Оценочная деятельность в России

Введение

Трансформационные процессы, происходящие в российской экономике, привели к зарождению и развитию достаточно новых или ранее не столь заметных видов деятельности и соответствующих им отраслей специальных знаний.

К числу таких динамично развивающихся видов профессиональной активности можно отнести оценочную деятельность, актуальность и востребованность результатов которой в рыночной экономике трудно переоценить.

Понимая ключевое значение категории «цена» для характеристики процессов в экономической системе, мы неизбежно приходим к выводу о непреходящем значении понятия «оценка» (не случайно, видимо, однокоренное происхождение этих слов в русском языке) как комплексного показателя меры значимости, выгодности, целесообразности получения того или иного результата деятельности, а также ресурсов, обеспечивающих данный результат.

Толчком, породившим всплеск внимания исследователей и экономистов-практиков к проблемам оценки бизнеса, его составляющих, недвижимости, других активов, стала резко проявившаяся в новых условиях необходимость создания и реализации концепции управления федеральной, муниципальной, акционерной собственностью. Ведь именно оценка (оценка стоимости) является мерой эффективности управления тем или иным объектом собственности. Поэтому сегодня востребованы разработанные концепции стратегии роста стоимости компаний, стратегии управления ими, ориентированные на стоимость, программы антикризисного управления, реформирования и реструктуризации, учитывающие факторы стоимости компании, корпорации.

Именно по этой причине с развитием рыночных отношений в России оказались востребованы знания по оценочной деятельности. Наглядным примером такой востребованности стал опыт (причем как позитивный, так и негативный) приватизации и последующих продаж пакетов акций (в том числе государственных).

Законодательно оценочная деятельность в России была закреплена в 1998 году с принятием Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что привело к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, — эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой области экономики — оценки собственности. Оценочные дисциплины вводятся в учебные планы экономических учебных заведений.


Курс «Оценка стоимости предприятия» закладывает базу оценочной деятельности. Вместе с такими направлениями оценочной деятельности, как оценка недвижимости, оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка и переоценка основных фондов, реструктуризация предприятий основных фондов, реструктуризация предприятий и финансовых инвесторов, данный курс обеспечивает многостороннюю подготовку высококвалифицированных специалистов в области оценки.

РАЗДЕЛ I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

АКТУАЛЬНОСТЬ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Тезисы

История развития оценочной деятельности в России. Необходимость оценки стоимости в условиях рыночной экономики. Субъекты и объекты оценки. Обязательность проведения оценки объектов оценки.

Потребность общества в оценочной деятельности

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости объектов и прав собственности .

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в результате состоявшейся сделки. И ни одному блестящему уму за всю историю человечества, от Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.

Вместе с тем, в основе рыночной цены сделки, являющейся результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина — стоимость , которая, будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой так называемую рыночную стоимость . Именно эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик .

«Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности». (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями на 27 февраля 2003 года), ст. 3).

Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, также полученную из внешних источников, в том числе касающуюся состояния рынка в целом, и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект.

На основе полученной информации рассчитывается величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие получение этого дохода и другие факторы. Полученная величина может совпадать с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее.

Более того, выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик, скорее всего, получит различные величины в силу отличия информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако указанное расхождение не должно получиться существенным.

Следовательно, величина, определяемая оценщиком, — это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфические характеристики оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общерыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате.

Оценка стоимости бизнеса , как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Методики во ФРИИ мы изучили и обсудили еще полторы недели назад, но в эти выходные попробовали их внедрять на практике, так что я немного отстал от собственного контент-плана (да, он у меня есть).

Как-то так вышло, что в прошлом году мне пришлось несколько раз писать концепции и разрабатывать планы для разных проектов. Я решил уйти из РБК и попробовать свои силы без сильного бренда работодателя и стабильного трафика. Если честно, концепции и стратегии создавал на коленке, хотя для этого есть проверенные рабочие инструменты.

Разобраться с ними помог Дмитрий Школьников, CPO Airpush.

SWOT

Strength – это сильные стороны, Weaknesses – слабые стороны, Opportunities – возможности, Threats – угрозы. Базовый инструмент, которым, мне кажется, пользуются даже домохозяйки. Например, моя супруга примерно так выбирала школу для старшего ребенка.

Понятно, что в случае с реальным бизнес-кейсом все несколько сложнее. Вот, например, реальный SWOT-анализ проекта «Яндекс.Такси».

Плюсы инструмента очевидны: он относительно простой, все на виду, помогает сформулировать суть и сориентироваться. Это диспозиция предстоящего сражения, но ни в коем случае не план боя. Еще один недостаток – SWOT предполагает полную честность с самим собой, а достичь ее бывает нелегко.

Бостонская матрица

Идея в том, чтобы сопоставить динамику рынка и долю проекта на нем. Если доля маленькая, а рынок не растет, то проект – это «дохлая собака», которую Дмитрий предлагает застрелить без лишних раздумий. Если рынок растет и доля существенная, то перед вами звезда.

Методика подходит для оценки перспектив уже действующих проектов, особенно хороша для больших холдингов, чтобы отделить «собак» от «дойных коров» и «звезд». Если рынок толком не изучен, а рыночную долю невозможно оценить, то Бостонская матрица практически бесполезна, на мой взгляд.

Lean Canvas

Вот здесь можно скачать на русском и в хорошем качестве.

Реально клевая штука, если вы планируете что-то создать и нужно систематизировать знания на одном листе бумаги.

Поясню некоторые термины, значение которых неочевидны.

  • Existing alternatives – сюда Дмитрий предлагает вносить не просто очевидных конкурентов, но реально все альтернативы. То есть, например, конкурент «Яндекс.Такси» не только Gett, но и метро, велосипеды и пр. Чем больше альтернатив, тем лучше.
  • Unfair advantage – здесь могут быть любые преимущества, которые сложно повторить конкурентам. Не только родственники в администрации, но и, например, уникальный разработчик, который точно не уйдет к конкурентам.
  • Early adopters – сюда Дмитрий предлагает вписать идеального клиента, на котором можно обкатать идею.

Вот как выглядит Lean Canvas реального стартапа, который позволяет изучать эффективность рекламы в соцсетях:

Lean Canvas мне очень понравился. Во-1, информации реально много, это не просто некая «стратегия на салфетке», а практически все, что нужно знать о проекте, чтобы оценить его перспективы. Если бы PR-щики присылали в редакции Lean Canvas, а не «напишите о нашем мальчике», то жизнь деловых журналистов заиграла бы новыми красками.

Во-2, методика заставляет задуматься о том, что действительно важно, на что будут смотреть инвесторы и умные сотрудники.

Три вопроса

Напоследок Дмитрий поделился очень простой методикой целеполагания, которая помогла ему в собственном бизнесе. Надо задать всего три вопроса:

  • Сформулируйте свою цель?
  • Спросите, почему я не могу достичь этой цели прямо сейчас? Что меня блокирует?
  • Посмотрите на список блокеров и сформулируйте, как их можно преодолеть?

В итоге получится план действий. Потом полезно пройтись в обратном порядке: выполнив все эти действия, я точно достигну своих целей? Если нет, можно поискать еще проблемы и пути их решения. Метод очень простой, но помогает сосредоточиться на главном. По словам Дмитрия, он помог Airpush пересмотреть стратегию и найти новые источники доходов.

В выходные мы все эти методики обкатывали на реальных кейсах, а еще я попытался засунуть Spark в Lean Canvas. В следующий раз переходим от теории к практике, так что подписывайтесь.

Введение. 3

1.Развитие оценочной деятельности в России. 4

Литература. 8

Практическое задание. 9

Введение.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия «оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно «профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

1.Развитие оценочной деятельности в России.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли».Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ». К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности , которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно — выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация — Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно — правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (приложение ).

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1.Отсутствие методологической базы;

2.Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3.Недоверие заказчиков к менеджерам — оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4.Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов — оценщиков в регионах;

5.Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6.Отсутствие единых стандартов оценки.

Литература.

1.Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты.2005.

2.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Практическое задание.

Практическая ситуация № 8

Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости, если стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 года составила 153 тыс. р., а поправочные коэффициенты: плановых накоплений – 1,08 накладных расходов – 1,18, непредвиденных расходов – 1,015, на временные здания и сооружения – 1,01, зимних удорожаний – 1,66, прочих работ – 1,008. Индекс перевода на дату оценки 40,094.

Решение.

Определим восстановительную стоимость объекта недвижимости по формуле:

,

где Фв2010– восстановительная стоимость;

Фсмр.1991 – стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 г., тыс., р.;

– удорожающие коэффициенты;

– индекс перевода цен стоимости на дату оценки.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *