться. 16 мая мы провели онлайн-семинар, на котором Юрий Романченко, налоговый юрист, рассказал о рисках, возможностях и правилах работы УО и ТСЖ по упрощённой системе налогообложения.

Понятие упрощённой системы налогообложения

Упрощённая система налогообложения или УСН – один из пяти специальных налоговых режимов, согласно п. 2 ст. 18 НК РФ. Такой режим ориентирован на малый бизнес, а его цель – упрощение расчёта и уплаты налогов при ведении предпринимательской деятельности. Порядок применения упрощённой системы налогообложения регулируется нормами главы 26.2 НК РФ.

Эксперт по налогам, основатель аутсорсинговой компании «ЮрфинекС» и помощник по налогам Уполномоченного по правам предпринимателей Республики Карелия Юрий Романченко на онлайн-семинаре «Упрощённая система налогообложения: риски, возможности, правила для УО и ТСЖ» отметил, что УСН – оптимальное решение для ведения налогового учёта в управляющих компаниях и ТСЖ, ЖК, ЖСК. Ведь кооперативы и товарищества сложно отнести к крупному бизнесу, а управляющие компании далеко не всегда вырастают до среднего предпринимательства.

Тем не менее сложилась судебная практика, когда суды признают поступления оплаты за коммунальные и жилищные услуги доходами УО, ТСЖ, ЖК. Поэтому устойчивого мнения о том, делает ли УСН их жизнь легче, нет.

Также отметим, что при УСН налогоплательщик вправе сам выбрать один из двух объектов налогообложения, указанный в ст. 346.14 НК РФ:

  • доходы;
  • доходы, уменьшенные на расходы.

Порядок перехода на УСН

Переход на упрощённую систему налогообложения доброволен. Сделать это могут организации и индивидуальные предприниматели.

Перейти на УСН можно, если по итогам 9 месяцев того года, в котором вы подаёте заявление о переходе на УСН, доходы организации не превысили 45 миллионов рублей без учёта НДС, а с 1 января 2017 года – 112,5 миллионов (п. 2 ст. 346.12 НК РФ).

В соответствии со ст. 346.13 НК РФ перейти на УСН можно только с 1 января нового года. Для этого организация или ИП должны уведомить налоговый орган о смене режима налогообложения не позднее 31 декабря года, предшествующего году перехода.

Вновь созданные организации и ИП могут уведомить налоговый орган о применении УСН в тридцатидневный срок с момента регистрации лица.

Для перехода на УСН в налоговый орган подаётся заявление. Рекомендованные формы таких заявлений утверждены приказом ФНС России от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@. Если вы не хотите использовать формы приказа, напишите заявление в произвольной форме. При этом обязательно укажите в нём:

  • сведения об организации,
  • вид объекта налогообложения,
  • среднюю численность работников,
  • стоимость основных средств.

Какие организации не вправе применять УСН

Для УК, ТСЖ и ЖК ограничений для применения УСН нет, так как они не занимаются банковской, микрофинансовой деятельностью и не работают с ценными бумагами.

Тем не менее им могут не позволить перейти на УСН, если:

  • средняя численность работников за налоговый период превышает 100 человек;
  • остаточная стоимость основных средств по данным бухгалтерского учёта превышает 150 миллионов рублей;
  • организация зарегистрирована за пределами РФ;
  • организация не уведомила о переходе в установленные сроки;
  • организация имеет филиалы.

Полный перечень условий, при которых перейти на УСН невозможно, вы найдёте в п. 3 ст. 346.12 НК РФ.

Преимущества перехода на УСН для УО, ТСЖ, ЖК

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощённой системы налогообложения освобождает от уплаты некоторых видов налогов:

1. Налога на добавленную стоимость.

Исключение – ввоз товаров в Россию.

2. Налога на имущество организаций.

Исключение – исчисление налоговой базы по кадастровой стоимости.

3. Налога на прибыль организаций.

Исключение – налог, уплачиваемый с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 1.6, 3 и 4 ст. 284 НК РФ – при выплате дивидендов, ценным бумагам.

Остальные налоги при УСН выплачиваются по общим основаниям.

Изменения в работе УО, ТСЖ, ЖК при УСН в 2018 году

С 2018 года управляющие компании, ТСЖ и ЖК, которые применяют упрощённую систему налогообложения, смогут не учитывать в качестве налогооблагаемых доходов суммы, полученные от собственников в счёт оплаты коммунальных услуг, которые оказаны сторонними организациями (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Для этого между управляющей и ресурсоснабжающей организацией должен быть заключен договор ресурсоснабжения.

Это хорошая новость для УК, ТСЖ и ЖК, хотя без сложностей не обошлось. Так, если договор ресурсоснабжения носит посреднический характер, сумму агентского вознаграждения придётся включить в доходы. На онлайн-семинаре Юрий Романченко подробно объяснил, как правильно рассчитать налоговые расходы при такой схеме отношений. Подробные рекомендации вы найдёте в записи онлайн-семинара.

При исчислении доходов по УСН в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, поступления за коммунальные услуги не будут учитываться в доходах и расходах.

При этом УК, ТСЖ и ЖК по-прежнему нужно учитывать в качестве налогооблагаемых доходов иные поступления. В том числе:

  • плату за содержание и ремонт общего имущества МКД;
  • оплату дополнительных услуг.

В выручку по-прежнему не нужно включать:

  1. Средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование капитального ремонта МКД.
  2. Средства собственников на целевое финансирование капитального ремонта общего имущества МКД.
  3. Членские взносы, уплачиваемые товариществу или кооперативу как некоммерческой организации, не связанные с конкретными целевыми программами.
  4. Взносы и пожертвования членов товарищества или кооператива на формирование налогового резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества МКД.

При наличии необлагаемых доходов УК, ТСЖ, ЖК нужно вести раздельный учёт, иначе льготами воспользоваться не получится и все доходы придётся учитывать при расчёте упрощённого налога.

Юрий Михайлович отметил, что при использовании УСН важно не упустить ни одного нюанса такой системы, в противном случае организация может утратить право на её применение.

Утрата права на применение УСН

Управляющие организации, ТСЖ и ЖК не вправе до окончания налогового периода сменить режим налогообложения.

Однако при несоблюдении отдельных условий они могут утратить право на применение упрощённой системы налогообложения. Перечислим такие условия:

  1. Превышение доходов налогоплательщика за отчётный период.
  2. Превышение установленного ограничения по численности работников и стоимости основных средств.
  3. Ведение деятельности, при которой не допускается применение УСН или ограничен выбор объекта налогообложения (п. 3 ст. 346.12 НК РФ, п. 3 ст. 346.14 НК РФ).

С момента утраты права применения УСН налогоплательщик должен рассчитать и уплатить налоги по общему режиму налогообложения, который предусмотрен для вновь созданных организаций или ИП. Пени и штрафы за несвоевременную уплату ежемесячных платежей в течение того квартала, в котором налогоплательщик перешёл на общий режим налогообложения, не взимаются (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Вернуться к применению УСН можно не ранее, чем через один год после утраты права на неё.

Утрата права на применение УСН – не единственное негативное последствие, которое может возникнуть у УО, ТСЖ, ЖК при неверной уплате налоговых взносов. Юрий Романченко рассказал также о том, за что могут получить штрафы юридические и должностные лица, дал рекомендации, как организациям работать так, чтобы не попасть под штраф.

Но хватит о грустном. Если подробно изучить тему УСН, никакие штрафы вам не страшны. Смотрите видеозапись онлайн-семинара и вы узнаете также о:

  • критериях отнесения лиц к субъектам малого и среднего предпринимательства;
  • том, какие доходы и расходы учитываются при УСН;
  • понятии «налоговая база» и его применении;
  • налоговых ставках;
  • налоговом и отчётном периодах;
  • порядке исчисления и уплаты налога;
  • составлении налоговой декларации;
  • том, облагается ли налогом вознаграждение совету МКД.

В раздаточном материале к статье вы найдёте нормативные правовые акты, письма профильных ведомств и образцы документов, которые помогут вам глубже разобраться в теме УСН. Ксения Терлецкая

Наша управляющая компания применяет УСН и платит налог с разницы между доходами и расходами. Разъясните, пожалуйста – какие моменты нам следует учитывать при применении упрощенной системы налогообложения средств, полученных управляющей организацией от соб.

Вопрос-ответ по теме

Наша управляющая компания применяет УСН и платит налог с разницы между доходами и расходами. Разъясните, пожалуйста – какие моменты нам следует учитывать при применении упрощенной системы налогообложения средств, полученных управляющей организацией от соб

Наша управляющая компания применяет УСН и платит налог с разницы между доходами и расходами. Разъясните, пожалуйста – какие моменты нам следует учитывать при применении упрощенной системы налогообложения средств, полученных управляющей организацией от собственников помещений на оплату коммунальных услуг, на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома?

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, и предоставлять коммунальные услуги.

Управляющая компания организация заключила договор, согласно которому она от своего имени и за счет собственника за вознаграждение обязуется оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Договором установлено, что плата за услуги организации включает:

  • — плату за содержание и ремонт общего имущества;
  • — вознаграждение управляющей организации за осуществление функций управления многоквартирным домом.

Плата за содержание и ремонт общего имущества перечисляется исполнителям работ и услуг, плата за осуществление функций управления является доходом компании.

Платежи собственников поступают на расчетный счет управляющей компании, которая расходует их в том числе и на оплату работ и услуг по техническому обслуживанию, ремонту и содержанию жилищного фонда.

По мнению компании, ее деятельность является посреднической между собственниками жилья и обслуживающими организациями. А ее непосредственная выручка — это только плата за услуги по управлению домом.

Можно ли формировать налоговую базу по единому налогу на УСН только исходя из этого вознаграждения?

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при применении УСН в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров, работ, услуг, реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ.

В соответствии со ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров, работ, услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах.

Из этого финансисты сделали вывод, что суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, если они поступили на счет компании, должны учитываться в составе ее доходов.

Впрочем, сами же финансисты и говорят, как легко этого избежать. Управляющей компании достаточно заключить с жильцами агентские договора на основании п. 1 ст. 1005 ГК РФ.

И тогда в ход пойдет пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, где сказано, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, поступившего агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных агентом за доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав его расходов на основании договора. К указанным доходам не относится агентское вознаграждение.

И если управляющая компания заключила такие агентские договора с жильцами еще до того, как начала совершать сделки с компаниями, непосредственно выполняющими хозяйственные работы и предоставляющими коммунальные услуги, то действительно, в составе ее доходов можно учитывать только агентское вознаграждение.

Рассмотрим такую ситуацию. ООО является управляющей организацией и применяет УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Управляющая организация заключила договор управления многоквартирным домом с собственниками помещений в многоквартирном доме, согласно которому организация от своего имени и за счет собственника за вознаграждение обязуется оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Договором установлено, что плата за услуги организации включает плату за содержание и ремонт общего имущества и вознаграждение управляющей организации за осуществление функций управления многоквартирным домом. Плата за содержание и ремонт общего имущества перечисляется исполнителям работ и услуг, плата за осуществление функций управления многоквартирным домом является вознаграждением управляющей организации и ее доходом. Размер платы за услуги устанавливается в соответствии с ч. 7 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.

Платежи собственников поступают на расчетный счет управляющей организации, которая расходует их самостоятельно на содержание жилищного фонда, в том числе и на оплату работ и услуг по техническому обслуживанию, ремонту и содержанию жилищного фонда.

Статья 154 ЖК РФ разграничивает плату за пользование жилым помещением (плату за наем), которая взимается с нанимателя жилого помещения, и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взимаемую как с нанимателя, так и с собственника (арендатора) жилого помещения.

Деятельность управляющей организации является посреднической (агентской) между собственниками жилья, ресурсоснабжающими организациями и иными организациями, фактически оказывающими соответствующие услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества дома, и выручкой для управляющей организации может считаться только плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом (агентское вознаграждение).

Ответ подготовил Федоров Ю.Ф., кандидат юридических наук, юрист Совета Федерации РФ, эксперт журнала «Услуги в сфере ЖКХ».

Учет коммунальных платежей у «упрощенца».

Столяров Д. А., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

С 2018 года согласно пп. 4 п. 1 ст. 346.15 НК РФ в случае применения управляющей организацией УСНО при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, полученные от собственников недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями. Куда при этом девать расходы? Какими записями в бухгалтерском учете УК отражаются операции по коммунальным платежам? Следует ли использовать счет 86?

Что делать с расходами?

С 01.01.2018 УК, применяющие УСНО, не учитывают при определении объекта налогообложения доходы, полученные ими от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями (пп. 4 п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Эта норма, как уже не раз указывал Минфин, распространяется и на УК, выступающих в качестве исполнителей коммунальных услуг, которые приобретают коммунальные ресурсы у РСО на основании договоров ресурсоснабжения (последние письма об этом – от 17.07.2018 № 03-11-06/2/49839, 03-11-06/2/50011, 03-11-06/2/50009).

Согласно пп. «а» п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД определяются в договоре управления домом, заключаемом собственниками помещений или органом управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива с УК, выбранной в установленном порядке для управления МКД. При этом УК не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления МКД условий о предоставлении тех коммунальных услуг, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства дома, а также не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.

В свою очередь, предоставление коммунальных услуг обеспечивается УК посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям и надлежащего исполнения этих договоров (п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг).

Перечень расходов (причем закрытый), которые могут учитываться при определении объекта налогообложения «доходы, уменьшаемые на величину расходов», приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Эти расходы признаются налоговыми при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Напомним их.

Итак, расходами признаются затраты, которые являются обоснованными (экономически оправданными), документально подтвержденными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (дохода, учитываемого при налогообложении). Так как поступления в виде оплаты коммунальных услуг исключены из состава налоговых доходов, расходы на приобретение соответствующих коммунальных ресурсов у РСО не признаются налоговыми расходами. Как результат, расходы на оплату коммунальных ресурсов, приобретенных у РСО, УК, применяющей УСНО и выбравшей в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, не нужно учитывать при определении объекта налогообложения.

Бухгалтерский учет

При формировании записей в бухгалтерском учете необходимо учитывать, что управляющая организация, выступающая в роли исполнителя коммунальных услуг, по сути, реализует их. Факт исключения согласно гл. 26.2 НК РФ доходов от оказания коммунальных услуг из состава доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения, не меняет порядок организации бухгалтерского учета.

В бухгалтерском учете доходы от оказания коммунальных услуг признаются доходами от обычных видов деятельности (выручка от оказания услуг) (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденные Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н). Для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с обычными видами деятельности организации, а также для определения финансового результата по ним согласно Инструкции по применению Плана счетов, утвержденной Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н, используется счет 90 «Продажи», к которому могут быть открыты такие субсчета:

90-2 «Себестоимость продаж»;

90-3 «Налог на добавленную стоимость»;

90-9 «Прибыль / убыток от продаж».

В свою очередь, к субсчету 90-1 дополнительно можно открыть субсчета второго порядка, в том числе:

либо субсчет 90-1-1 «Выручка от оказания коммунальных услуг»;

либо субсчета 90-1-1 «Выручка от оказания коммунальных услуг без учета повышающего коэффициента», 90-1-2 «Выручка от оказания коммунальных услуг в части повышающего коэффициента». Этот вариант подходит для ситуации, когда УК при расчете платы за холодное и горячее водоснабжение и (или) электроснабжение применяет повышающие коэффициенты в связи с тем, что собственники помещений в МКД не оснастили их ИПУ воды и (или) тепловой энергии.

Что касается счета 86 «Целевое финансирование», в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов он предназначен для обобщения информации о движении средств, необходимых для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других организаций и лиц, бюджетных средств и др. Использование этого счета, а не счета 90 при отражении в бухгалтерском учете УК поступлений за коммунальные услуги является неправомерным.

Если УК, применяющая УСНО и выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, не учитывает при его определении доходы в виде полученной от собственников (пользователей) помещений в МКД платы за коммунальные услуги, расходы на приобретение коммунальных ресурсов у РСО для оказания этих услуг также не учитываются при определении объекта налогообложения. Данный льготный порядок, установленный для плательщиков единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСНО, не влияет на порядок организации бухгалтерского учета, касающийся отражения на счетах бухучета доходов от оказания коммунальных услуг. Информация о них фиксируется в бухгалтерском учете с использованием счета 90 «Продажи» (а не счета 86 «Целевое финансирование»).

Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) – это простой и доступный способ инвестиций в ценные бумаги и другие активы. ПИФы в текущих рыночных условиях дают возможность получить доход, превышающий ставку по банковским вкладам. Вложения в паевые фонды удобны для тех, кто не готов самостоятельно принимать инвестиционные решения из-за недостатка времени или опыта. Приобретая инвестиционные паи ПИФа, вы инвестируете в эффективный и сбалансированный портфель, собранный профессиональными управляющими. Широкая линейка готовых стратегий инвестирования в российский и зарубежные рынки от УК ТКБ Инвестмент Партнерс позволит подобрать финансовое решение, отвечающее именно вашим потребностям.

ПИФ – наиболее доступный рядовому инвестору способ коллективного инвестирования на фондовом рынке, в отличие от индивидуальных инвестиций, например, в рамках брокерского обслуживания. Подобные фонды обладают целым рядом преимуществ:

  • Экономия времени. Инвестируя в ПИФ, вы, по сути, привлекаете команду профессиональных аналитиков и управляющих. Вам не придется вникать, как работает фондовый рынок, искать бумаги, совершать сделки, отслеживать последние тенденции и заниматься фундаментальным и техническим анализом эмитентов. Вы экономите время, средства и нервы
  • Сбалансированность инвестиций (диверсификация). В составе портфеля ПИФа могут быть ценные бумаги компаний из разных отраслей и секторов экономики. Таким образом в случае просадки одних ценных бумаг или иных активов в портфеле фонда убыток может быть компенсирован за счет роста стоимости других
  • Налоговые льготы. Управляющая компания по закону является налоговым агентом. Это значит, что она самостоятельно удерживает и выплачивает налоги – 13% от полученного инвестиционного дохода для граждан РФ. Налог удерживается при погашении паев. При этом при соблюдении определенных условий, предусмотренных налоговым законодательством, есть возможность освободить часть доходов от уплаты НДФЛ
  • Безопасность и информативность. Разделение функций по управлению средствами пайщиков (управляющая компания) и по учету активов ПИФа (специализированный депозитарий) обеспечивает дополнительную степень защиты средств инвестора. В соответствии с законодательством, управляющие компании информируют о результатах своей деятельности как пайщиков и потенциальных клиентов, так и регулирующий орган – Банк России. Расчетная стоимость инвестиционного пая и стоимость чистых активов открытых паевых инвестиционных фондов публикуется на сайте управляющей компании каждый рабочий день
  • Доступность. Ценовой порог для входа в открытые ПИФы снижен до минимума – начать инвестировать можно без вложения крупных сумм. При оформлении покупки через сайт управляющей компании ТКБ Инвестмент Партнерс минимальный порог входа составляет всего 100 рублей, никакие дополнительные надбавки не взимаются.

Вы инвестируете, приобретая инвестиционные паи – именные ценные бумаги, удостоверяющие определенный набор прав владельца ценной бумаги и долю в праве собственности на имущество, входящее в портфель ПИФа. Имущество пайщиков объединяется и инвестируется управляющей компанией с целью получения прибыли. На собранные средства инвесторов управляющий покупает ценные бумаги и другие активы (недвижимость, золото и пр.), предусмотренные инвестиционной декларацией фонда. Таким образом вместе с ростом ценных бумаг или иных активов в портфеле фонда растет и стоимость инвестиционных паев ПИФа.

ПИФы все чаще рассматриваются в качестве альтернативы банковским вкладам

Популярность паевые инвестиционные фонды начали приобретать в нашей стране еще в 2003 году, привлекая с тех пор год за годом все больше инвесторов. В условиях снижающейся ставки по банковским депозитам ПИФы все чаще рассматриваются в качестве альтернативы банковским вкладам. Так, по данным Банка России, рынок ПИФ в 2019 году превысил 4 трлн рублей: чистый приток средств стал максимальным за 5 лет. Однако история подобного вида коллективных инвестиций началась гораздо раньше 2003 года. Прародителями современных инвестиционных фондов считаются монахи ордена Cв. Франциска, а датой «старта» этого финансового продукта – начало XIII века.

Типы и стратегии ПИФов

По своей сути ПИФ – это так называемый «денежный мешок» группы инвесторов, которые доверили заботу о нем управляющей компании за определенное вознаграждение. Причем имущество фонда принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности, а не управляющей компании.

В соответствии с законодательством Российской Федерации факт аннулирования лицензии управляющей компании или аннулирования лицензии специализированного депозитария (при определенном условии) является основанием для прекращения фонда. В случае аннулирования лицензии управляющей компании прекращение фонда осуществляет специализированный депозитарий этого фонда. В случае аннулирования лицензий управляющей компании и специализированного депозитария прекращение паевого фонда осуществляет временная администрация, назначенная в соответствии с законодательством. Лицо, осуществляющее прекращение ПИФа, обязано реализовать его имущество и осуществить расчеты с кредиторами в определенной очередности согласно законодательству, в том числе и пайщиками фонда.

Имущество паевого инвестиционного фонда не принадлежит управляющей компании, поэтому на него не может быть обращено взыскание по долгам управляющей компании, в том числе и при ее банкротстве.

Между собой паевые инвестиционные фонды различаются по «ликвидности» и по объектам вложений.

ПИФы делятся на четыре типа: открытые, биржевые, интервальные и закрытые.

В открытом ПИФе пайщик может погасить инвестиционные паи в любой рабочий день.

В биржевом ПИФе пайщик может в любой рабочий день продать инвестиционные паи уполномоченному управляющей компанией лицу или вправе продать их на бирже, указанной в правилах доверительного управления ПИФом.

В интервальном ПИФе погасить инвестиционные паи можно только в определенные периоды (интервалы) – раз в квартал, раз в полгода и так далее (но не реже одного раза в год).

В закрытом ПИФе у пайщика нет права требовать от управляющей компании погашения инвестиционных паев до окончания срока деятельности фонда (несколько лет) за исключением отдельных случаев, предусмотренных законодательством. Эти фонды требуют значительных сумм вложений и создаются для решения определенных финансовых целей. мы уже писали в нашем Журнале.

Управляющие формируют портфель фонда в соответствии с требованиями к составу активов, которые предусмотрены его инвестиционной декларацией, являющейся составной частью правил доверительного управления ПИФом. Инвестиционные инструменты зависят от принятой инвестиционной стратегии фонда.

Имущество фонда принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности, а не управляющей компании

Управляющая компания ТКБ Инвестмент Партнерс в рамках своей линейки открытых паевых инвестиционных фондов использует следующие стратегии инвестирования:

Рублевые:

  • Акции. Инвестирование в акции российских и зарубежных компаний, ведущих бизнес на территории РФ и стран СНГ
  • Облигации. Инвестирование в ликвидные облигации самых надежных компаний, преимущественно российских и номинированных в национальной валюте, а также в государственные ценные бумаги РФ
  • Сбалансированная стратегия. Предполагает инвестирование при сбалансированном соотношении доходности и риска. Нацелена на получение рублевой доходности за счет распределения инвестиций между разными классами активов и валют.

Валютные:

  • Глобальные акции. Инвестирование в диверсифицированный портфель акций мировых компаний
  • Валютные облигации. Инвестирование в доступные на международных рынках валютные облигации (государственные и корпоративные), а также инвестирование в валютные депозиты российских банков
  • Сбалансированная глобальная. Формирование сбалансированного инвестпортфеля из четырех классов глобальных активов: акций и облигаций мировых компаний, недвижимости (через покупку акций Real Estate Investment Trust) и золота.
  • Золото. Вложения через фондовую биржу NYSE Arca в паи (акции) иностранного биржевого инвестиционного фонда (ETF) SPDR Gold Trust, отражающего динамику цен на золото.

Как зарабатывать на инвестициях в фонды

Инвестируйте на перспективу. Инвестирование в фонды – это инструмент долгосрочного инвестирования. Запаситесь терпением, стоимость паев фонда подвержена изменениям на рынке и может колебаться: увеличиваться, уменьшаться, а затем снова расти. Покупая паи фонда «на снижении», вы получаете возможность увеличить ваш потенциальный доход.

Добавляйте новые фонды в портфель – в целях снижения инвестиционных рисков профессиональные инвесторы используют метод диверсификации портфеля инвестора, после первой покупки добавляют более консервативные продукты к уже имеющимся. Такой подход позволяет инвестору сформировать сбалансированный портфель, использующий все преимущества сразу нескольких инвестиционных стратегий.

Покупая паи фонда «на снижении», вы получаете возможность увеличить ваш потенциальный доход

Одна из задач ПИФов – освободить инвестора от необходимости следить за движениями рынка. В долгосрочной перспективе, на которую и стоит ориентироваться при инвестировании в ПИФы, доход, скорее всего, не будет сильно зависеть от того, в какой фазе движения рынка были куплены паи. Наиболее распространенная стратегия – приобретение паев с определенной периодичностью в течение некоторого срока (например, в течение нескольких месяцев). Это позволяет вам уменьшить риск возникновения убытков из-за колебаний рынка в краткосрочном периоде.

Доходность

Доход паевых инвестиционных фондов зависит исключительно от роста стоимости активов, вложенных в те или иные инструменты фондового рынка. Структура и состав активов фонда могут периодически изменяться, так как управляющие, следя за рыночной ситуацией, вводят в фонд более перспективные, с их точки зрения, ценные бумаги и выводят те, которые, на их взгляд, исчерпали ресурс роста.

Непосредственно рост и падение стоимости ценных бумаг объясняется просто. Цена повышается, если спрос на ценные бумаги со стороны покупателей превышает предложение со стороны продавцов. Цена снижается, если наблюдается противоположная ситуация. Гораздо сложнее объяснить, что приводит к желанию продать или купить ценные бумаги. Ключевыми являются ожидания относительно: ухудшения / улучшения финансовых результатов компании; сравнительной доходности различных ценных бумаг; повышения / понижения ключевой ставки ЦБ РФ; действий центральных банков разных стран; повышения / понижения цен на нефть – и многих других локальных и глобальных факторов.

Прогнозируемая доходность зависит от структуры и состава вложений ПИФа

Прогнозируемая доходность зависит от структуры и состава вложений ПИФа, которые определяются инвестиционной декларацией фонда с учетом требований нормативных актов Банка России. То есть, чем структура и состав портфеля консервативнее, тем ниже риск, а значит ниже доходность. Таким образом, пайщику необходимо выбрать не только управляющую компанию, но и стратегию инвестиций. После этого остается следить лишь за стоимостью пая, которая вычисляется путем деления суммы чистых активов ПИФа, то есть стоимости «общего денежного мешка» пайщиков (уже после вычета вознаграждения УК и прочих издержек) на общее число паев.

При инвестировании следует также учесть, что при выдаче инвестиционных паев стоимость пая может увеличиваться на величину надбавки, которая зависит от суммы инвестирования и от того, обратились ли вы непосредственно в управляющую компанию, к одному из агентов или оформили документы онлайн на сайте управляющей компании. Максимальный размер надбавки не может составлять более 1,5% от расчетной стоимости инвестиционного пая, а минимальный, например, при покупке инвестиционных паев онлайн на сайте УК ТКБ Инвестмент Партнерс, составляет 0%. В свою очередь, при погашении паев при определении суммы денежной компенсации стоимость пая может уменьшаться на определенный процент – скидку, размер которой зависит от срока владения инвестиционными паями, а также от условий погашения паев тем или иным агентом или управляющей компанией – размер скидки колеблется от 0 до 3% от расчетной стоимости инвестиционного пая.

Кроме того, при определении расчетной стоимости инвестиционного пая учитывается ряд вознаграждений и расходов:

  • Вознаграждение управляющей компании – в виде фиксированной суммы или доли среднегодовой стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда и (или) доли дохода от доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом
  • Вознаграждение специализированного депозитария и регистратора – величина, составляющая не более определенного процента среднегодовой стоимости чистых активов фонда
  • Прочие расходы фонда – величина, составляющая не более определенного процента среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Состав возможных расходов ограничен законодательно и определяется правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Среднегодовая стоимость чистых активов фонда определяется в порядке, установленном нормативными актами в сфере финансовых рынков. Вознаграждение УК и расходы на инфраструктуру фонда не являются дополнительными затратами клиента, они выплачиваются равномерно в течение года за счет имущества фонда, немного уменьшая реальную доходность вложений.

Основные риски

Существует опасность, что полученный инвестором доход может оказаться ниже ожиданий. Однако реальная вероятность потерять все вложенные средства ничтожно мала, даже если предположить самый наихудший сценарий. Стоимость всех ценных бумаг не может внезапно упасть до нуля так же, как не могут одновременно обанкротиться все эмитенты, в бумаги которых вложены средства фонда.

Кроме того, существующая законодательная база по ПИФам надежно защищает инвесторов. Деятельность управляющих компаний практически на ежедневной основе строго контролируется Банком России. Управляющая компания лишь распоряжается имуществом фонда, но эти средства ей не принадлежат, а принадлежат самим пайщикам.

Существующая законодательная база по ПИФам надежно защищает инвесторов

Более того, управляющая компания не хранит активы фондов сама, для этого есть так называемый «специализированный депозитарий», и все сделки должны быть одобрены его представителем. На любом платежном документе должны быть три подписи: представителя УК, спецдепозитария и банка, перечисляющего деньги. Таким образом, даже если УК вдруг прекращает свою работу, имущество пайщиков остается нетронутым. Помимо этого, одна из важнейших функций спецдепозитария – следить за установленными пропорциями инвестиционного портфеля фонда. Если управляющий захочет нарушить эти пропорции, разрешения на такую операцию он не получит.

Преимущества ПИФов перед банковским депозитом

Управляющая компания принимает деньги пайщиков лишь в управление, что не влечет перехода права собственности на них к ней. Соответственно, весь заработанный паевыми инвестиционными фондами доход включается в состав имущества фонда и является собственностью пайщиков. То есть сколько фонд заработал, столько же заработали и пайщики, за вычетом вознаграждения УК и расходов на инфраструктуру фонда. Банки же отдают своим вкладчикам лишь фиксированный процент, а остальной доход от инвестиций остается в банке. УК инвестирует деньги на фондовом рынке и зарабатывает на изменении котировок ценных бумаг или стоимости иных активов, тогда как банки получают доход в основном на процентах от кредитов.

Открытые паевые инвестиционные фонды ТКБ Инвестмент Партнерс

Управляющая компания ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) (на тот момент – ОАО «Креативные инвестиционные технологии») была создана осенью 2002 года. В том же году была получена лицензия ФКЦБ на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также зарегистрированы первые ПИФы под управлением компании. К концу 2003 года линейка паевых инвестиционных фондов под управлением компании состояла уже из 6 фондов, а управляющая компания продолжила активное развитие в данном направлении. В итоге совокупный опыт доверительного управления активами на фондовом рынке компании составляет более 17 лет.

Совокупный опыт доверительного управления активами на фондовом рынке компании составляет более 17 лет

В настоящий момент открытые паевые инвестиционные фонды ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) инвестируют во все доступные классы финансовых инструментов в рублях и валюте: от наиболее консервативных, таких как облигации и депозиты, до наиболее рискованных, таких как акции компаний. В зависимости от своего состава фонды имеют различные уровни риска и потенциального дохода.

Ознакомиться с линейкой фондов управляющей компании ТКБ Инвестмент Партнерс, а также получить всю доступную информацию об их функционировании можно на сайте компании.

Для отдельных видов имущества нормативными актами РФ может быть предусмотрено иное, например, денежные средства поступают на банковские счета.

Данный материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном сообщении, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале.

Метки:доверительное управление инвестиции ПИФ фонды Категории:Юридические аспекты

Управляющая компания (ЖКХ) перешла с общей системы налогообложения на УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». Жилой фонд и лифты на балансе организации не стоят. Организация работает на основании договора управления многоквартирным домом. Собственники помещений платят напрямую ресурсоснабжающим организациям, организация оплачивает только коммуналку по общедомовым нуждам. Относятся ли к расходам предприятия жилищно-коммунальные расходы на общедомовые нужды (разница между фактическим потреблением и показаниями счетчиков) — поставка электроэнергии, воды, тепла, текущий ремонт, уборка дворовых территорий, обслуживание лифтов и др., оказанные сторонними специализированными организациями, ИП, подрядными предприятиями?

16 мая 2018

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Расходы по текущему ремонту жилого фонда, а также расходы по обслуживанию лифтов могут быть учтены вашей организацией в составе материальных расходов.
Расходы на приобретение коммунальных услуг в части, приходящейся на общедомовые нужды, также могут быть учтены в составе материальных расходов.

Обоснование вывода:
Для налогоплательщиков, применяющих УСН и выбравших объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При определении налоговой базы такие налогоплательщики учитывают расходы, указанные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Перечень расходов, приведенный в этом пункте, носит закрытый характер и расширительному толкованию не подлежит. Следовательно, расходы, не поименованные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются (письмо Минфина России от 23.03.2017 N 03-11-11/16982).
Расходы на приобретение электроэнергии, воды, тепла, услуг по уборке дворовых территорий и обслуживанию лифтов прямо в п. 1 ст. 346.16 НК РФ не указаны.
Вместе с тем на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при расчете налоговой базы налогоплательщики-упрощенцы вправе учесть расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных).
Следовательно, если бы ваша организация несла расходы на текущий ремонт собственных основных средств, то они могли бы быть учтены в составе расходов в силу пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Однако в вопросе речь идет об имуществе, не учитываемом управляющей компанией на балансе. В этой связи можно сделать вывод, что расходы на его ремонт в целях налогообложения не учитываются.
В пользу такого мнения свидетельствует письмо Минфина России от 04.06.2012 N 03-11-11/175. Представители финансового ведомства, принимая во внимание, что основные средства не находились на балансе организации и не были арендованы ею, пришли к выводу о невозможности учета расходов на их ремонт, поскольку перечень затрат, который содержится в ст. 346.16 НК РФ, является исчерпывающим, и подобные расходы в нем не поименованы.
Подобную логику возможно применить и в отношении расходов на обслуживание лифтов. Поскольку указанное оборудование на балансе управляющей компании не стоит, то расходы на его обслуживание в свете письма Минфина России от 04.06.2012 N 03-11-11/175 к учету не принимаются.
В то же время в письме Минфина России от 06.02.2012 N 03-11-06/2/19 нашла отражение противоположная позиция.
Представители финансового ведомства посчитали возможным учет в составе материальных расходов затрат на техническое обслуживание систем и оборудования (лифтов, водоочистного и газового оборудования и т.д.). При этом данное оборудование на балансе эксплуатирующей организации учтено не было (смотрите также письмо Минфина России от 22.02.2012 N 03-11-06/2/32).
Ваша организация осуществляет данные расходы в рамках договора управления многоквартирным домом.
Принимая во внимание взаимосвязь положений пп. 5 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.16, пп. 6 п. 1 ст. 254, п. 1 ст. 252 НК РФ, мы считаем, что расходы по текущему ремонту жилого фонда, а также расходы по обслуживанию лифтов могут быть учтены вашей организацией в составе материальных расходов.
Однако полностью исключить вероятность споров с налоговыми органами мы не можем.
В части расходов на приобретение электроэнергии, воды, тепла, уборки дворовых территорий сообщаем.
Как уже было указано нами выше, организации, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на материальные расходы, которые принимаются в порядке, предусмотренном для налога на прибыль.
При этом фактически перечень материальных расходов является открытым (постановление АС Северо-Западного округа от 08.10.2014 N Ф07-6057/14 по делу N А13-9590/2013).
В целом ряде писем финансового ведомства высказывается мнение, что плата за свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т.д., перечисляемая ресурсоснабжающим организациям, учитывается организациями, применяющими УСН, в составе материальных расходов.
Например, в письмах Минфина России от 21.11.2017 N 03-11-06/2/76597, от 02.11.2015 N 03-11-06/2/63224, от 07.05.2015 N 03-11-03/2/26401, от 03.10.2014 N 03-11-06/2/49930, от 30.05.2014 N 03-11-06/2/25965, от 18.11.2013 N 03-11-06/2/49356 говорится, что плата за свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т.п. одновременно с отражением их в доходах управляющей организации принимается к вычету в составе расходов, так как она перечисляется соответствующим организациям, оказывающим эти услуги (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Аналогичное разъяснение было дано и для садового некоммерческого товарищества, перечисляющего средства энергоснабжающей компании (письмо Минфина России от 20.02.2014 N 03-11-11/7276).
Делая данный вывод, чиновники учитывали, что управляющие организации одновременно отражали в доходной части поступления от собственников помещений в оплату коммунальных услуг. С подобным порядком налогообложения соглашались и судьи (постановление АС Северо-Западного округа от 20.11.2015 N Ф07-1264/15 по делу N А26-8726/2014).
В рассматриваемой ситуации собственники помещений на счет вашей организации плату за коммунальные услуги не перечисляют.
Из ряда судебных решений (смотрите, например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 N 17АП-17790/15, АС Поволжского округа от 26.01.2016 N Ф06-4054/15 по делу N А72-7819/2015, АС Северо-Западного округа от 19.03.2015 N Ф07-223/15 по делу N А21-10403/2013, АС Волго-Вятского округа от 05.02.2018 N Ф01-6393/17 по делу N А31-7437/2016, от 16.12.2015 N Ф01-5273/15 по делу N А17-8310/2014, Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 5614/13) следует, что граждане, перечисляющие соответствующие платежи непосредственно ресурсоснабжающим организациям, признаются одновременно исполнившими как свои обязательства перед такой управляющей компанией по оплате коммунальных услуг, так и обязательства этой организации перед ресурсоснабжающими организациями по оплате коммунальных ресурсов. При этом не имеет правового значения порядок оплаты предоставляемых услуг.
Данный вывод основывается на положениях ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой управляющей организации законом определена обязанность предоставления коммунальных услуг в дополнение к деятельности по содержанию и ремонту общего имущества.
В этой связи мы придерживаемся позиции, что порядок учета управляющей компанией платы за коммунальные ресурсы, предлагаемый финансовым ведомством, актуален и в случае, когда управляющая компания средства от собственников не получает.
В свою очередь, в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2015 N 18АП-9768/15 говорится, что управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг и обязана приобретать электрическую энергию у ресурсоснабжающей организации, в том числе в объеме расходов на общедомовые нужды и в целях компенсации потерь во внутридомовых сетях.
Следовательно, выбранная собственниками помещений в многоквартирном жилом доме управляющая организация обязана нести бремя содержания помещений, а также оплачивать расходы на содержание общего имущества (в том числе и на содержание общедомовых сетей) в многоквартирном доме. Схожие выводы нашли отражение в апелляционном определении СК по административным делам ВС РФ от 06.07.2017 N 14-АПГ17-6.
Поэтому, по нашему мнению, управляющая компания, не получающая средства от собственников помещений, вправе учесть затраты по оплате электроэнергии, воды и тепла, в том числе и относящихся к общедомовым нуждам, в составе материальных расходов.
Вместе с тем с 01.01.2018 в силу прямой нормы пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ платежи собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет управляющей организации в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в составе ее доходов не учитываются (письмо Минфина России от 26.01.2018 N 03-11-06/2/4381).
В письме Минфина России от 18.01.2018 N 03-11-06/2/2042 отмечается, что затраты налогоплательщика на оплату коммунальных услуг могут учитываться в составе расходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (с учетом п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
В ситуации, когда денежные средства, поступающие от собственников жилья, в доходах управляющей компанией не учитываются, можно сделать вывод, что и расходы, оплаченные ею за счет указанных средств, в том числе электроэнергия, вода, тепло, уборка и пр., в целях налогообложения учитываться не должны, поскольку не соответствуют критериям п. 1 ст. 252 НК РФ.
Мы придерживаемся позиции, что приведенная выше норма пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ в анализируемом случае не применяется, так как исходя из положений ЖК РФ именно управляющая компания выступает в роли исполнителей коммунальных услуг.
В свою очередь, в п. 4 письма Минстроя России от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04 указывается, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, в том числе по договору управления, расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаются в расчет цены договора управления в порядке, установленном договором управления, в том числе путем формирования стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Аналогичные выводы следуют также из постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 N 17АП-6655/14.
В этой связи полагаем, что коммунальные услуги, относящиеся к общедомовым нуждам, оплаченные управляющей компанией, возможно учитывать в целях налогообложения в составе материальных расходов.
Разъяснениями финансового и налогового ведомств применительно к новой норме главы 26.2 НК РФ мы не располагаем. Также не обнаружено нами и арбитражной практики по данному вопросу.
В целях минимизации налоговых рисков ваша организация вправе обратиться за письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы при УСН;
— Энциклопедия решений. Состав коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией потребителям в многоквартирном доме;
— Энциклопедия решений. Деятельность управляющей организации в качестве исполнителя коммунальных услуг;
— Энциклопедия решений. Права управляющей организации — исполнителя коммунальных услуг.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *