Управляющая компания

Передача полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации — передача полномочий единоличного исполнительного органа (генерального директора) общества другой коммерческой организации или индивидуальному предпринимателю (управляющему).

Законодательство предоставляет возможность передать полномочия единоличного исполнительного органа общества другой организации (управляющей организации). Такая передача полномочий производится договором, который так и именуется Договор на передачу полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации.

В результате такого договора генеральным директором одной организации будет не физическое лицо, а другая организация. Представлять управляемую организацию будет генеральный директор управляющей организации. Генеральный директор управляющей организации может выдавать доверенность своим заместителям, которые и осуществляют фактическое управление управляемым обществом.

Управляющая организация (компания) — организация, которая принимает на себя полномочия единоличного исполнительного органа общества другой организации (управляемой организации). Управляющая организация получает вознаграждение за услуги по управлению, на основании заключенного сторонами договора на управление.

Управляемая организация (управляемое общество) — организация, которая передает полномочия единоличного исполнительного органа общества другой организации (управляющей организации). Управляющая организация несет расходы за услуги по управлению, на основании заключенного сторонами договора на управление.

Для акционерных обществ передача полномочий единоличного исполнительного органа предусмотрена частью 1 статьи 69 федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»:

«По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). Решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества управляющей организации или управляющему принимается общим собранием акционеров только по предложению совета директоров (наблюдательного совета) общества.»

Для обществ с ограниченной ответственностью передача полномочий единоличного исполнительного органа предусмотрена статьей 42 федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»:

«1. Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему.

2. Общество, передавшее полномочия единоличного исполнительного органа управляющему, осуществляет гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через управляющего, действующего в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и уставом общества.

3. Договор с управляющим подписывается от имени общества лицом, председательствовавшим на общем собрании участников общества, утвердившем условия договора с управляющим, или участником общества, уполномоченным решением общего собрания участников общества, либо, если решение этих вопросов отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества, председателем совета директоров (наблюдательного совета) общества или лицом, уполномоченным решением совета директоров (наблюдательного совета) общества.»

Предмет договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа может формулироваться следующим образом:

«По настоящему Договору Управляющая организация принимает на себя обязанности по осуществлению полномочий единоличного исполнительного органа Общества, а Общество обязуется выплатить Управляющей организации вознаграждение в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим Договором».

Если в договоре стороны решили более подробно расписать услуги по управлению, то следует отметить, что управленческая деятельность заключается в планировании, организации и контроле. Соответственно, в предмете договора или в приложении, описывающем состав услуг по управлению, может быть указано примерно следующее — планирование, организация и контроль бюджетного процесса, маркетинговой деятельности и т.д.

Оформление правоотношений управляемой организацией с внешними лицами осуществляется следующим образом — договоры и иные документы подписывает генеральный директор управляющей организации. При этом в преамбуле договора указываются его полномочия и основания исполнения им полномочий единоличного исполнительного органа. На договоре ставится печаль управляемой организации.

Пример

Управляемая компания (ООО «Дочернее»). Управляющая компания ООО «Управляющая», ее руководитель – генеральный директор Иванов И.И.

В договоре, к примеру, в преамбуле может использоваться такая речевая конструкция: «ООО «Дочернее», именуемое далее Продавец, в лице директора управляющей компании ООО » Управляющая » Иванова И.И., действующего на основании устава ООО » Управляющая » и договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа ООО «Дочернее» ООО » Управляющая » от… (числа) N…».

Налогообложение договора на управление

Для управляющей компании, вознаграждение по договору признается доходом.

Для управляемой организации, уплачиваемое вознаграждение признается прочим расходом, как расходы на управление организацией или отдельными ее подразделениями, а также расходы на приобретение услуг по управлению организацией или ее отдельными подразделениями (пп. 18 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)).

Пример из арбитражной практики

Налоговый орган исключил из расходов управляющей компании часть стоимости услуг по управлению, ссылаясь на то, что услуги, оказываемые управляющей компанией дублируются с услугами, оказанными управляемому обществу иными исполнителями. Судебный орган вынес решение в пользу налогоплательщика, указав, что управляющей компанией были оказаны услуги по организации и контролю деятельности управляемого общества в сфере бухгалтерского учета и отчетности, экономики и финансов, которые не являются консалтинговыми услугами (то есть нет никакого дублирования).

Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2012 по делу N А40-105356/11-20-436

Цена договора на управление

Стороны вправе установить договором порядок определения цены договора на управление. Основные применяемые на практике варианты:

— Фиксированная сумма (может определяться как полная себестоимость расходов управляющей компании, увеличенная на норму рентабельности);

— Фиксированная сумма плюс переменная часть. Переменная часть может определяться как бонус за достигнутые результаты;

— Компенсация фактических расходов плюс переменная часть.

Пример из арбитражной практики

Стоимость услуг по управлению обществом, оказываемых Управляющей компанией, складывалось из величин: компенсации расходов и эффективности управления (указанные величины определены Приложением к договору).

Налоговый орган считал, что такой порядок формирования стоимости экономически не оправдан и требовал исключить такие расходы у управляемого общества.

Решение в пользу налогоплательщика — Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2008 по делу N А57-12940/06

Определением ВАС РФ от 04.07.2008 N 8166/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Взаимозависимые лица

Управляемое общество и управляемая организация признаются взаимозависимыми лицами. Так, взаимозависимыми лицами признаются — организация и лицо, осуществляющее полномочия ее единоличного исполнительного органа (пп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

В то же время, само по себе признание их взаимозависимыми, не влечет отрицательных последствий. Такие последствия могут возникнуть только в том случае, если сделки между что управляемым обществом и управляемой организацией будут контролируемыми.

Если управляемое и управляемая организации российские, то сделки между ними контролируемые, только если одна из них применяет налоговые льготы и сумма доходов (расходов) по договорам на управление и иных сделок между ними превышает за календарный год 1 млрд. рублей.

В случае, если все таки, сделки между управляемым обществом и управляемой организацией контролируемые, то основным негативным последствием является возможность налогового органа исчислить налоговые обязательства исходя из рыночных цен сделок, если цены между ними существенно отличаются от рыночных. Также устанавливается обязанность организаций представить уведомления о контролируемых сделках (не позднее 20 мая следующего года) (ст. 105.16 НК).

Если сделка по управлению является контролируемой, то НК РФ предусматривает методы определения доходов, применяя которые определяется цена для целей налогообложения. Метод сопоставимых рыночных цен является приоритетным для определения для целей налогообложения соответствия цен, примененных в сделках, рыночным ценам (кроме случая, указанного в п. 2 ст. 105.10 НК РФ). Применение иных методов допускается в случае, если применение метода сопоставимых рыночных цен невозможно либо если его применение не позволяет обоснованно сделать вывод о соответствии или несоответствии цен, примененных в сделках, рыночным ценам для целей налогообложения (п. 3 ст. 105.7 НК РФ).

По услугам на управление редко удается найти информацию о сделках, совершенных на сопоставимых условиях. При отсутствии такой информации может применяться затратный метод. На это прямо указывает пп. 3 п. 2 ст. 105.11 НК РФ — затратный метод может применяться, в частности, при оказании услуг по исполнению функций единоличного исполнительного органа организации.

Документальное оформление договора на управление

В подтверждение расходов на управление составляется акт оказанных услуг. На практике, налоговый орган не редко требует, чтобы в актах была детальная расшифровка содержания оказанных услуг по управлению. Нередко, в случае, когда в акте указывается только общая формулировка типа «Управляющая компания оказала услуги по управлению за 1-й квартал ___ года», налоговые органы не признают такие расходы (как документально неподтвержденные). В то же время, по этому вопросу, суды в основном на стороне налогоплательщиков.

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 26.12.2008 N КА-А40/12250-08 по делу N А40-18689/08-75-55 отмечено:

«Соглашением стоимость услуг определена в расчете на период, в течение которого персонал выполнял работы для заявителя — квартал, в связи с чем отсутствие в актах этапов работ и расценок на каждый вид услуг не может расцениваться как нарушение требований законодательства».

В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.2011 по делу N А78-5740/2010 отмечено:

«Отклонен довод налоговой инспекции о том, что представленные обществом акты выполнения услуг и счета-фактуры не раскрывают содержание оказанных услуг в связи с отсутствием в них подробного описания содержания и детализации оказанных услуг указав, что управленческие услуги не имеют единицы измерения, количественного объема и цены единицы измерения».

Такие же выводы в Постановлении ФАС Поволжского округа от 13.09.2010 по делу N А55-40076/2009, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 01.06.2011 по делу N А67-5355/2010.

Следует отметить, что помимо акта оказанных услуг рекомендуется составлять Отчет управляющей компании, в котором раскрывается содержание оказанных услуг – трудозатраты, результаты, рекомендации, планы и т.д.

Нередко возникают споры с налоговым органом по вопросу реальности услуг на управление. Так, в соответствии со сложившейся арбитражной практикой, если договор существует только на бумаге, реальных услуг не оказывается, а договор это только средство перевести средства в управляющую компанию, то для управляемого общества такие затраты по договору не признаются в уменьшение налогооблагаемой прибыли.

В случае таких споров, отчет управляющей компании является дополнительным доказательством реальности оказанных услуг (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.02.2010 N Ф03-293/2010 по делу N А73-5196/2009 (Определение ВАС РФ от 20.05.2010 N ВАС-5721/10), Постановление ФАС Поволжского округа от 13.09.2010 по делу N А55-40076/2009, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2011 по делу N А53-1945/2011).

Советуем прочитать

Единоличный исполнительный орган

Юридическое лицо

Состав УК

Организационная структура обслуживающей организации в этой сфере может варьироваться, исходя из размеров компании и количества обслуживаемых ей участков и домов. Но все же есть подразделения и должности, без которых не может обойтись практически ни одна УК.

Обязательной единицей штата является директор или управляющий, который стоит во главе организации. Если компания является достаточно крупной, то у нее может иметься несколько отделов с руководством (начальников участков), которые являются ответственными за определенные участки.

Также в таких крупных организациях каждый отдельный участок должен иметь диспетчерскую и аварийную службу. Кроме того, в организационную структуру и схему УК входят и другие подразделения. Примерный штат включает:

  • Отдел технического контроля и планирования, состоящий из инженеров, техников, диспетчеров, сметчиков, сантехников, электриков и дворников.
  • Финансовый отдел, включающий должности бухгалтера и экономиста.
  • Правовой (юридический отдел), состоящий из юрисконсультов.
  • Отдел делопроизводства, в котором могут работать секретари, администраторы или делопроизводители.
  • Паспортный отдел, в котором трудятся паспортисты.

Прочитать о штатном расписании УК можно .

Должностные инструкции персонала

Бухгалтер

Бухгалтер в УК является сотрудником финансового подразделения. В его обязанности входит:

  • учет расходов, закупок, налогов и выплат сотрудникам и поставщикам жилищно-коммунальных услуг;
  • составление рабочего плана для счетов;
  • контролирование общих результатов финансовых дел компании;
  • составление бухгалтерской отчетности.

Деятельность бухгалтера контролирует главный бухгалтер и сам директор УК, который обязан своевременно знакомится с отчетностью бухгалтерского отдела.

Есть у этой должности и определенные права, которые должны быть прописаны в должностной инструкции. Бухгалтер УК может выдвигать на рассмотрение руководителей организации проекты, которые могут оптимизировать работу финансового отдела и других подразделений.

Также он имеет право взаимодействовать с другими должностями, даже вышестоящими, если этого требуют трудовые обязанности. Кроме того, в права бухгалтера входит представление интересов финансового отдела при взаимодействии с другими подразделениями в УК.

В трудовом договоре бухгалтера содержится и информация об ответственности этой должности. В ней говорится о том, что бухгалтер несет ответственность за:

  • невыполнение или некачественное исполнение своих обязанностей. В этом случае ему грозит выговор, денежный штраф или увольнение;
  • правонарушения, которые описаны в законодательстве РФ. Наказание в этом случае зависит от законов, которые нарушил сотрудник;
  • распространение информации засекреченного типа;
  • несоблюдение правил трудовой дисциплины.

Скачать должностную инструкцию бухгалтера

Диспетчер

Эта должность в структуре организации занимается:

  • отслеживанием обстановки на участках, а также сбором и обработки информации и передачей ее в аварийно-диспетчерскую службу;
  • приемом заявок от собственников, которые касаются неисправности оборудования и различных аварий в сфере ЖКХ;
  • консультированием жильцов по вопросам обслуживания жилых домов;
  • своевременным устранением недостатков, а также контролированием графиков подачи тепла;
  • приемом нарядов, которые подтверждают выполнение заявок;
  • выполнением поручений от руководителей.

В должностной инструкции диспетчера обслуживающей организации отмечено также ознакомление с решениями руководителей, которые затрагивают работу диспетчерской службы, и получение информации, требуемой для работы. Также эта должность имеет право пользоваться имуществом компании, которая выделена сотруднику для выполнения должностных обязанностей.

Диспетчер УК несет ответственность за невыполнение своих обязанностей, а также за правонарушения на рабочем месте, которые прописаны в российском законодательстве.

Скачать должностную инструкцию диспетчера

Начальник абонентского отдела

Должностная инструкция начальника абонентского отдела имеет следующие особенности:

  • обеспечение грамотной и бесперебойной работы абонентского отдела;
  • организация деятельности по заключению или расторжению договоров с собственниками;
  • организация благоприятных условий для работы сотрудников;
  • проверка результатов деятельности подчиненных;
  • организация своевременного перерасчета платежей поставщикам;
  • организация расчетно-кассового обслуживания собственников;
  • организация своевременного отслеживания неплательщиков;
  • рассмотрение жалоб и предложений от жильцов, которые касаются абонентского отдела.

Начальник абонентской службы УК имеет право воспользоваться всеми социальными гарантиями, которые прописаны в законах РФ, вносить предложения по развитию организации, знакомиться со всеми проектами, которые касаются абонентского отдела.

Также он имеет право самостоятельно принимать решения, касающиеся работы его подчиненных, и контролировать своих сотрудников. Также в права начальника абонентского подразделения входит повышение своей классификации за счет организации .

Данная должность несет ответственность за невыполнение своих должностных обязанностей, за причинение ущерба работодателю, а также за нарушение законодательства РФ при выполнении трудовой деятельности.

Скачать должностную инструкцию начальника абонентского отдела

Начальник участка

В обязанности начальника участка входит:

  1. контролирование выполнения работ по обслуживанию участка;
  2. повышение производительности труда;
  3. составление отчетов по вверенной территории;
  4. подбор рабочих кадров и контроль над их деятельностью.

Начальник участка по должностной инструкции имеет право получать всю нужную ему информацию, касающуюся его участка, от различных отделов, а также подписывать документы. По должностной инструкции он также имеет возможность участвовать в разработке приказов и инструкций.

Руководитель участка несет ответственность за невыполнение обязанностей, причинение материального ущерба УК и за нарушения законодательства РФ, совершенных в ходе трудовой деятельности.

Скачать должностную инструкцию начальника участка

Сантехник

Сантехник в УК должен:

  • следить за состоянием сантехнических систем;
  • устранять их неисправности;
  • выполнять поручения руководителей, которые касаются должностных обязанностей.

Сантехник имеет право подавать идею по улучшению рабочего процесса и предъявлять требования к созданию комфортных условий труда.

В должностной инструкции сантехника прописано, что он несет ответственность за недобросовестное выполнение обязанностей, за нарушение дисциплины и за нарушение трудовых инструкций и приказов руководства.

Скачать должностную инструкцию сантехника

Электрик

Сотрудник, занимающий такую должность, должен:

  1. производить обслуживание и ремонт электрического оборудования;
  2. предотвращать аварий в электросети;
  3. выявлять неправомерные подключения к электрощитам;
  4. вести записи о проведенных работах.

По должностной инструкции электрика УК в его права входит получение информации от правления ТСЖ, относительно состояния электрических сетей. Также он имеет право на компенсацию расходов, которые были потрачены на выполнение рабочих обязанностей.

Сотрудник в этой должности несет ответственность за невыполнение своих обязанностей и за правонарушения, причиненные в результате трудовой деятельности.

Скачать должностную инструкцию электрика

Отдел по работе с населением

Неотъемлемой частью в составе организационной структуры крупной УК является отдел, занимающийся работой с населением, который чаще всего называют паспортным столом. Служащие этого подразделения занимаются:

  • выдачей и заменой паспортов;
  • оформлением документации, которая касается постановки или снятия с регистрации в определенной квартире;
  • выдачей различных справок, например, справок о составе семьи или выписок из домовой книги.

Работа паспортного стола регулируется не только самой УК, но и УФМС. Руководителем отдела по работе с населением является начальник паспортного стола.

Скачать должностную инструкцию паспортиста управляющей компании

Подробнее о должностной инструкции паспортиста УК читайте .

Делопроизводство в УК

Без грамотного оформления документации не сможет обойтись ни одна организационная структура управляющей компании, тем более что по роду своей деятельности ей приходится иметь дело с большим количеством документов. Именно поэтому УК необходимо нанять на работу сотрудника, который будет заниматься делопроизводством. К таким должностям относятся секретари, администраторы и делопроизводители.

В обязанности должностей в этом отделе входят следующие задачи:

  1. принимать, разбирать и регистрировать всю корреспонденцию компании;
  2. оформлять исходящие документы;
  3. вести документацию компанию, к которой относятся различные журналы;
  4. подготовка документов перед перемещением их в архив;
  5. прием заявок от граждан;
  6. ведение переписки и телефонных разговоров от лиц компании.

Стоит заметить, что в небольшой обслуживающей организации может не быть целого абонентского отдела, а перечисленные обязанности могут возлагаться на диспетчеров или паспортистов.

Организационная структура управляющей компании может различаться в зависимости от размера организации. Но все ж большинство из них имеет все отделы и должности, которые были перечислены выше.

Наше понимание ситуации

Тенденция последних 10 лет – увеличение полномочий, бюджетов и численности сотрудников управляющих компаний. По данным RolandBerger, затраты на управляющие компании с 2005 по 2012 годы выросли более чем в 2 раза. В зависимости от отрасли, сегодня холдинги тратят на содержание своих главных офисов от 2% до 10% консолидированной выручки.

Причин роста структуры управляющих компаний холдингов множество – централизация функций, усложнение внешней среды, усиление конкуренции и увеличение роли политики в бизнесе. При этом вклад управляющих компаний не всегда очевиден. Негатив вызывают скорость принятия решений, непонимание специфики работы в регионах и усложнение коммуникаций.

Акционеры и руководители холдингов задаются вопросами:

  • Чем должна, а чем не должна заниматься управляющая компания холдинга?
  • Какую ценность добавляет бизнесу управляющая компания холдинга?
  • Как сократить затраты на управляющую компанию холдинга?
  • Как управлять управляющей компанией холдинга?

В своей консультационной практике мы отвечаем на эти вопросы с помощью экспресс-аудита функций и структуры холдинга. Экспресс-аудит позволяет распределить полномочия и ответственность между управляющей компанией и подчинёнными подразделениями, и сформировать оптимальную организационную структуру холдинга.

Экспресс-аудит структуры управляющей компании холдинга

В чем суть программы?

Экспресс-аудит структуры управляющей компании холдинга проводится по модели SIPOC. Эта модель широко применяется в «Шести сигмах» для анализа бизнес-процессов верхнего уровня, легка в освоении и позволяет «на лету» формализовать деятельность любого рода. Аббревиатура SIPOC расшифровывается как:

  • S Suppliers Поставщики (структурное подразделение или должность)
  • I Inputs Объекты поставки (объекты или ресурсы на входе в процесс)
  • P Process Алгоритм процесса (только основные элементы)
  • O Outputs Продукты процесса (получаемые результаты)
  • C Customers Потребители (как внешние, так и внутренние)

Модель SIPOC выглядит следующим образом:

Рис. 1. Пример описания процесса по модели SIPOC – описание процесса планирования производства продукции.Как это работает?

Руководители готовят описания функций своих структурных подразделений по модели SIPOC. Далее консультанты организовывают обсуждение материалов каждого подразделения в рабочих группах, по аналогии с защитой диплома в ВУЗе. Руководитель выносит на «защиту» анализ своих бизнес-процессов, а комиссия из вышестоящих ТОП-менеджеров и смежников оценивает их эффективность с точки зрения внутренних потребителей. Результатом работы комиссии должно стать решение о целевой структуре и численности подразделения, его подчинённости и взаимосвязях со смежниками.

Какие вопросы обычно выносятся на обсуждение:

  • Есть ли реальные потребители результатов работы по каждой функции, насколько результаты удовлетворяют их требованиям?
  • Какая ценность добавляется в результате выполнения той или иной работы, оправдывает ли она вкладываемые усилия?
  • Какие потери, не эффективные или излишне трудоёмкие операции выполняются при реализации данных бизнес-процессов?
  • Насколько обеспечены ключевые бизнес-процессы необходимыми организационными ресурсами?
  • Как измерить эффективность бизнес-процессов, какие можно предложить ключевые показатели эффективности?

Структурные подразделения Управляющей компании холдинга также должны ответить на следующие вопросы:

  • Как организовано управление функцией на уровне холдинга?
  • Как распределены полномочия и ответственность в рамках функции между Управляющей компанией и дочерними обществами?
  • Какие функции должны быть централизованы, а какие оставлены в дочерних обществах?

По результатам обсуждения в рабочих группах готовится проект решения по оптимизации бизнес-процессов, структуры и численности «защитившегося» подразделения и формируется план мероприятий по внедрению принятых решений.

Отдельную ценность представляет перечень выявленных потерь и решений по их устранению:

Рис. 2. Пример описания потерь, выявленных при обсуждении бизнес-процессов логистической службы крупного холдинга.

В результате экспресс – аудита холдинг в сжатые сроки получает экспертную оценку эффективности своих подразделений, ставит задачи по их развитию, и формирует целевую организационно-функциональную структуру компании.

Определение роли управляющей компании в структуре холдинга

После проработки функций подразделений мы переходим к формированию структуры холдинговой компании, и здесь основной вопрос связан с ролями и полномочиями главного офиса. Основываясь на современных моделях и типологиях организационных структур, для своих проектов мы выделяем четыре ролевых модели корпоративного центра.

Рис. 3. Типология ролевых моделей управляющих компаний.

Типология показывает, что роли и функции управляющей компании должны определяться исходя из степени взаимосвязанности и взаимозависимости бизнес-процессов филиалов или дочерних обществ. Чем больше эта связь, тем более централизованным должно быть управление. Проведя экспресс-анализ функций, мы понимаем, какой модели в настоящее время соответствует управляющая компания холдинга, — является ли она только портфельным инвестором, или выполняет роль бизнес-партнёра. Если текущая роль управляющей компании разрушает синергию (недостаточная централизация при одинаковых бизнесах), либо разрушает ценность (излишне централизованное управление), мы рекомендуем новую целевую модель.

Что в результате?

В результате проекта формируется целевая структура холдинга, задаётся роль управляющей компании и планируются мероприятия по оптимизации бизнес-процессов подразделений. Управляющая компания холдинга получает подробный план действий по решению непростой задачи, — как создавать большую добавленную ценность для дочерних обществ одновременно с сокращением собственных расходов. Организационная структура холдинга становится более прозрачной, понятной и управляемой. Повышается эффективность межфункциональных коммуникаций и скорость принятия решений. Создаются благоприятные условия для реализации стратегии компании.

Рис. 4. Потенциал оптимизации расходов управляющих компаний.

В результате проекта расходы на содержание управляющей компании могут быть обоснованно снижены более чем в два раза. Наибольший потенциал оптимизации расходов имеют мероприятия по централизации функций с релокацией исполнителей в другие регионы (с более дешевой рабочей силой), позволяющие сократить до 30% административных расходов. Ощутимый экономический эффект приносит также оптимизация бизнес-процессов. Аусорсинг функций обычно не приводит к значительному финансовому результату.

Федеральные законы – ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ФЗ «Об акционерных обществах» предусматривают возможность передать функции единоличного исполнительного органа (Президента, директора, генерального директора и т.п.) управляющей организации или управляющему в статусе ИП.

Согласно статье 42 ФЗ «Об ООО» общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. Общество, передавшее полномочия ЕИО, осуществляет и принимает на себя гражданские обязанности через управляющего. Договор с управляющим подписывается от имени Общества, лицом председательствующим на общем собрании участников, утвердившим условия договора с управляющим, или участником общества, уполномоченным решением общего собрания участников, либо председателем Совета директоров, если решение таких вопросов отнесено к его компетенции.

В абз. 3 п. 1 ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» указано, что по решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). Решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества управляющей организации или управляющему принимается общим собранием акционеров только по предложению совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Сразу отмечу, что в силу пп.2 п.1 ст.9 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» группой лиц признается совокупность физических лиц и (или) юридических лиц, соответствующих одному или нескольким признакам из следующих признаков: — юридическое лицо и осуществляющие функции единоличного исполнительного органа этого юридического лица физическое лицо или юридическое лицо.

В некоторых случаях осуществление функций исполнительного органа, согласно статье 28 этого же закона может быть отнесено к сделке с правами в отношении коммерческих организаций, которые осуществляются с предварительного согласия антимонопольного органа.

Возникают ситуации, например договор с управляющей организацией подходит к концу, требуется ли в таком случае повторное предварительное согласие ФАС России на пролонгацию такого договора?

ФАС России в своих разъяснениях исходит из следующего, в соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 28 Закона о защите конкуренции приобретение лицом (группой лиц) в результате одной или нескольких сделок прав, позволяющих определять условия осуществления зарегистрированным на территории Российской Федерации хозяйствующим субъектом предпринимательской деятельности или осуществлять функции его исполнительного органа, совершается с предварительного согласия антимонопольного органа (при наличии предусмотренных условий).

Истечение срока действия договора осуществления функций управляющей организации лишает соответствующее лицо (управляющую организацию) возможности осуществления полномочий единоличного исполнительного органа хозяйственного общества, права в отношении которого передаются, и требует для осуществления указанных полномочий продления договора (заключения нового), что при наличии условий, предусмотренных частью 1 статьи 28 Закона о защите конкуренции, требует предварительного согласия антимонопольного органа.

Стоит отметить, что в п.3. ст. 19.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ предусмотрена ответственность за непредставление в федеральный антимонопольный орган, его территориальный орган ходатайств, предусмотренных антимонопольным законодательством Российской Федерации, представление ходатайств, содержащих заведомо недостоверные сведения, а равно нарушение установленных антимонопольным законодательством Российской Федерации порядка и сроков подачи ходатайств.

Данные действия влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от пятнадцати тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от трехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

Постановление ФАС России от 11.12.2017 по делу N 4-19.8-1726/00-18-17

Так же возникают ситуации, когда истцы в своих заявлениях просят суды взыскать с ответчиков расходы на представителей – управляющих организаций, которым переданы функции ЕИО.

Пунктом 1 ст. 53 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы.

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 01.06.2010 N 18170/09, действия управляющей организации в качестве органа юридического лица являются действиями самого юридического лица. Полномочия управляющей компании в данном случае определяются нормами законодательства и договором о передаче полномочий исполнительного органа.

По смыслу п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» расходы организации, связанные с выплатой вознаграждения представителю, работающему по трудовому договору в той организации, интересы которой представлял в суде, не относятся к судебным расходам, распределяемым в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Управляющая организация, выполняя функции единоличного исполнительного органа истца, не может считаться представителем стороны по делу на основании договора оказания услуг, поскольку действия управляющей организации, направленные на представление интересов истца при рассмотрении настоящего дела, следует считать действиями самого истца.

К этому выводу пришел Верховный суд РФ в Определении от 20.06.2016 N 308-КГ16-5919 по делу N А32-23158/2014.

В последнее время, также возникает ситуация, когда налоговый орган отказывал в регистрации изменений связанных с передачей функции ЕИО управляющей организации по причине расхождения адрес управляющей организации и управляемого общества, ссылаясь на статью 54 ГК РФ.

При этом в соответствии с подп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре юридических лиц содержатся сведения об адресе юридического лица в пределах места нахождения юридического лица. Налоговые органы, толкуя закон по-своему, полагают, что при передаче полномочий ЕИО местонахождение юридического лица меняется на местонахождение его управляющего, таким образом, одновременно со сменой исполнительного органа требуется менять и адрес (место нахождения) юридического лица.

Но, как отмечено в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» «переход полномочий органов юридического лица в установленных законом случаях, а равно смена лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности, по решению учредителей (участников) или иного уполномоченного органа юридического лица, в том числе передача полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации или управляющему, сами по себе не влекут изменение места нахождения юридического лица».

По мнению ФНС России, изложенному в Письме от 18.08.2010 N МН-37-6/9263, также отсутствуют правовые основания для внесения изменений в части адреса (места нахождения) юридического лица в ЕГРЮЛ при передаче полномочий постоянно действующего исполнительного органа юридического лица управляющему в случае, если адрес (место нахождения) юридического лица отличается от адреса (места нахождения) управляющего.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона N 129-ФЗ для внесения в ЕГРЮЛ изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица, в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о внесении изменений в ЕГРЮЛ по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Представление документов для регистрации осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона N 129-ФЗ.

Статья 23 Закона N 129-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации, среди которых отсутствует отказ по причине несовпадения места нахождения управляющей организации и местонахождения самого общества.

Заявление для получения договора на оказание услуг по управлению домом с управляющей компанией

Данный образец составлен с учетом интересов обоих сторон, как собственников, так и управляющей компании.

Договор с управляющей компанией

1.Общие положения
Настоящий договор заключен в соответствии с Жилищным кодексом РФ и на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № _______, по улице __________________________.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул._________________, д .__________, — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников.
Собственник — физическое лицо, владеющие на праве собственности жилым помещением в многоквартирном доме, имеющие право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Помещение (жилое, нежилое) — часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц.
Общее имущество в многоквартирном доме — имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе.
В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящее в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
1.6. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в доме.

3. Обязанности сторон
3.1. Общие обязанности сторон:
3.1.1. Содержать многоквартирный дом, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
3.1.2.Создавать необходимые условия для проживания граждан и функционирования персонала торговых помещений.
3.1.3.Подписать акт, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора, о границах ответственности по техническому обслуживанию помещений и инженерных коммуникаций, относящимися к общему имуществу многоквартирного дома и помещений и коммуникаций, находящимися в помещении Собственника.
3.2. «Собственник» обязан:
3.2.1.Использовать принадлежащее ему помещение, места общего пользования, общее имущество и придомовую территорию исключительно по назначению, соблюдая санитарно-технические нормы и правила.
3.2.2.Предоставить «Исполнителю» сведения, необходимые для выполнения работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № _________ по ул. __________________________, проведения начислений по оплате за техническую эксплуатацию и коммунальные услуги.
3.2.3.Обеспечить допуск в занимаемые «Собственником» помещения представителей аварийных служб, инспекционных органов и «Исполнителя» в целях устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, относящегося к общему имуществу, приборов контроля и учета.
3.2.4. Без оформления письменного разрешения компетентных органов в установленном законодательством порядке не производить:
— переоборудование инженерных сетей, перестройку и перепланировку помещений или их частей;
— установку и использование приборов и оборудования мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой инженерной сети. Подключение и использование бытовых приборов и оборудования, не имеющих технических паспортов (свидетельств), подтверждающих соответствие действующим в РФ требованиям эксплуатационной и санитарно-гигиенической безопасности;
— изменение проектных схем учета поставляемых коммунальных услуг;
— использование теплоносителя из систем отопления и горячего водоснабжения по иному назначению.
Оплатить из собственных средств внесение изменений в техническую документацию многоквартирного дома в случае осуществления «Собственником» оформленных в установленном порядке перепланировки или переоборудования помещения.
Осуществлять оплату услуг «Исполнителя» по управлению, технической эксплуатации и текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Тарифы и основания для платежей приведены в Приложении № 4. являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Размер обязательных платежей на содержание и эксплуатацию общего имущества пропорционален площади занимаемых «Собственником» помещений.
3.3. «Исполнитель» обязан:
3.3.1. Выполнять работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживанию придомовой территории, соблюдению санитарных норм по содержанию многоквартирного дома.
Перечень работ, выполняемых «Исполнителем» по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, а также мест общего пользования, определен в Приложениях № 2 и 3, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.
Изменения в перечень работ вносятся по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения.
Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования. Немедленно организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций (залив, засор канализации, отключение электроэнергии и т.п.)
Обеспечить «Собственника» эксплуатационными и коммунальными услугами установленного качества, принимать меры для бесперебойной работы инженерного и санитарно-технического оборудования помещений занимаемых «Собственником», в соответствии с актом границ ответственности.
С целью предоставления Собственнику коммунальных услуг выбрать ресурсоснабжающие организации и заключить с ними от своего имени договоры купли-продажи соответствующих коммунальных ресурсов.
Представлять интересы «Собственника» как участника общей долевой собственности в рамках настоящего договора в государственных, надзорных, хозяйственных, административных и иных органах, в судах, связанных с управлением, технической эксплуатацией и предоставлением коммунальных услуг в доме № ____________ по ул. ________________.
Принятие мер для оформления и получения Собственниками помещений и членами их семей (для физических лиц) льгот, субсидий и дотаций, предусмотренных законодательством и по тарифам, не превышающим стандарты 2007 года
Вести паспортно-регистрационную работу и соответствующую техническую документацию по обслуживанию дома.
Вести делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом.
Предоставлять «Собственнику» расчетно-платежные документы по техническому обслуживанию и коммунальным услугам не позднее 3 числа месяца, следующего за расчетным. Осуществлять перерасчет платежей в случае не соблюдения поставщиками коммунальных услуг установленного качества и режима поставки.
В своей деятельности принимать во внимание и учитывать замечания и предложения «Собственника» по техническому обслуживанию и предоставлению коммунальных услуг.
Ежеквартально информировать Общественный совет собственников помещений о техническом состоянии инженерных коммуникаций и конструкций многоквартирного дома.
Осуществлять планирование и проводить конкурсный отбор организаций применительно к работам по капитальному ремонту инженерных коммуникаций и придомовой территории по согласованию с домовым комитетом.
Информировать «Собственника» в течение 10 дней со дня принятия соответствующими органами решений об изменениях тарифов и нормативов качества коммунальных услуг.
Информировать «Собственника» о проведении ремонтных работ, связанных с временным отсутствием коммунальных услуг (кроме аварийных ситуаций и экстренных случаев), не менее чем за 3 календарных дня путем вывешивания объявлений на информационных досках, расположенных на первом этаж лестничной площадки подъезда.
Заключить договор страхования общего имущества Собственников. Полученное страховое возмещение направлять на восстановление поврежденного имущества.

4. Права сторон
4.1. «Собственник» имеет право.
Реализовывать свои права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами
Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
Получать жилищно-коммунальные услуги по качеству и своевременности в соответствии с действующими нормами и правилами.
Требовать в установленном порядке от «Исполнителя» снижения платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг.
Обращаться к «Исполнителю» и получать ответ по техническим вопросам, касающимся эксплуатации и содержания многоквартирного дома № _____— по ул. __________.
Оплачивать услуги по настоящему Договору с учетом предоставленных в соответствии с законодательством льгот
4.2. «Исполнитель» имеет право.
Взыскивать в установленном законом порядке неустойку и убытки, понесенные в результате нарушений «Собственником» условий настоящего договора. Или В случае несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с Собственника взимается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно
Осуществлять контроль за использованием «Собственником» занимаемых помещений и мест общего пользования по их назначению и принимать меры по устранению выявленных нарушений.
Передавать, с уведомлением «Собственника», права и обязанности по настоящему договору для выполнения специальных работ третьим лицам на основании заключаемых с ними договоров.
В случае необходимости принятия решений по вопросам, отнесенным в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания Собственников помещений, Управляющая организация вправе направить в адрес Собственников предложение о проведении внеочередного собрания Собственников помещений. Такое предложение может быть направлено путем размещения Управляющей организацией соответствующей обращения к Собственникам в общедоступном месте для всех Собственников помещений многоквартирной дома.

5. Ответственность сторон

5.1 .Ответственность «Собственника».

В случае использования «Собственником» занимаемого помещения и мест общего пользования не по назначению, а также нарушения прав и интересов соседей, «Исполнител» вправе через 7 дней после предупреждения «Собственника» обратиться в органы местного самоуправления для применения мер, предусмотренных действующим законодательством (в частности, ст.293 ГК РФ).
В случае невыполнения «Собственником» обязательств, предусмотренных п.3.2.4 настоящего договора, он несет ответственность за все последствия, связанные с причинение неудобств или ущерба другим собственникам.
В случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных п.3.2.6 договора «Собственник» несет ответственность, пропорционально своей части, за исполнение штрафные санкциях, выставляемых «Исполнителю» поставщиками коммунальных услуг.
5.2. Ответственность «Исполнителя».
За не обеспечение — или неполное обеспечение «Собственника» жилищно-коммунальными услугами «Исполнитель» несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
В случае использования «Исполнителем» общего имущества и мест общего пользования (помещение для хранения инвентаря и инструмента) в нарушение интересов «Собственника», «Исполнитель» несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Особые условия
Договор подлежит согласованию с Общественным советом собственников помещений в лице уполномоченного представителя дома № 8А/1 по ул. Алексеевской.
Общественный совет собственников помещений осуществляет коллективный контроль за работой «Исполнителя» по выполнению договора.
Общественный совет собственников помещений предоставляет «Исполнителю» техническую и юридическую документацию, необходимую «Исполнителю» для надлежащего исполнения условий настоящего договора.
Затраты, связанные с выполнением «Исполнителем» дополнительных работ, не предусмотренных настоящим договором и возникшие по объективным причинам — аварийная ситуация, стихийное бедствие, законодательное решение — покрываются «Собственником» отдельно на основании дополнительного соглашения, за исключением случаев предусмотренных п.3.3.15.
Считать общедоступным местом для информационных сообщений информационную доску, расположенную на первом этаж лестничной площадки подъезда.
Все споры, возникающие при выполнении договора, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, когда стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры разрешаются в судебном порядке.

7. Срок действия договора
Настоящий договор заключен сроком на 1 год.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
После истечения срока действия договора или в связи с его досрочным прекращением «Исполнитель» обязан в 10-дневный срок передать представителю Общественного совета собственников помещений всю документацию по техническому и коммунальному обслуживанию дома № ____________ по ул. __________________, а также перечислить полученные и неизрасходованные по Договору средства, включая накопленные средства собственников на капитальный ремонт на расчетный счет вновь выбранной Управляющей организации или собственнику, уполномоченному общим собранием собственников.

Add a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *