Публичного договора

ДОЛЬЩИК VS ЗАСТРОЙЩИК

Как защитить свои права, если вам вовремя не передали квартиру по договору ДДУ и на что обращать внимание при заключении договора ДДУ?

Внимание: нереального размера и букаф пост!

Всем снова здравствуйте, с вами снова BokaDiKataro. Пару недель назад я сделал свой первый пост на тему «Как снять жилье и НЕ потерять свои деньги». По появившимся подписчикам, которым я хочу выразить благодарность, и большому количеству плюсов при небольшом количестве минусов стало понятно, что пост был информативен и полезен. Кроме того, в комментарии к нему я оставил свои контакты, и ко мне даже обращались люди, которым я оказал практическую помощь, как и обещал.

Однако ограничиться одним постом было бы неумно, а потому я проанализировал дела, поступающие ко мне в производство и решил, что настало время написать статью о том, как можно и нужно защищать свои права, если вы участник долевого строительства.

Учитывая прошлый пост, сразу хочу отметить, что объять необъятное невозможно, а потому, если у вас после прочтения статьи есть дополнения, то прошу писать об этом в комментариях – буду благодарен. При этом главной задачей при написании поста я считаю формирование в сознании людей БАЗОВЫХ понятий, которые помогут разобраться и определиться с ситуацией и что и когда (и главное как) делать.

Итак, поехали.

В жизни почти каждого человека наступает светлый момент, когда он решает приобрести жилье, и частенько это жилье приобретается по договорам долевого участия (далее – ДДУ). С момента подписания такого договора вы являетесь дольщиком. Причем временами – обманутым. Вариаций обмана масса, сейчас рассмотрим наиболее стандартную ситуацию: вы заплатили деньги (а мы предполагаем, что Участник исправно все заплатил) по ДДУ, в ДДУ установлен срок передачи вам объекта, но вот уже прошло 2 (два) года, а объект вам до сих пор не сдали, а вы бы этого очень хотели (т.е. мы не рассматриваем случаи, связанные с расторжением ДДУ). Возникает вопрос: на что обращать внимание при заключении ДДУ, что делать, если объект не сдан вам вовремя, куда бежать и чего ждать от ситуации?

Для начала нам нужно понять, какими законами регулируется данный вопрос? Основных законов всего 3 (три):

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ (далее –214 — ФЗ);

2. Федеральный закон «О защите прав потребителей» № 2300-1 (далее – ЗОПП);

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Эти нормативные документы расположены в таком порядке не случайно, потому что применяются они именно в такой последовательности и по юридической силе подчиняются такой же иерархии. Т.е. изначально мы должны руководствоваться положениями 214 – ФЗ, потому что это специальный закон, а вот дальше — то, что не урегулировано 214 – ФЗ, регулируется ЗОПП, а что не урегулировано первыми двумя законами – регулируется ГК РФ. Конечно, дело не ограничивается только этими нормативными актами, при решении вопросов, связанных с защитой нарушенных прав и интересов дольщиков, юристы применяют всякого рода судебную практику, но о ней мы поговорим более предметно позже.

Кто является участником по ДДУ? И какие основные понятия он содержит?

1. Застройщик – юридическое лицо (организационно-правовая форма любая), имеющее в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства с целью строительства на этом участке (участках) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением производственных объектов, на основании полученного разрешения на строительство.

2. Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

3. Участник долевого строительства – лицо (в нашем случае физическое), которое путем внесения денежных средств Застройщику приобретает у последнего квартиру или нежилое помещение для личных целей.

Выводы из представленных определений можно сделать следующие:

1. Застройщик – всегда юридическое лицо. Для заключения с ним нужно удостовериться о наличии у него как минимум двух вещей:

— должен быть договор аренды (субаренды) на земельные участки, где проходит строительство. Из этого можно сделать еще один вывод: если нужно получать такое разрешение, то должна быть проектная документация, и вы можете с ней ознакомиться;

— на момент подписания вами договора ДДУ у Застройщика должно быть разрешение на строительство.

2. Объект подлежит передаче Участнику ТОЛЬКО после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

3. Участник, оплачивающий денежные средства по договору, должен сохранять платежные документы (чеки, документы о переводе денежных средств) вплоть до момента передачи ему Объекта и получения права собственности на него, но не менее 3 (трех) лет с даты подписания ДДУ.

Итак, вы решили подписать ДДУ. На что следует обратить внимание?

По условиям любого ДДУ (ст. 4 214-ФЗ) Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом (или иной объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект Участнику, а Участник в свою очередь обязуется оплатить установленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

При этом ДДУ заключается только в письменной форме, подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

На это нужно обратить особое внимание, потому что вы должны прочитать ДДУ и понять, как будет производиться регистрация ДДУ. Конечно, в ДДУ будет написано, что регистрация проводится силами Застройщика, однако следует обратить внимание за чей счет будет проводится эта регистрация, потому что лишние затраты нужно видеть сразу, чтобы они не были сюрпризом в итоге.

При этом договор должен обязательно содержать следующие условия:

1. Определение подлежащего передаче вам объекта недвижимости согласно проектной документации после его ввода в эксплуатацию, т.е. объект должен быть описан так, чтобы его можно было четко идентифицировать.

2. Срок передачи объекта (не путать с датой окончания строительства объекта).

3. Цена ДДУ и порядок ее уплаты, и срок ее уплаты.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При этом важно знать и понимать, что согласно ч. 5 ст. 4 214-ФЗ при отсутствии этих условий в ДДУ такой ДДУ считается незаключенным!

Представим, что в предлагаемом вам ДДУ все эти условия указаны. На что же дополнительно нужно обращать внимание:

1. Срок передачи (не путать со сроком завершения строительства) объекта. Согласно ст. 6 214 – ФЗ, Застройщик обязан передать Участнику объект по ДДУ не позднее срока установленного ДДУ. В случае если Застройщик не выполнил это условие, то он (Застройщик) уплачивает Участнику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее – ЦБ РФ), действующей на день исполнения обязательства, от ЦЕНЫ ДОГОВОРА, умноженной на 2 (два). Т.е. по факту неустойка равна 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, но при обязательном условии, что Участником является физическое лицо (гражданин).

Однако в любом правиле есть исключения: если строительство не может быть завершено Застройщиком в срок по ДДУ, Застройщик не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения срока, когда объект должен быть построен, ОБЯЗАН отправить Участнику предложение об изменении ДДУ. При этом в ст. 6 214 – ФЗ указано, что изменение условий передачи объекта Участнику осуществляется в порядке установленном ГК РФ. В свою очередь это означает, что Участник:

а) НЕ обязан отвечать на письмо Застройщика, хотя может и ответить.

б) НЕ ОБЯЗАН подписывать никаких дополнительных соглашений изменяющих условия ДДУ. Т.е. если Застройщик вам предлагает изменить условия срока передачи объекта, Участник вправе этого НЕ делать, и Застройщик ОБЯЗАН будет все так же передать ему объект по ДДУ в сроки, установленные в ДДУ! И при нарушении этого срока он обязан будет уплатить вам неустойку, указанную в посте выше.

2. Цена ДДУ. Тут все понятно, нужно следить за тем, чтобы цена ДДУ была максимально твердой и не менялась. При этом согласно ст. 5 214 – ФЗ цена заключенного ДДУ может меняться ТОЛЬКО по соглашению сторон ДДУ, т.е. если участник подпишет дополнительное соглашение на изменение цены ДДУ. При этом Участник ДДУ должен следить за тем, чтобы денежные средства им уплачивались правильно и в соответствии с ДДУ, потому как при несоблюдении Участником сроков и порядка оплаты к нему могут применяться следующие меры:

а) Если оплата должна вноситься единовременно, то при просрочке оплаты более чем 2 (два) месяца – основание для одностороннего расторжения ДДУ со стороны Застройщика.

б) Если оплата вносится частями и периодами, то при нарушении оплаты более 3 (трех) раз в течение 1 (одного) года или просрочке внесения платежа более чем 2 (два) месяца — основание для одностороннего расторжения ДДУ со стороны Застройщика.

3. Порядок передачи объекта — одна из наиболее важных частей ДДУ. Согласно ст. 8 214 ФЗ передача осуществляется Участнику по передаточному акту (т.е. обязательства Застройщика считаются исполненными только тогда, когда будет подписан этот акт), при этом передача объекта Участнику НЕ МОЖЕТ быть ранее получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом после получения Застройщиком такого разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, Застройщик обязан передать объект недвижимости Участнику НЕ ПОЗДНЕЕ СРОКА, УКАЗАННОГО В ДДУ. Как мы уже говорили ранее, если Участник не подписывает никаких дополнительных соглашений с Застройщиком об изменении этого срока, то это срок ПЕРЕНЕСТИ НЕВОЗМОЖНО. При этом, если ДДУ не устанавливает ограничений по передаче объекта Участнику раньше, то Застройщик вправе выполнить передачу объекта Участнику РАНЬШЕ срока, установленного ДДУ, но НЕ ПОЗЖЕ. Этой позиции придерживаются и суды, указывая на то, что согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства НЕ допускается (апелляционное определение по гражданскому делу № 33-10512/14 от 16.05.2012 г.).

Таким образом, даже если в ДДУ указан ориентировочный срок передачи объекта Участнику, например 4 (четвертый) квартал года, то передача объекта Участнику должна быть произведена не позднее последнего дня месяца закрывающего квартала, при условии, что между Застройщиком и Участником не подписано дополнительное соглашение о переносе этих сроков, а значит, объект должен передаваться участнику НЕ ПОЗДНЕЕ 31 декабря!

При этом Застройщик обязан предварительно вас уведомить о передаче вам объекта не позднее 1 (одного) месяца до срока передачи объекта по ДДУ, а в случае, если в ДДУ указан срок начала передачи объекта и срок его принятия – не позднее 14 (четырнадцати) рабочих дней. Также необходимо отметить, что при уклонении Участника от ДДУ от принятия объекта по ДДУ, Застройщик по истечении 2 (двух) месяцев со дня предусмотренного ДДУ для передачи объекта вправе составить односторонний акт о передаче объекта Участнику. Поэтому важно проверять свою почту, ибо если такая односторонняя передача будет произведена, то риски гибели и порчи объекта будут лежать уже на Участнике ДДУ с даты, когда был составлен такой односторонний акт.

При этом следует отметить, что ВСЕ уведомления посылаемые Заказчиком должны отправляться вам заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Только корреспонденция, отправленная таким образом, является надлежащим уведомлением Участника.

И вот, радостно прочитав и поняв ДДУ мы его подписали, все по ДДУ правильно, оплатили и стали ждать, когда нам построят и передадут объект недвижимости. Однако за пару месяцев до срока сдачи объекта нам стали приходить странные письма от Застройщика, в которых он просит подождать еще год и тогда он сдаст нам объект, а в наши планы это не входит. Что делать? Все очень и очень просто:

1. На письма Застройщика не отвечаем, а если и отвечаем, то пишем, что войти в положение Застройщика не можем, если мы, конечно, не альтруисты и энтузиасты.

2. Никаких дополнительных соглашений о переносе сроков передачи не подписываем и Застройщику НЕ отсылаем, если конечно, опять же, мы не альтруисты и энтузиасты.

3. Срок сдачи объекта прошел, объект нам не передали, хотя должны были передать еще 2 (два) месяца назад. Не стоит сидеть и ждать, когда просрочка обязательства будет 1 (один) год или 2 (два) года. Жадность губит людей. А в нашем случае — и подавно. Чем раньше вы начнете официальные разборки и тяжбы с Застройщиком, тем больше шансов, что вы получите свои причитающиеся по ДДУ денежные средства. Потому что большинство Застройщиков имеют тенденцию сливаться в «помойки», которые собирают в себя еще больше «помоек», и получить деньги тогда не представится возможным, потому что помойка обанкротится. Срок ликвидации или реорганизации таких Застройщиков в среднем занимает 6 (шесть) месяцев, год максимум! Поэтому не стоит тянуть и нужно начинать действовать. При этом нужно понимать, что получив компенсацию за 2 (два) месяца просрочки, например, нам ничего не мешает потом обратиться к Застройщику повторно и взыскать с него денежные средства с последующую просрочку по другим месяцам!

4. Как только произошла просрочка на месяц, два, три — максимум, необходимо написать Застройщику соответствующую претензию и отправить ему заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Обычно срок ответа на такую претензию составляет 30 (тридцать) календарных дней, если иное не указано в ДДУ. Это нужно сделать ОБЯЗАТЕЛЬНО, так как это требование в 99% случаев установлено в ДДУ, да и суды не любят, когда к ним приходят без соответствующего доказательства, что вы пробовали разрешить спор в досудебном претензионном порядке. Кроме того, это еще имеет значение, так как за неудовлетворение претензии в добровольном порядке Застройщика можно сильно наказать материально. Но об этом ниже.

5. Получили ответ на претензию, Застройщик просит его понять и простить. Если мы добрые люди и нам плевать на наши деньги, ничего не делаем. Если хотим вернуть свои кровные, то следует обращаться в суд.

6. Согласно ЗОПП, а именно ст. 17, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по ВЫБОРУ истца, т.е. Участника. Это очень удобно. Можно и нужно подавать иски по месту своего жительства, а не по месту нахождения Застройщика или заключения ДДУ, так как, скорее всего суд, где сидит Застройщик или там, где находится объект, уже давно на одной волне с Застройщиком. При этом архиважное значение имеет то, что согласно ст. 17 иски о защите прав потребителей НЕ ОБЛАГАЮТСЯ ПОШЛИНОЙ, т.е. для вас это БЕСПЛАТНО, при условии, что сумма иска составит менее 1 000 000 (одного миллиона) рублей.

7. Решили все-таки подавать в суд? Что можно просить у суда? Можно требовать следующее:

-Неустойка за каждый день просрочки обязательства по передаче вам объекта, при этом неустойка считается от ЦЕНЫ ДОГОВОРА!

— Моральный вред (ст. 15 ЗОПП) – устанавливается участником самостоятельно по внутреннему убеждению, не требует доказывания в суде. Требует только, чтобы о нем заявили. Обычно сильно уменьшается судами, однако, лишние 20 000 (двадцать тысяч), например, никому никогда не мешали.

— Убытки – например, часть денежных средств вы брали в кредит. Обычно в кредитных договорах под покупку такой недвижимости установлено, что как только вы получите право собственности на недвижимость, процентная ставка будет снижена, а это значит, что вы можете взыскать с Застройщика эту разницу, потому что при заключении договора вы рассчитывали на то, что он сдаст вам объект в срок и не сделал этого. Также сюда можно отнести и иные убытки, но их нужно доказать (например аренда жилья).

— Расходы на представителя – если вы наняли юриста, то вы также вправе получить возмещение за его услуги.

— 50 % штраф за неудовлетворение ваших требований по претензии добровольно. При этом штраф назначается от общей присужденной суммы в решении. Конечно, обычно суды режут суммы выплат и от иска в 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в среднем остается 100 000 (сто тысяч) рублей (по практике знаю), но прибавить к сумме в 100 000 (сто тысяч) или 150 000 (сто пятьдесят тысяч) еще половину от этой суммы просто из воздуха – прекрасно!

8. После подачи иска будет суд, вынесет решение. После получения вами решения вы передаете дело судебным приставам с реквизитами на оплату – профит.

При этом вы должны понимать, что ваше обращение в суд вовсе НЕ ОЗНАЧАЕТ, что Застройщик не передаст Вам объект, он ОБЯЗАН это сделать, независимо от того, подавали вы на него в суд или нет.

P.S. Уважаемые пикабушники, надеюсь, что и этот пост будет для вас полезным, знайте свои права и умейте ими пользоваться. Не бойтесь защищать свои интересы, не бойтесь задавать неудобные вопросы.

Как и прежде, жду ваших вопросов по адресу: info@mga-lp.ru. У меня вы можете получить любую консультацию абсолютно бесплатно.

Если интересно добавляйтесь в подписку, предлагайте ситуации для их разбора в последующих постах.

С вами был BokaDiKataro, пока!

С наступлением 2017 г. сфера правового регулирования отношений в области водоотведения претерпела значительные изменения, о которых мы рассказывали в нескольких выпусках «Справочника эколога». Нововведения не обошли стороной требования к условиям договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения.

Постановлением Правительства РФ от 03.11.2016 № 1134 «О вопросах осуществления холодного водоснабжения и водоотведения» (далее — Постановление № 1134) внесены изменения в том числе в Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 № 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения» (далее — Постановление № 645).

Отдельные положения типовых договоров претерпели заметные преобразования. Однако в настоящем материале речь пойдет не столько о существе внесенных изменений, сколько о необходимости привести действующие договоры в области холодного водоснабжения и водоотведения, заключенные до 01.01.2017, в соответствие с новыми требованиями к условиям таких договоров, установленными Постановлением № 1134.

Для решения поставленной задачи ответим на следующие вопросы:

1. Насколько обязательны требования к условиям договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения, установленные Постановлением № 645 (в т.ч. в редакции Постановления № 1134)?

2. Каковы принципы действия актов гражданского законодательства (в т.ч. Постановлений № 645 и 1134) во времени?

3. Применяются ли положения Постановления № 1134 к отношениям, возникшим до вступления его в силу?

Договоры в области холодного водоснабжения и водоотведения — публичные договоры

Согласно ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (в ред. от 29.07.2017; далее — Федеральный закон № 416-ФЗ) договор водоснабжения является публичным договором.

В соответствии с ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 416-ФЗ договор водоотведения является публичным договором.

Подробнее см.:

– Алымова В.А. Новый виток реформы отношений в области водоотведения // Справочник эколога. 2017. № 1. С. 62–82;

– Алымова В.А. «Персональные» допустимые концентрации загрязняющих веществ в сточных водах: может, договоримся? // Справочник эколога. 2017. № 4. С. 76–81;

– Алымова В.А. О фактических концентрациях загрязняющих веществ и показателях свойств сточных вод, указываемых в декларации о составе и свойствах сточных вод // Справочник эколога. 2017. № 5. С. 48–53;

– Алымова В.А. Порядок расчета платы за негативное воздействие на ЦСВ: положения зашифрованы или допущены ошибки? // Справочник эколога. 2017. № 6. С. 39–45;

– Алымова В.А. Необходимость строительства ЛОС абонентами ЦСВ: какие требования предъявляются сегодня? // Справочник эколога. 2017. № 7. С. 36–40;

– Алымова В.А. Плата за негативное воздействие на ЦСВ: обязана ли организация ВКХ подтверждать свои расходы для взимания платы? // Справочник эколога. 2017. № 7. С. 67–71.

Новая редакция Ст. 426 ГК РФ

1. Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

2. В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей.

3. Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 786 настоящего Кодекса.

При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.

Комментарий к Ст. 426 ГК РФ

Судебная практика.

Публичный договор не основан на началах свободы договора. Специфика характера данного договора, субъектный состав (обязательно коммерческая организация или индивидуальный предприниматель) вынуждают законодателя компенсировать юридическую и экономическую «слабость» потребителя ограничением прав коммерческой организации.

При разрешении споров по искам потребителей о понуждении коммерческой организации к заключению публичного договора (ст. 426 Кодекса) необходимо учитывать, что бремя доказывания отсутствия возможности передать потребителю товары, выполнить соответствующие работы, предоставить услуги возложено на коммерческую организацию.

Разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда независимо от согласия на это коммерческой организации (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

По смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, а также пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной стороны. Коммерческая организация понуждать потребителя к заключению такого договора не вправе (приложение к информационному письму ВАС РФ от 05.05.1997 N 14). Такое ограничение свободы договора для одной стороны — исполнителя (в данном случае — медицинского учреждения, оказывающего платную медицинскую помощь), учитывающее существенное фактическое неравенство сторон в договоре о предоставлении медицинских услуг и особый характер предмета договора (в том числе уникальность многих видов медицинских услуг, зависимость их качества от квалификации врача), направлено на защиту интересов гражданина (пациента) как экономически более слабой стороны в этих правоотношениях, обеспечение реализации им права на медицинскую помощь (Определение КС РФ от 06.06.2002 N 115-О).

Другой комментарий к Ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Определение публичного договора содержится в абз. 1 п. 1 комментируемой статьи 426 ГК РФ.

Публичным считается такой договор, одной из сторон которого является коммерческая организация, обязанная выполнять вытекающие из договора обязательства в отношении любого лица, обратившегося к ней по поводу заключения договора.

В ГК приведен «открытый» перечень таких договоров: розничная купля-продажа, перевозка транспортом общего пользования, договор об оказании услуг связи, договор энергоснабжения, договоры медицинского и гостиничного обслуживания. В этих случаях заключаемые договоры являются публичными в связи с тем, что их стороной является особый продавец, перевозчик, предприятие связи, поставщик, медицинское или гостиничное предприятие.

В ГК указаны и некоторые другие виды договоров, которые прямо названы публичными: прокат (ст. 626), бытовой подряд (ст. 730), договор банковского вклада, в котором вкладчиком является гражданин (ст. 834), договор хранения в ломбарде вещей, принадлежащих гражданину (ст. 919), договор личного страхования (ст. 927). Публичными могут быть и иные договоры.

Партнером коммерческой организации по публичному договору может быть не только гражданин, но и юридическое лицо.

Если гражданин-предприниматель осуществляет деятельность, которая по своему характеру должна осуществляться в отношении каждого, кто к нему обратился, то заключаемые им договоры также должны признаваться публичными.

Закон об авторском праве (ст. ст. 44, 45) предусматривает создание некоммерческих организаций, управляющих имущественными правами авторов и обладателей смежных прав на коллективной основе. Такие организации обязаны заключать договоры с авторами, их наследниками и обладателями смежных прав о принятии их на обслуживание, а также лицензионные договоры с организациями-пользователями. Все такие договоры должны по аналогии со ст. 426 ГК считаться публичными, т.е. соответствовать требованиям, предъявляемым к порядку заключения и к содержанию публичных договоров.

В абз. 1 п. 1 указывается, что публичный договор устанавливает обязанности коммерческой организации «по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг». Заключенные в кавычки слова не следует понимать ограничительно, например, если коммерческая организация занимается покупкой определенных товаров, то заключаемые ею договоры также могут признаваться публичными.

Абзац 1 п. 1 комментируемой статьи 426 Гражданского кодекса России указывает на первую особенность публичных договоров: коммерческая организация обязана заключить такой договор с любым лицом, которое к ней обратится.

Это означает, что для коммерческой организации, получившей предложение о заключении публичного договора, не действует принцип «свободы договора» (ст. 421 ГК РФ): такая организация обязана заключить предложенный ей договор.

Однако для другой стороны публичного договора принцип «свободы договора» сохраняет свое действие.

С иском о понуждении заключить публичный договор вправе обратиться только контрагент коммерческой организации, обязанной его заключить, а не данная коммерческая организация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник ВАС РФ. 1997 г. N 7).

В абз. 2 п. 1 указанная выше норма поясняется: коммерческая организация обязана заключать публичные договоры с обратившимися к ней лицами в порядке очередности их обращений («в порядке общей очереди»). Однако законом или иным правовым актом могут быть установлены изъятия из этой нормы, касающиеся льготного, первоочередного заключения публичных договоров с отдельными категориями лиц, выразивших пожелание заключить договор (ветераны, инвалиды и т.п.).

2. В п. 2 устанавливается вторая особенность публичных договоров: все условия публичных договоров, заключаемых коммерческой организацией с отдельными партнерами, должны быть одинаковыми. Особо подчеркивается, что эта норма касается цены договора. Вместе с тем оговаривается, что законом или иными правовыми актами могут быть установлены «льготы для отдельных категорий потребителей».

Здесь закон впервые дает наименование договорного партнера коммерческой организации в публичном договоре, называя его «потребителем». Это наименование не следует понимать ограничительно; оно не совпадает с определением термина «потребитель», содержащимся в Законе о защите прав потребителей. В частности, потребителем в смысле ст. 426 ГК является лицо, продающее иностранную валюту в пункте обмена валюты; кстати говоря, в этих пунктах при обмене больших сумм применяются льготные курсы.

3. Абзац 1 п. 3 косвенно подтверждает норму, согласно которой указанная коммерческая организация по общему правилу обязана включить публичный договор, а ее отказ от заключения публичного договора может иметь место только при отсутствии возможности его заключения.

В абз. 2 п. 3 устанавливаются последствия необоснованного уклонения коммерческой организации от заключения публичного договора: контрагент имеет право потребовать либо заключения договора, либо взыскания убытков, либо заключения договора и взыскания убытков. Однако таких последствий не возникает, если коммерческая организация не имела возможности заключить договор (отсутствие товара, персонала и т.п.).

Бремя доказывания отсутствия возможности заключения публичного договора возлагается на соответствующую коммерческую организацию (п. 55 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда независимо от согласия на это коммерческой организации (п. 55 указанного выше Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ).

4. В п. 4 предусмотрено право Правительства РФ издавать типовые договоры, положения и другие подобные нормативные акты, содержащие правила, обязательные для сторон, заключающих публичные договоры.

Однако это право применяется только «в случаях, предусмотренных законом». Это означает, что закон должен прямо указывать на наделение Правительства таким правом. В связи с этим следует отметить, что ст. 1 ЗоЗПП РФ прямо не наделяет Правительство РФ такими правами.

5. Пункт 5 устанавливает, что условия публичного договора, не соответствующие требованиям п. п. 2 и 4 ст. 426, являются ничтожными. Эта норма направлена на то, чтобы исключить применение оговорки, предусмотренной ст. 180 ГК, т.е. исключить признание недействительным заключенного договора в целом.

1. Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

2. В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей.

3. Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 786 настоящего Кодекса.

При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.

1. Комментируемая статья содержит положения о публичном договоре — частноправовом институте, охватывающем отношения между коммерческими организациями и потребителями их услуг. Специфика публичного договора заключается в особом положении коммерческой организации, которая адресует свои предложения любому, кто отзовется.

Для того чтобы договор мог быть признан публичным, необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: 1) сторонами такого договора выступают коммерческая организация и потребитель (как физическое, так и юридическое лицо); 2) характер деятельности организации таков, что она должна осуществлять свою деятельность в отношении каждого, кто к ней обратится. В качестве примеров такого рода деятельности законодатель указывает розничную торговлю, перевозку транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжения, медицинское, гостиничное обслуживание.

Необходимо учитывать, что не все договоры, заключаемые коммерческими организациями, занимающимися публичным выполнением работ, оказанием услуг, являются публичными. Так, договор на покупку топлива, заключенный транспортной организацией, к публичным не может быть отнесен, так как контрагентом такой организации не выступает потребитель ее услуг.

Термин «потребитель» используется в комментируемой статье применительно к гражданам и юридическим лицам и не наделен содержанием, которое вкладывает в него Закон о защите прав потребителей.

Особое положение стороны публичного договора — коммерческой организации состоит в применении к ней некоторых ограничений свободы договора (статья 421 ГК РФ). При заключении договора этот контрагент не может отказать лицу, которое к нему обратилось, а кроме того, при заключении договора одному потребителю не может быть оказано предпочтение перед другим и условия договора должны быть одинаковыми для всех потребителей. Правительство РФ, а также уполномоченные Правительством РФ федеральные органы исполнительной власти наделены правом издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК).

Каждое из приведенных последствий, предусмотренных комментируемой статьей 426 ГК РФ для коммерческой организации, являющейся субъектом публичного договора, применяется с некоторыми оговорками.

2. Ограничение свободы договора, диктуемое публичным характером деятельности коммерческой организации и не позволяющее отказать потребителю в заключении договора, не является абсолютным. Законом или иными правовыми актами могут быть установлены исключения из этого правила.

Кроме того, в заключении договора может быть отказано со ссылкой на невозможность предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы. Так, согласно ст. 15 Федерального закона от 29 декабря 1994 г. N 79-ФЗ «О государственном материальном резерве» транспортные организации должны обеспечить в первоочередном порядке перевозку материальных ценностей государственного резерва. При таких обстоятельствах иные потребители услуг перевозчика вынуждены ожидать. Правомерен также, например, отказ организации, осуществляющей кинопрокат, предоставить свои услуги определенному лицу в случае, когда свободных мест на сеанс, который хочет посетить потребитель, нет. При этом, как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г., бремя доказывания отсутствия возможности передать потребителю товары, выполнить соответствующие работы, предоставить услуги возложено на коммерческую организацию .

———————————
Постановление Правительства РФ от 23 января 2006 г. N 32.

Требование комментируемой статьи к условиям договора, одинаковым для всех потребителей, не означает, что потребитель всякий раз лишь присоединяется к предложенной коммерческой организацией проформе договора. По существу, ГК РФ запрещает дискриминационные условия публичного договора, но допускает существование различий между публичными договорами, заключенными одной и той же организацией с различными потребителями. Такие различия могут касаться порядка оплаты, сроков исполнения обязательства и пр.

Одинаковые для всех потребителей условия публичного договора могут быть иными в случае, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

Законом о защите прав потребителей и Федеральными законами «О газоснабжении в Российской Федерации» и «О связи» предусмотрены случаи, в которых на подзаконном уровне могут издаваться типовые договоры или положения — правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров. Так, в настоящее время действуют Правила пользования газом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации , Правила оказания услуг связи по передаче данных , Правила оказания услуг связи для целей телевизионного вещания и (или) радиовещания , Правила оказания телематических услуг связи , Правила оказания услуг по реализации туристского продукта , Правила продажи товаров дистанционным способом и другие подобные акты.

———————————
Постановление Правительства РФ от 17 мая 2002 г. N 317.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Здесь и далее автор не приводит ссылки на официальные источники, в которых были опубликованы использованные в комментарии нормативные акты и акты судебной практики, поскольку все документы взяты автором в справочной правовой системе «КонсультантПлюс». Автор выражает глубокую признательность компании «КонсультантПлюс» за предоставленную информационную поддержку.

Постановление Правительства РФ от 22 декабря 2006 г. N 785.

Постановление Правительства РФ от 10 сентября 2007 г. N 575.

Постановление Правительства РФ от 18 июля 2007 г. N 452.

Постановление Правительства РФ от 27 сентября 2007 г. N 612.

Неисполнение коммерческой организацией требований о недискриминационных условиях публичного договора и правил, обязательных при заключении публичных договоров, влечет неблагоприятные последствия. Пункт 5 комментируемой статьи объявляет условия публичного договора, нарушающие такие требования, ничтожными. Это не влечет недействительности всего публичного договора в целом, если можно предположить, что он был бы совершен и без включения недействительных условий (ст. 180 ГК).

3. К числу способов защиты, адресованных комментируемой статьей 426 ГК потребителю как стороне публичного договора, следует отнести прежде всего требование о понуждении заключить договор, которое может быть заявлено при необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора вместе с требованием о возмещении убытков, причиненных потребителю уклонением стороны от заключения договора .

———————————
Как поясняет Высший Арбитражный Суд РФ, с иском о понуждении заключить публичный договор вправе обратиться только контрагент коммерческой организации, обязанной его заключить. См. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

В случае неисполнения положений п. п. 2 и 4 комментируемой статьи могут быть заявлены требования о применении последствий недействительности части сделки (или последствий недействительности сделки).

4. Конституционный Суд РФ, рассматривая значение комментируемой статьи, указывает, что ее положения направлены на предоставление равных условий всем лицам, обратившимся к коммерческой организации для заключения подобного договора .

———————————
Определение Конституционного Суда РФ от 20 июня 2006 г. N 257-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Трофимова Кирилла Тимофеевича на нарушение его конституционных прав статьей 426 и пунктом 2 статьи 834 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Кроме того, как отмечал М.И. Брагинский, положения комментируемой статьи призваны создать односторонние гарантии потребителю — экономически более слабой стороне, «которая, нуждаясь в товарах, работах и услугах, обращается за ними к тому, кто занимает заведомо экономически более сильные позиции на рынке, — к коммерческой организации». Таким образом, нормы о публичном договоре уравнивают положения обеих сторон, а также создают гарантии функционирования свободного рынка и способствуют борьбе с монопольными тенденциями .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. С. 198 — 200.

5. Необходимо отличать публичный договор, заключаемый коммерческими организациями и регулируемый нормами гражданского законодательства, от одноименного правового явления, обнаруживаемого в публично-правовой науке, — так называемого публичного (или административного) договора. Отечественная теория административного права пока не сформировала развитого и полного учения об административном договоре . Отмечается лишь наличие «некоторых свидетельств, пока еще недостаточно категоричных, в пользу развития реальных договорных элементов административного типа» , причем в качестве примеров таких соглашений, как правило, приводятся договоры о разграничении компетенции между органами власти различного уровня.

———————————
Данная проблема рассматривалась с особых позиций в советский период. Так, Ц.А. Ямпольская полагала возможным признание административно-правовой природы соглашений органов государственной власти с гражданами, например в сфере бытового обслуживания. См.: Ямпольская Ц.А. О теории административного договора // Советское государство и право. 1966. N 10. С. 134 — 135. В настоящее время подобные утверждения не встречаются.

Эта идея высказана Ю.М. Козловым в кн.: Административное право: Учебник / Под ред. Ю.М. Козлова, Л.Л. Попова. М., 2000. С. 264.

6. Положения комментируемой статьи 426 Гражданского кодекса РФ применимы также к случаям, когда продажей товаров, выполнением работ или оказанием услуг занимается индивидуальный предприниматель. В силу п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *